Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2015 г. N 11АП-5885/15

Требование: о взыскании долга, о понуждении заключить договор, об обязании заключить договор аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Самара

09 июля 2015 г.

Дело N А65-24664/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Басков Д.В. по доверенности от 29.12.2014 г.,

от ответчиков: от ИП Зайнуллиной З.Ф. - представитель ИбатуллинА.Р. по доверенности от 16.11.2014 г., от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - представитель Воронина Е.А. по доверенности от 25.12.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2015 года путем использования систем видеоконференц связи при содействии Арбитражного суда Республики Татарстан в зале N 4 апелляционные жалобы Государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 марта 2015 года, принятое по делу N А65-24664/2014 (судья Андреев К.П.),

по иску Государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань, (ОГРН 1021602852699, ИНН 16540004781),

к индивидуальному предпринимателю Зайнуллиной Зимфире Фатыховне, г. Зеленодольск, (ОГРН 308167325400026, ИНН 164808352837),

о взыскании 69 018 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате,

об обязании освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу: г.Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв.м и передать его по акту приема-передачи,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны, г. Зеленодольск, (ОГРН 308167325400026, ИНН 164808352837),

к Государственному бюджетному учреждению "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань, (ОГРН 1021602852699, ИНН 16540004781),

Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань,

об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальному предпринимателю Зайнуллиной Зимфире Фатыховне, г. Зеленодольск (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 592,84 руб. за период с 16.03.2014 г. по 31.10.2014 г., обязании освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня", расположенное по адресу: г.Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв.м и передать его по акту приема - передачи.

Индивидуальный предприниматель Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны, г. Зеленодольск, обратилась со встречным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м. нa сpoк не менее трех лет.

Определением от 16.12.2014 г. судом по ходатайству истца по встречному иску к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

В ходе рассмотрения дела, истцом по первоначальному иску в порядке ст. 49 АПК РФ заявлен отказ от исковых требований в части требования о взыскании 10 592,84 руб. задолженности.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 принято отказ истца от первоначального иска в части требования о взыскании 10 592,84 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Суд обязал Государственное бюджетное учреждение "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань, и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань заключить с Индивидуальным предпринимателем Зайнуллиной Зинфирой Фатыховной, г. Зеленодольск, договор аренды в отношении помещения - "Камора N 22 Спасская башня", площадью 9,1 кв.м., расположенного по адресу г.Казань, Кремль нa сpoк не менее трех лет.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики по встречному иску Государственное бюджетное учреждение "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворении первоначального иска. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители ответчиков (по встречному иску) поддержали апелляционные жалобы по изложенным в жалобах доводам, просили суд апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель истца (по встречному иску) возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил суд в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения собственника государственного имущества Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24.02.2012 N 462-р между ГБУ "Музей-заповедник "Казанский Кремль" (арендодатель) и ИП Зайнуллина Зинфира Фатыховна (арендатор), без проведения торгов 14 марта 2012 года был заключен договор аренды государственного имущества N014-2345, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение N22 Спасская башня, расположенную по адресу: г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.

Указанное помещение было закреплено за ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" на праве оперативного управления на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан N 2297-р от 17.08.2010 г.

Срок аренды с 02.03.2012 по 02.02.2013 г. (п.1.2 договора аренды).

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 10 145 руб. в месяц с учетом НДС. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату не позднее последнего числа расчетного месяца (п.2.1. договора аренды).

Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 02.03.2012.

Дополнительным соглашением N 1 от 13.02.2013 к договору аренды N 014-2345 от 14.03.2012 с учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме N 1-30/1732 от 12.02.2013 г. стороны установили срок аренды с 03.02.2013 г. по 03.01.2014 г. и установили размер арендной платы 9 527,76 руб. в месяц.

Из материалов дела усматривается, что с учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме N 1-30/1899 от 18.02.2014 г., стороны дополнительным соглашением N 2 от 18.02.2014 к договору аренды N 014-2345 от 14.03.2012 установили новый срок аренды помещения с 04.01.2014 г. по 15.03.2014 г., а также определили размер арендной платы 10 592 руб. в месяц.

Письмом от 06.03.2014 предприниматель обратился к истцу с заявлением о продлении срока договора аренды N 014-2345 от 14.03.2012 сроком на 11 месяцев.

Истец в свою очередь письмом от 28.03.2014 г. N 07-16/378 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан за согласованием продления действующего договора аренды N 014-2345 от 14.03.2012 на срок 11 месяцев.

Министерство письмом N 1-30/5712 от 26.05.2014 г. отказало в продлении договора аренды, указав, что считает продление заключенного договора аренды N 014-2345 нецелесообразным.

Истец письмом от 29.05.2014 г. N 07-16/645 сообщил ответчику о том, что в связи с отказом министерства в продлении договора аренды, ответчику необходимо освободить занимаемое помещение и передать имущество по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента получения письма.

Неисполнение требования об освобождении спорного помещения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды N 014-2345 от 14.03.2012 между сторонами был заключен на основании п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающего возможность заключения договора аренды государственного имущества без проведения торгов в отношении имущества, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

В соответствии с рассматриваемым договором срок аренды установлен до 15.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 18.02.2014).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно п. 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, ответчик не вправе отказать истцу в заключении на новый срок договора аренды спорного нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное бюджетное учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Из материалов дела усматривается, что ответчик с заявлением о продлении срока договора аренды обратился к арендодателю заблаговременно 06.03.2014, в свою очередь арендодатель за согласованием к собственнику обратился за день до окончания срока договора - 14.03.2014, письмом от 26.05.2014 Министерство отказало в продлении договора аренды в связи с его нецелесообразностью.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб на п. 4.3. договора является несостоятельной.

В силу пункта 4.3. договора в случае если до окончания действия договора арендодателем не получено письменное согласие собственника о его продлении, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор не считается возобновленным на неопределенный срок (применяется к случаям заключения договоров аренды без проведения торгов).

Как установлено пунктом 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из содержания названной нормы следует, что существуют определенные требования к "условию". Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от действий (воли) стороны сделки, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Отменительное условие, наступление которого зависит только от усмотрения стороны сделки, которая принимает на себя обязанность, представляет собой односторонний отказ от обязательства, что в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отменительное условие не может быть поставлено в зависимость от действий стороны либо третьих лиц.

Таким образом, условие пункта 4.3. договора N 014-2345 от 14.03.2012 г. противоречит статьям 157, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку указанное условие напрямую поставлено в зависимость от воли и действий арендодателя и собственника помещения.

До истечения срока действия договора (15.03.2014 г.) от арендодателя не поступило возражений против продления (возобновления) договора аренды.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно оставил первоначальный иск обязании освободить спорное помещение и передать его по акту приема - передачи без удовлетворения.

Предпринимателем заявлены встречные требования об обязании заключить договор аренды в отношении помещения - "Камора N 22 Спасская башня", площадью 9,1 кв.м., расположенного по адресу г.Казань, Кремль нa сpoк не менее трех лет.

Гражданское законодательство основано на принципе свободы договора, юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или иными правовыми актами.

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из смысла вышеуказанной нормы следует, что истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком: направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).

Между тем, истцом (по встречному иску) доказательств соблюдения претензионного порядка в виде направления в адрес надлежащего ответчика проекта договора не представлено.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства в обоснование своих доводов и возражений.

Поскольку истцом (по встречному иску) не соблюдены требования, предусмотренные статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковое требование о понуждении к заключению договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с положениями пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, не соответствуют обстоятельствам дела, решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 марта 2015 года, принятое по делу N А65-24664/2014 отменить в части удовлетворения встречного иска. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Встречный иск индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны, г. Зеленодольск, (ОГРН 308167325400026, ИНН 164808352837), к Государственному бюджетному учреждению "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", г.Казань, (ОГРН 1021602852699, ИНН 16540004781), и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань, об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м, - оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев