Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 09АП-58842/14

г. Москва

25 июня 2015 г.

Дело N А40-2604/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.06.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "АРБАТ 1"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "24" ноября 2014 г.

по делу N А40-2604/2014, принятое судьей Буниной О.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АРБАТ 1"

(ОГРН 1037739266421, ИНН 7704041623, 119019, г.Москва,

Сивцев Вражек пер., 6/2, 1)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц"

(ОГРН 1047796189957, ИНН 7706528490, 119019, г.Москва,

ул. Знаменка, 13, стр.3),

Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 115054, Москва, ул. Бахрушина, д.20)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Полоненко Ю.К. по доверенности от 10.10.2013;

от ответчика: от Департамента городского имущества г.Москвы - Ивашкина И.Е., по доверенности от 30.12.2014; от ООО"Пенни Лэйн Коммерц" - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

30.12.2013 года общество с ограниченной ответственностью "АРБАТ 1" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Пенни Лэйн Коммерц" (далее - ответчик 1), Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик 2) с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Москва, пер.Сивцев Вражек, д.6/2, общей площадью 32,5 кв.м. и об обязании Департамента городского имущества г.Москвы заключить с истцом договор купли-продажи указанного помещения с учетом редакции пунктов 3.1,3.2, ссылаясь на ст. 4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" ( далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2014 года в удовлетворении иска отказано полностью. Отказывая в иске, суд сделал вывод о том, что истец пропустил установленный п.2 ч.9 ст.4 Федеральным законом N 159-ФЗ срок для оформления протокола разногласий, что приводит к утрате преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, поскольку 27.08.2013 года в адрес ответчика 2 было направлено письмо, в котором истец оспорил цену, указанную в договоре купли-продажи, приложив к письму альтернативную оценку объекта недвижимости, т.е. фактически началось внесудебное оспаривание договора в части цены.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что в соответствии с п.4.1 ст.4 ФЗ N 159-ФЗ течение срока подписания договора было приостановлено до дня вступления в законную силу решения суда. По мнению заявителя, подать исковое заявление в суд в течение 30 дней после получения проекта договора от Департамента и приостановить, таким образом, течение срока не представляется возможным в силу объективных причин. Для предъявления в суд требования об оспаривании размера оценки необходимо соблюдение досудебной процедуры по ст.445 ГК РФ, а именно, направление проекта договора с протоколом разногласий В свою очередь, Департамент вправе рассматривать такое заявление до 30 дней. Таким образом, к моменту окончания рассмотрения Департаментом протокола разногласий выйдет предусмотренный срок для предъявления требования в суд, следуя логике ответчика.

Ответчик 2 против доводов жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представитель ответчика 1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, судебное разбирательство проведено по правилам, предусмотренным ч.3 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судебной коллегией по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.06.2011 года истец, имеющий статус субъекта малого предпринимательства и являющийся по договору аренды от 21.06.2002 N 1-728/2002 (с учетом доп.соглашения от 28.03.2011) со сроком действия с 31.05.2001 по 01.01.2020 года арендатором недвижимого имущества, площадью 32,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, пер.Сивцев Вражек, д.6/2, находящегося в собственности города Москвы, обратился в Департамент городского имущества с заявлением об отчуждении указанного объекта.

29.07.2013 года ответчик направил на подписание истцу проект договора купли-продажи спорного объекта, определив цену выкупа за объект 13 199 831 руб. (пункт 3.1 договора), НДС не начисляется; оплата производится в течение одного года со дня его заключения в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора).

Цена выкупа была определена Департаментом городского имущества города Москвы на основании Отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного ООО "Пенни Лэйн Коммерц" от 03.04.2013 N 11-К/2013/66 года.

Письмом от 27.08.2013, зарегистрированным Департаментом городского имущества города Москвы 28.08.2013, ООО "АРБАТ 1" указало на то, что поскольку цена объекта, по мнению истца, указанная в проекте договоре купли-продажи, является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта, заявитель - ООО "АРБАТ 1" обратился к независимому оценщику ООО "Городская коллегия оценщиков" для проведения оценочных работ по определению рыночной стоимости объекта, по результатам которых, рыночная цена объекта существенно ниже цены объекта, указанного в проекте договора купли-продажи (т.1, л.д.52-53).

В связи с чем, ООО "АРБАТ 1" просило сделать перерасчет цены объекта, а также предоставить рассрочку по оплате на 3 года в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно Отчету об оценке N 4965-08-13 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, составленного ООО "Городская коллегия оценщиков", рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения 32,5кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 6/2, стр.1, по состоянию на 14.08.2013 года составляет 9.289.600 руб. с учетом НДС, без учета НДС - 7.872.542 руб.

Департамент городского имущества города Москвы в ответ на обращение ООО "АРБАТ 1" по вопросу несогласия с оценкой нежилого помещения площадью 32,5кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 6/2, письмом от 27.09.2013 г. N ДГИ-1-96177/13-1 сообщил истцу по делу, что Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.04.2013 N 11-К/2013/66 выполнен оценочной компанией ООО "Пенни Лэйн Коммерц", также проверен Экспертным Советом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства. ( т.2, л.д.67)

Департамент городского имущества города Москвы в вышеуказанном письме сообщил о том, что он не может согласиться с предложенным Отчетом об оценке от 19.08.2013 N 4965-08-13. Кроме того, Департаментом было указано заявителю на то, что поскольку заявителем - ООО "АРБАТ 1" договор купли-продажи спорного объекта не был подписан до истечения 30 дней со дня получения предложения Департамента по письму от 29.07.2013 г. N ДГИ-1-18499/13, и заявитель не обратился в суд, ООО "АРБАТ 1" утрачивает право на приобретение арендуемого имущества.

ООО "АРБАТ 1", не согласившись с проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Департамента городского имущества города Москвы, письмом, зарегистрированном в Департаменте городского имущества города Москвы 01.11.2013, направило протокол разногласий от 29.10.2013 к договору купли-продажи недвижимости, в частности, истец изложил пункты 3.1, 3.2, 3.3 в своей редакции. Истец предложил изложить пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции "Цена объекта составляет 7.872.542 (семь миллионов восемьсот семьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рубля 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Полагая величину рыночной стоимости объекта недвижимости, предложенной ответчиком, завышенной, недостоверной, истец и обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда в части в части отказа в урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи, подлежит отмене, а иск в указанной части удовлетворению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела ( п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты не может обеспечить его восстановление, то данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ ( статья 4 ).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

По настоящему делу заявленный иск включает три самостоятельных требования: как требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки ( ч.8 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ), требование о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи (ст.445 ГК РФ), так и требование об урегулировании существенного условия такого договора (в части условия о размере выкупной цены), которую истец предлагал установить равной 7 872 542 руб.

Поскольку в досудебном порядке, договор купли-продажи был сторонами подписан, хотя со стороны арендатора и с протоколом разногласий и за пределами 30-дневного срока, то в части принудительного обязания ответчика заключить договор купли-продажи требования были исчерпаны, и спор трансформировался в преддоговорный - об урегулировании разногласий в части условия договора - цены сделки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия исходит из того, что подлежит рассмотрению спор об урегулировании разногласий при заключении договора, заключение которого для ответчика обязательно ( ст.ст.445,446 ГК РФ).

Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал вывод об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного имущества, поскольку последним проект договора купли-продажи, направленный Департаментом городского имущества г.Москвы 29.07.2013 года, не был подписан в 30-дневный срок с момента его получения, т.е. до 29.08.2013 года.

Между тем, как следует из материалов дела, истец в указанный срок воспользовался своим правом на оспаривание достоверности величины рыночной оценки имущества, предложенной продавцом, направив соответствующие возражения 28.08.2013 года ответчику со ссылкой на Отчет об оценке независимого оценщика, приложив его к письму.

Выбор способа защиты принадлежит лицу, чье право нарушено.

Указанные действия истца не выходят за пределы осуществления гражданских прав и являются составной частью права на обжалование, о котором идет речь в ч.8 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом, судебной коллегией принимается во внимание, что к моменту направления указанных возражений прошло более двух лет с момента подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на выкуп (16.06.2011 года) и возникновения у Департамента городского имущества г.Москвы соответствующей обязанности, а также то обстоятельство, что в предлагаемом проекте договора цена выкупа была определена в нарушение частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона - по состоянию на 03.04.2013 года, а не на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ч.4.1 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

При таких обстоятельствах арендатор имел правовые основания оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. Следовательно, течение срока, указанного в части 4 ст.4 упомянутой законодательной нормы, приостановлено.

Судебная коллегия не соглашается с ограничительным толкованием положения п.4.1 названного Закона, как устанавливающего обязанность в 30-дневный срок с момента получения проекта договора обратиться в суд с иском в случае оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, т.е. устанавливающего 30-дневный срок для защиты своего нарушенного права. В любом случае такой срок не может начаться ранее того, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. А в рассматриваемой ситуации не ранее получения истцом ответа Департамента городского имущества г.Москвы о непринятии условий арендатора по цене от 27.09.2013 года.

Получив возражения арендодателя по выкупаемой цене, арендатор подписал ранее направленный ему проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, направил его Департаменту 01.11.2013 года и обратился в суд, избрав, таким образом, соразмерный сложившимся правоотношениям способ защиты своего преимущественного права, об утрате которого было заявлено ему ответчиком.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 года, изложенными в Информационном письме N 92, определила выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "ПрофиЭкперт" Шемраева Е.М., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 16.06.2011, на дату обращения с заявлением о выкупе, составила 8 516 250 руб. (без учета НДС).

Квалификация эксперта Шемраева Е.М. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.

Возражения ответчика 2 о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества со ссылкой исключительно на пропуск им тридцатидневного срока для подписания договора, о котором идет речь в пункте 4 ст.4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" N 159-ФЗ, судебной коллегией отклоняются.

Поскольку, даже в том случае, если арендатор в рассматриваемой ситуации в 30-дневный срок с момента получения подписал бы полученный проект договора купли-продажи - до 29.08.2013 г., подписанный со стороны госоргана представителем только рукописно, без приложения соответствующей печати, либо доверенности на представителя, то в силу п.1,2 ст.434 ГК РФ такой договор нельзя признать подписанным (заключенным) в установленный упомянутой законодательной нормой срок, а арендатора - утратившим преимущественное право, о чем указано в письме ответчика от 27.09.2013 года исх.N ДГИ-1-96177/13-1.

Пунктом 5 ст.189 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Исходя из положений п.1 ст.432, п.5 ст.189 ГК РФ, по мнению судебной коллегии, соблюдая требования о письменной форме договора, направляемый госорганом проект договора купли-продажи должен быть подписан уполномоченным представителем, подпись которого заверена круглой печатью госоргана, либо к проекту должна прилагаться надлежащим образом оформленная доверенность на такого представителя (с печатью госоргана), поскольку корреспондирующая обязанность арендатора по исполнению им установленного законом требования о сроке подписания договора, следовательно, и ответственность за его нарушение (в виде лишения преимущественного права), не может возникнуть ранее получения им проекта такого договора с соблюдением арендодателем письменной формы, установленной законом, т.е. ранее исполнения госорганом своей обязанности надлежащим образом.

Направление обязанной стороной бланка договора, в нарушение порядка реализации преимущественного права арендаторов, предусмотренного ст.4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" N 159-ФЗ, не может лишить другую сторону, действующую разумно и осмотрительно в гражданском обороте, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае подписания такого проекта договора с просрочкой.

При таких условиях требования истца в указанной части обоснованны и подлежат удовлетворению.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, расходы по судебной экспертизе в размере 30 000 руб. относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "24" ноября 2014 г. по делу N А40-2604/2014 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "АРБАТ 1" и Департаментом городского имущества г.Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, пер.Сивцев Вражек, д.6/2, общей площадью 32,5 кв.м., установив выкупную цену в размере 8 516 250 руб. ( восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч двести пятьдесят руб.) и ежемесячных платежей в размере 236 562,50 руб. (двести тридцать шесть тысяч пятьсот шестьдесят два руб. пятьдесят коп.) при рассрочке в три года с начислением процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АРБАТ 1" (ОГРН 1037739266421, ИНН 7704041623) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе и 30 000 руб. расходов по судебной экспертизе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

А.П. Тихонов Т.Ю. Левина