Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2015 г. N 09АП-9358/15

г. Москва

01 июля 2015 г.

дело N А40-131968/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.07.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДигМ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2014 г.-14.01.2015 г. по делу N А40-131968/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.

по иску ООО "Валентина" (ОГРН 1027739246996, 121596, г. Москва, ул. Толбухина, д. 17)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

об обязании заключить договор купли-продажи на условиях предложенной Истцом выкупной цены,

при участии в судебном заседании:

от истца: Болтнева В.А. по дов. от 20.03.2015 г., Нисин И.Ю. по дов. от 23.06.2015 г.;

от ответчика: неявка,

УСТАНОВИЛ:

19.08.2014 г. ООО "Валентина" (арендатор) предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель), с учетом принятия судом изменения иска, об обязании Ответчика заключить договор купли-продажи нежилые помещения общей площадью 602,5кв.м. (подвал: пом. VIII комн. 1-6; этаж 1: пом. I комн. 4-17, 17а, 18-32, пом. V комн. 1) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 5, корп. 1, на условиях предложенных Истцом, в т.ч. на условиях установления выкупной цены равной 44 052 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 01.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 14.01.2015 г. (т. 3 л.д. 76-81), описка в котором исправлена определением отт14.01.2015 г. (т. 3 л.д. 82), требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 84-87).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец по требованиям и доводам жалобы возражал, неявившийся Заявитель надлежаще уведомлен посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 31).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.

Установлено, что Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы нежилые помещения общей площадью 602,5кв.м. (подвал: пом. VIII комн. 1-6; этаж 1: пом. I комн. 4-17, 17а, 18-32, пом. V комн. 1) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 5, корп. 1, обратился к Ответчику 12.12.2013 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик при получении данного заявления обеспечил, как того требует п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Привлеченным Ответчиком оценщиком выполнен Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 68 342 373 руб.

На основании данного Отчета Ответчик, как того требует п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, подготовил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, установив покупную цену равной 68 342 373 руб., и направил его Истцу (проект получен Истцом 07.07.2014 г.).

Истец не согласился с размером покупной цены; полагает, что величина рыночная стоимость, определенная привлеченным Ответчиком оценщиком, установлена недостоверно.

Истец сам обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Привлеченным Истцом оценщиком выполнен Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 34 656 000 руб.

Поэтому Истец к полученному от Ответчика проекту договора купли-продажи (т. 1 л.д. 27-30) составил протокол разногласий (в части условия о размере покупной цены (т. 1 л.д. 23-26)) и передал его Ответчику 11.07.2014 г. (т. 1 л.д. 22).

Поскольку Ответчик протокол разногласий не подписал, Истец 19.08.2014 г. обратился в суд с иском об обязании Ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной привлеченным Истцом оценщиком.

После проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, по заключению которой (т. 3 л.д. 1-52) рыночная стоимость выкупаемых помещений составляет 44 052 000 руб., Истец сообразно изменил исковые требования.

Однако суд апелляционной инстанции полагает, что требования Истца представляют собой ненадлежащий способ защиты.

П. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Однако Истец не передавал на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

По настоящему делу Истец после получения от Ответчика проекта договора купли-продажи предъявил требование о понуждении Ответчика заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора).

П. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Тогда как по настоящему делу Ответчик от заключения договора не уклонялся, т.к. направил Истцу проект договора, который Истец получил до того, как предъявил иск по настоящему делу.

Можно предположить, что Истец хотя и сформулировав иск так, как он заявлен, но в действительности имел в виду передачу на рассмотрение суда именно преддоговорного спора по условию договора купли-продажи о покупной цене.

В соответствии со ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела; принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам; согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Указанные нормы не исключают право суда дать правовую оценку исковым требованиям исходя из положенных в обоснование иска фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, какое именно право нарушено, и определить, какой в сложившейся ситуации способ защиты является надлежащим, т.е. влекущим защиту/ восстановление оспариваемого/ нарушенного права, после чего предложить истцу, если его требования сформулировано неоднозначно, уточнить их.

По настоящему делу исходя из положенных в обоснование иска фактических обстоятельств действительно следует, что право Истца было нарушено не тем, что Ответчик не направил ему проект договора, а тем, что Истец не был согласен с направленным ему Ответчиком проектом договора в части условия о размере покупной цены; соответственно, имелись основания полагать, что буквальное значение слов и выражений, формулирующих требования Истца, не соответствовало тому смыслу, который Истец в них вкладывал.

Однако на вопрос суда апелляционной инстанции Истец пояснил (в первой инстанции Истцу уточнить исковые требования не предлагалось), что формулировка просительной части искового заявления соответствуют тому правовому интересу, который он преследовал, обращаясь с иском.

При таких объяснениях Истца оснований для расширительного толкования заявленного предмета иска не имеется.

Соответственно, поскольку по настоящему делу на рассмотрение суда был передан спор, направленный на понуждение стороны, для которой заключение договора обязательно, и которая уклоняется от его заключения, заключить соответствующий договор, но при рассмотрении спора установлено, что Ответчик от заключения договора купли-продажи не уклонялся, - требование об обязании заключить договор удовлетворению не подлежит.

Также суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать на недоказанность в настоящем деле заявленной Истцом рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Экспертное заключение по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, согласно которого рыночная стоимость выкупаемых помещений составляет 44 052 000 руб. (т. 1 л.д. 63), является ненадлежащим доказательством, т.к. не соответствует требованиям ФСО.

Так, при исследовании методом сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов N N 1, 3, а также при исследовании методом доходного подхода в качестве объектов-аналогов NN 1, 2, 3, 4 (т. 2 л.д. 33, 47) указано, что данные об объектах взяты из "базы недвижимости Realto".

Любая база данных является источником не прямой информации, а косвенной, исходящей не от первоисточника (лица, объявившего о намерении совершить сделку), а от иного лица, которое собрало, обобщило, обезличило и иным образом переработало информацию, полученную от иных лиц.

П. 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменения адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В п. 10 ФСО N 3 применительно к источникам используемой информации речь идет именно о первичной информации, сообщенной тем лицом, которое объявило о намерении совершить сделку (информации, имеющей автора), а не об обезличенных обобщенных, переработанных данных, относительно которых неизвестно, какие первичные сведения были положены в их основу, т.е. невозможно проверить, соответствует ли первичная информация той, что внесена в базу.

Следовательно, ФСО N 3 не допускает, чтобы оценщик использовал не прямые, а косвенные источники информации, основывал заключение не на первичных сведениях, без указания автора первичной информации или без приложения копии текста авторской публикации.

Между тем по настоящему делу в экспертном заключении не указаны авторы тех публикаций, сведения о которых были внесены в базу "Realto", и не приложены копии текстов соответствующих публикаций.

К экспертному заключению приложены только графические копии изображений документа, выводимого на экран компьютерного монитора, выдаваемые электронной базой "Realto".

Относительно данной базы в экспертном заключении не указано, возможен доступ к сведениям данной базы со стороны неопределенного круга лиц, и если да, то каким образом; кто является автором базы, из каких источников взяты сведения, внесенные в базу.

Эксперт, заслушанный в судебное заседание суда апелляционной инстанции, вышеуказанные вопросы также не прояснил, дал сбивчивые объяснения относительно того, каким образом он сам получил доступ к данной базе; не смог пояснить, кто вносит в данную базу сведения, как осуществляется сбор сведений, вносимых в базу, и кто обеспечивает, если обеспечивает, их проверку.

При этом проверка сведений, в отношении объектов-аналогов, взятых из вышеуказанной базы, а также из объявления о продаже в сети Интернет, выявила наличие в них существенных расхождений в части цены.

Так, при исследовании методом сравнительного подхода (т. 2 л.д. 32, 34, 40) в качестве объекта-аналога N 1 выбрано нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Большая Очаковская, д. 11, общей площадью 878,10кв.м., цена предложения которого за 1кв.м. без НДС составляет 72 383 руб.

К отчету оценщика приложена изображенная на бумажном носителе таблица из "базы Realto" (т. 2 л.д. 91), в которой указан адрес объекта (ул. Большая Очаковская, д. 11), площадь (878кв.м.), продажная цена (75 000 000 руб.); указано, что датой появления объявления является 21.02.2013 г./23.10.2013 г.

Также к отчету оценщика приложено перенесенное на бумажный носитель изображение страницы в сети Интернет, в которой размещено рекламное объявление о продаже того же объекта, с указанием его адреса (ул. Большая Очаковская, д. 11), площади (878кв.м.), продажной цены (135 465 330 руб.) (т. 2 л.д. 91), а также с указанием того, что документ является HTML-версией документа от 22.10.2014 г.

Получается, что по сведениям "базы Realto" объект на 23.10.2013 г. стоил: весь - 75 000 000 руб., а 1кв.м. - 72 383 руб. без НДС, и последний раз предложение о его продаже было сделано 23.10.2013 г., а по сведениям рекламного объявления в сети Интернет, этот же объект на 22.10.2014 г. стоит: весь - 135 465 330 руб., а 1кв.м. - 154 288,53 руб. с НДС или 130 752,99 руб. без НДС, и последний раз предложение о его продаже было сделано 22.10.2014 г.

Данное различие, по предположению эксперта, объясняется различным курсом доллара США в октябре 2013 г. и в октябре 2004 г.

Между тем 23.10.2013 г. курс доллара США был равен 31,9346 руб., а 22.10.2014 г. курс доллара США был равен 41,0501 руб., т.е. разница менее чем 1/ 3, тогда как цена 75 000 000 руб. почти в 2 раза ниже цены 135 465 330 руб.

При таких обстоятельствах заключение по результатам судебной оценочной экспертизы не может быть признано судом апелляционной инстанции достоверным.

На предложение суда апелляционной инстанции провести по делу повторную судебную оценочную экспертизу Истец заявил категоричные возражения (т. 4 л.д. 6).

При таких обстоятельствах, учитывая ненадлежащий способ защиты, а также недоказанность обстоятельств, на которые ссылается Истец, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2014 г.-14.01.2015 г. по делу N А40-131968/2014 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова