Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2015 г. N 11АП-6485/15

город Самара

09 июля 2015 г.

Дело N А55-21967/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Писаренко Натальи Сергеевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2015, принятое по делу NА55-21967/2014 (судья Веремей Л.Н.),

по иску индивидуального предпринимателя Писаренко Натальи Сергеевны (ОГРНИП 314637209300020), с. Кинель-Черкассы, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Спектр Недвижимости" (ОГРНИП 1066372000617), с. Кинель-Черкассы, Самарская область,

третьи лица: Бурнаев Виктор Герасимович, Сауткина Ирина Анатольевна, Киреев Виталий Вениаминович, Алешина Наталия Юрьевна,

о взыскании долга по арендной плате и неустойки,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Невзорова О.Ф. по доверенности от 20.08.2014;

от ответчика - представители Алешина О.А. по доверенности от 08.06.2015 и Алешин А.Е. по доверенности от 08.06.2015;

третьего лица Киреева В.В. (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Писаренко Наталья Сергеевна (далее - истец, ИП Писаренко Н.С.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Спектр Недвижимости" (далее - ответчик) о взыскании суммы арендной платы по договору аренды нежилого помещения N б/н от 24.07.2014 за период с 01.08.2014 по 30.09.2014 в размере 8 040 руб. и неустойки за нарушение пунктов 5.4.7, 7.2 договора в размере 856 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями арбитражного суда от 06.11.2014, 25.11.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Бурнаев Виктор Герасимович, Сауткина Ирина Анатольевна, Киреев Виталий Вениаминович, Алешина Наталия Юрьевна.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что арендуемые ответчиком помещения до настоящего момента арендатору (истцу) не возвращены, акт сдачи-приемки сторонами не подписан. При этом ответчиком не оспаривается, что именно в отношении помещений N 4, 5, 6 заключен договор аренды N б/н от 24.07.2014 и именно эти помещения приняты ответчиком по акту приема-передачи. По мнению истца, факт нахождения в арендуемых помещениях документов и мебели ответчика подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Также истец указывает, что судом первой инстанции применена недействующая редакция статьи 168 Гражданского кодекса РФ (утратила силу с 01.09.2013).

02.07.2015 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо Киреев В.В. с доводами апелляционной жалобы согласился и просил ее удовлетворить.

В судебное заседание иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 06.12.2013 Киреевой Н.С. (в настоящее время Писаренко Н.С.) принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) административное здание, назначение: нежилое, площадью 728,1 кв.м., этажность 2, кадастровый N 63:23:0712029:91, адрес объекта: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д. 64, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2014 (л.д.39, т.1).

1/2 доли указанного административного здания принадлежит на праве общей долевой собственности Кирееву Виталию Вениаминовичу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2008 (л.д.78, т.2).

24.07.2014 между истцом (арендодатель-1), Киреевым В.В. (арендодатель-2) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N б/н (л.д.11-16 том 1), в соответствии с которым арендодатели обязуются передать арендатору помещение, расположенное по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д.64, общей площадью 26,8 кв.м., за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по настоящему договору (пункт 2.1).

По акту приемки-передачи помещения от 24.07.2014 (л.д.19, т.1), помещение общей площадью 26,8 кв.м. передано арендатору.

При этом, договор аренды N б/н от 24.07.2014 и акт приемки-передачи помещения от 24.07.2014 со стороны Киреева В.В. не подписаны.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 16.04.2014.

Условия и порядок платежей определены сторонами в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны установили, что срок аренды помещения устанавливается до 31.07.2014.

Истец указывает, что после 31.07.2014 арендуемое помещение ответчиком не освобождено, акт сдачи-приемки помещения сторонами не подписан.

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за период с 01.08.2014 по 30.09.2014 в размере 8 040 руб. и неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 7.2 договора, в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, по 30.09.2014 включительно в размере 856 руб.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, на момент заключения договора аренды нежилого помещения N б/н от 24.07.2014, объект аренды принадлежал Кирееву В.В. и Пономаренко Н.С. (до брака - Киреева) в равных долях по 1/2.

При этом в материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками здания о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Доказательств принадлежности помещения лично истцу, либо выделения помещения, переданного в аренду ответчику, в качестве доли истца, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах истец не имел права передавать часть общего имущества в аренду без получения согласия другого участника долевой собственности - Киреева В.В.

Кроме того, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии со статьей 248 ГК РФ.

Поскольку между Киреевым В.В. и Пономаренко Н.С. отсутствовало соглашение о распоряжении общим имуществом, последняя не только не имела права на единоличное распоряжение этим имуществом, но и на получение всей суммы причитающихся доходов от предоставления этого объекта в аренду.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 18330/13 по делу N А40-24297/13.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Исходя из пункта 1 статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что 28.07.2014 направил проект договора аренды нежилого помещения N б/н от 24.07.2014 Кирееву В.В. (арендодателю-2), ответа от которого не последовало. В связи с данными обстоятельствами ответчик платежным поручением N 50 от 02.09.2014 оплатил истцу арендную плату за период с 16.04.2014 по июль 2014 года в сумме 14070 руб. (л.д.113, т.1) и направил в адрес истца акт приемки-передачи помещения от 31.07.2014, который был получен истцом по почте 26.09.2014 (л.д.121,122, т.1).

Судом установлено, что договор аренды N б/н от 24.07.2014 и акт приемки-передачи помещения от 24.07.2014 со стороны Киреева В.В. не подписаны.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N б/н от 24.07.2014 нельзя признать заключенным ввиду несогласованности сторонами его условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ).

Утверждения истца относительного того, что ответчик продолжает пользоваться помещениями, указанными в договоре аренды N б/н от 24.07.2014, правомерно признаны судом первой инстанции не обоснованными, в силу следующего.

Истец исходит из того, что в помещениях, занимаемых ответчиком, до настоящего времени находятся документация и мебель ООО Фирма "Спектр Недвижимости", что подтверждается актом осмотра помещений от 21.10.2014 (л.д.113-116, т.2), видеозаписью (л.д.141, т.2).

Вместе с тем, акт осмотра помещений от 21.10.2014 в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принят в качестве надлежащего доказательства подтверждения факта пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями, поскольку акт составлен в отношении комнат N N 4,5,6,7,11 общей площадью 62,73 кв.м., тогда как по договору аренды ответчик принял нежилые помещения без указания комнат площадью 26,8 кв.м.

При этом представленной истцом в материалы дела видеозаписью (л.д.141, т.2) опровергается факт нахождения ответчика в спорных помещениях, поскольку дверь в спорное помещение открыл истец своим ключом, обстоятельств, препятствующих использованию ответчиком помещения по назначению на видеозаписи не зафиксировано.

Акт обследования помещений от 02.02.2015 (л.д.107-109, т.3), составленный с участием УУП ОМВД РФ по Кинель-Черкасскому району ст. лейтенанта полиции Лазарева В.В., также не может быть принят во внимание, поскольку подписан ответчиком с разногласиями, кроме того составлен в отношении комнат N N 4,5,6 на 2-м этаже площадью 32,1 кв.м.

Кроме того, истцом не представлено доказательств в обоснование принадлежности мебели и оборудования, финансовой и бухгалтерской документации, находящихся в здании, именно ответчику.

Также в материалы дела представлена копия технического паспорта здания (л.д.120-136, т.3), в котором находятся помещения, которые, по мнению истца, занимает ответчик.

Согласно указанному техническому паспорту, а также приложению N 1 к договору аренды нежилого помещения N б/н от 24.07.2014, общая площадь помещений N4, 5, 6, 11, передаваемых в пользование ответчику, составляет 46,7 кв.м., в то время как в договоре указана иная площадь - 26,8 кв.м., при этом в договоре номера комнат не обозначены.

Таким образом, поскольку площадь помещений, передаваемых по договору, не соответствует площади тех же помещений, указанной в техническом паспорте, судом в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принят довод истца относительно того, что ответчик пользовался комнатами 4, 5, 6, 11.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом факт занятия ответчиком помещений площадью 26,8 кв.м. в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтвержден.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства.

Поскольку выводы суда первой инстанции о недействительности договора аренды нежилого помещения N б/н от 24.07.2014 не привели к принятию неправильного судебного акта по делу, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2015, принятое по делу N А55-21967/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев