Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2015 г. N 12АП-5834/15

г. Саратов

03 июля 2015 г.

Дело N А12-10486/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, г. Волжский, пр. Ленина, д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294,),

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2015 года по делу N А12-10486/2015 (судья Калашникова О.И.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Трактирщик Марии Ильиничны (404127, г. Волжский, ул. Нариманова, д.7/19, ОГРНИП 304343535900366, ИНН 343505830980,)

к Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, г. Волжский, пр. Ленина, д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294,)

третье лицо: Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области, (404130, г. Волжский, пр. Ленина, д.21, ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011),

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков,

при участии в судебном заседании: представителя индивидуального предпринимателя Трактирщик Марии Ильиничны Бородавка Евгения Ивановича по доверенности N 34АА0862105 от 31.10.2013, в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Трактирщик Мария Ильинична (далее - истец, ИП Трактирщик М.И., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, Комитет земельных ресурсов) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков, изложив спорные условия п. 3.1 договоров в следующих редакциях:

- по земельному участку с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4391 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7:

"п.3.1. Цена продаваемого земельного участка составляет 43 975, 87 рублей согласно расчету: 1 759 034, 60 рублей х 2, 5% = 43 975, 87 рублей";

- по земельному участку с кадастровым номером 34:35:030111:1, площадью 2930 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19:

"п.3.1. Цена продаваемого земельного участка составляет 662 101, 95 рубль согласно расчету: 4 414 013 рублей х 15% = 662 101,95 рубль".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2015 года иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи земельных участков между ИП Трактирщик М.И. и Комитетом земельных ресурсов, изложив пункты 3.1 спорных договоров в редакции истца.

С Комитета земельных ресурсов в пользу ИП Трактирщик М.И. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Комитет земельных ресурсов, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, в котором в удовлетворении исковых требований ИП Трактирщик М.И. отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что вид разрешенного использования спорных земельных участков в установленном порядке определен не был, в связи с чем ответчик вправе установить выкупную стоимость земельных участков, исходя из новой кадастровой стоимости, установленной на момент составления проектов договоров купли-продажи. Ответчик находит ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости определения кадастровой стоимости выкупаемых земельных участков на момент подачи заявления об их выкупе. Истцом не доказана противоправность действий Комитета по определению выкупной стоимости спорных земельных участков.

ИП Трактирщик М.И. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представила суду апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на апелляционную жалобу, против ее удовлетворения возражал, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Представители Комитета земельных ресурсов и Администрации в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ИП Трактирщик М.И. является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных в г. Волжском Волгоградской области:

- строение бытового корпуса N 2, находящееся на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 34:35:020206:45, общей площадью 4 391 кв. м, но адресу: ул. Автодорога N 7, 6в;

- двухэтажное кирпичное здание магазина с одноэтажными пристройками и подвалом, строение складского блока, склада со сторожкой и приемным пунктом стеклопосуды, находящееся на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 34:35:030111:1, общей площадью 2 930 кв. м, по адресу: ул. Карла Маркса 19.

На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 04.12.2014 истец обратился в администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области с заявлениями о предоставлении в собственность указанных земельных участков, приложив все требуемые документы, в том числе кадастровые выписки на земельные участки.

На момент подачи предпринимателем заявлений о выкупе земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4 391 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7, 6в, составляла 1 759 034 рублей 60 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1, площадью 2 930 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19, составляла 4 414 013 рублей.

Постановлениями администрации от 30.12.2014 N N 9992 и 9994 "О передаче земельного участка в собственность Трактирщик М.И." администрацией принято решение о продаже арендуемых истцом земельных участков без указания цены выкупа.

В то же время после получений заявлений предпринимателя о выкупе земельных участков, Комитетом земельных ресурсов направлено заявление в филиал ФГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о внесении изменений в кадастровый паспорт земельных участков в части вида разрешенного использования.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4 391 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7, 6в, с 20.01.2015 стала составлять 30 982 896 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1, площадью 2 930 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19, с 20.01.2015 стала составлять 25 366 562 рублей 90 копеек. Информация о ранее действовавшей и новой кадастровой стоимости земельных участков подтверждена кадастровыми выписками по состоянию на соответствующие даты.

Комитетом земельных ресурсов 27 января 2015 года в адрес заявителя направлены проекты договоров купли-продажи земельных участков.

В проекте договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4 391 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7, 6в, цена продаваемого участка указана в сумме 774 572 рублей 40 копеек и рассчитана исходя из величины кадастровой стоимости в размере 30 982 896 рублей.

В проекте договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1. площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19, цена продаваемого участка указана в сумме 3 804 984 рублей 44 копейки и рассчитана исходя из величины кадастровой стоимости в размере 25 366 562 рублей 90 копеек.

Не согласившись с указанной в проектах договоров купли-продажи ценой земельных участков, истец подписал договоры с протоколами разногласий в части пункта 3.1., указав в них цену, исходя из кадастровой стоимости, сведения о которой содержались Государственном кадастре недвижимости на момент подачи заявлений о выкупе земельных участков, а именно, по земельному участку, расположенному по адресу: г. Волжский, ул. Карла Маркса, д. 19, - в размере 662 101 рублей 95 копеек, а по земельному участку, расположенному по адресу: г. Волжский, ул. Автодорога N 7, д. 6в, - в размере 43 975 рублей 87 копеек.

Ответчик не согласился с представленными истцом разногласиями по договорам и подготовил протоколы согласования разногласий (сопроводительное письмо от 17.02.2015 N 13/3245), в которых указал ту же цену, которая содержалась в первоначальных проектах, указав, что расчет цены выкупа был произведен в соответствии с фактическими видами разрешенного использования земельных участков, указанными в постановлениях администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 30.12.2014 NN 9994 и 9992 и кадастровых выписках от 23.01.2015.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия в части пункта 3.1 спорных договоров, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд первой инстанции на основании статей 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 36 ЗК РФ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли - продажи земельных участков с кадастровым номером 34:35:020206:45 и с кадастровым номером 34:35:030111:1 по пункту 3.1, который просит принять в редакции истца.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что разногласия переданы на рассмотрение суда по соглашению сторон в порядке статьи 446 ГК РФ.

Суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормативно - правовыми актами, урегулировал разногласия по договорам купли - продажи.

Принимая законный и обоснованный обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

Такая обязанность установлена статьей 445 ГК РФ, а также статьей 36 ЗК РФ.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 АПК РФ), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу статей 421, 422, 432 ГК РФ, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актам (правовая позиция в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2012 N А06-8306/2011).

Как видно из материалов дела, при заключении договоров купли - продажи земельных участков с кадастровым номером 34:35:020206:45 и с кадастровым номером 34:35:030111:1 по пункту 3.1, проектов договоров.

Так, истец просит пункт 3.1 договоров изложить в следующих редакциях:

- по земельному участку с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4391 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7:

"п.3.1. Цена продаваемого земельного участка составляет 43 975, 87 рублей согласно расчету: 1 759 034, 60 рублей х 2, 5% = 43 975, 87 рублей";

- по земельному участку с кадастровым номером 34:35:030111:1, площадью 2930 кв. м, расположенному по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19:

"п.3.1. Цена продаваемого земельного участка составляет 662 101, 95 рубль согласно расчету: 4 414 013 рублей х 15% = 662 101,95 рубль".

Ответчик считает, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020206:45 должна составлять 774 572 рублей 40 копеек, земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1 - 3 804 984 рублей 44 копейки.

Давая оценку редакциям пункта 3.1 Договоров, предложенным истцом и ответчиком, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм выкупная цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления, поскольку с нее у уполномоченного органа возникает обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка со всеми существенными условиями заинтересованному в приобретении участка лицу.

ИП Трактирщик М.И. к заявлениям о предоставлении в собственность земельных участков, поданным в Администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области 04.12.2014, были приложены кадастровые паспорта земельных участков, а также иные необходимые документы, предусмотренные в Перечне документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475.

Как верно указал суд первой инстанции, предоставление заявителем кадастровых паспортов земельных участков позволяло уполномоченному органу в соответствии с указанной нормой права принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, в том числе определить виды разрешенного использования земельных участков, а также цену выкупа, как одно из существенных условий приобретения объекта недвижимости.

При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики (пункт 3 статьи 1, статья 10 ГК РФ, правило III.-1:103 Модельных правил европейского частного права).

Установлено, что после получения заявлений предпринимателя, орган местного самоуправления изменил кадастровую стоимость спорных земельных участков с кадастровым номером 34:35:020206:45 с 1 759 034 рубля 60 копеек на 30 982 896 рублей, с кадастровым номером 34:35:030111:1 с 4 414 013 рублей на 25 366 562 рублей 90 копеек.

Между тем, доказательств, объективно свидетельствующих, что в период постановки земельных участков на кадастровый учет уполномоченным органом неверно был определен вид разрешенного использования, а равно при внесении в Государственный кадастр недвижимости сведений в части указания вида разрешенного использования была допущена ошибка, не представлено.

Более того, в отношении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1 Арбитражным судом Волгоградской области принято решение от 27.06.2014 по делу N А12-8211/2014, которым на основании результатов судебной экспертизы была установлена его кадастровая стоимость в размере 4 414 013 рублей. При этом судебный акт не содержит выводов о том, что вид разрешенного использования, сведения о котором содержатся в Государственном кадастре недвижимости, неверны. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, действия ответчика, направленные на изменение вида разрешенного использования спорных земельных участков, верно квалифицированы судом первой инстанции как преследующие своей целью изменить выкупную стоимость земельных участков путем преодоления решения Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2014 по делу N А12-8211/2014, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1, а также сведений о кадастровой стоимости земельных участков, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, на дату обращения предпринимателя с заявлением о приватизации земельных участков в порядке статьи 36 ЗК РФ. Такие действия со стороны администрации свидетельствуют о злоупотреблении правом, не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ, направлены на ущемление прав заявителя на приобретение земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью, сведения о которой содержались в Государственном кадастре недвижимости, как в период арендных отношений, так и на дату обращения истца с соответствующим заявлением о приватизации земельных участков.

С учетом определения цены выкупа земельных участков исходя из кадастровой стоимости, действовавшей вплоть до 20.01.2015, стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020206:45, площадью 4 391 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 7, 6в, должна составлять 43 975 рублей 87 копеек, исходя из величины кадастровой стоимости в размере 1 759 034 рублей 60 копеек. Стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030111:1, площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карла Маркса, 19, должна составлять 662 101 рублей 95 копеек, исходя из величины кадастровой стоимости в размере 4 414 013 рублей.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно и обоснованно принял пункты 3.1 спорных договоров купли - продажи в редакции истца.

Так как в рассматриваемой ситуации истец обратился с заявлениями 04.12.2014, то исходя из толкования норм, содержащихся в статье 422 ГК РФ, пунктах 5, 6 статьи 36 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции верной и обоснованной.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии вида разрешенного использования спорных земельных участков на момент подачи истцом заявлений о выкупе в уполномоченный орган, опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе представленными ИП Трактирщик М.И. кадастровыми выписками о земельных участках.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании материально - правовых норм, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2015 года по делу N А12-10486/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин