Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2015 г. N 18АП-7186/15

г. Челябинск

10 июля 2015 г.

Дело N А47-2495/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.04.2015 по делу N А47-2495/2013 (судья Калитанова Т.В.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" - Терсков В.Ю. (доверенность от 12.01.2015 N 6).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая производственно-строительная компания" (далее - ООО "УПСК", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2012 по 10.10.2012 в размере 21 162 249 руб. 91 коп., пеней за период с 11.04.2012 по 11.03.2013 в размере 1 506 948 руб. 46 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 4, л. д. 116).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2015 (резолютивная часть объявлена 24.04.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, применение ставки пять процентов от кадастровой стоимости по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 N 6/л-246юр в спорный период является правомерным.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Оренбурга от 18.08.2006 N 1986-п "Об утверждении границ и формировании земельного участка в 20 микрорайоне Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская для передачи в аренду и разрешении застройки микрорайона ООО УПСК" (т. 1, л. д. 28, 29) и постановлением главы города Оренбурга от 23.11.2006 N 4279-п "О внесении изменений в распоряжения главы города Оренбурга от 30.08.2005 N 4910-р, от 18.10.2005 N 5835-р, от 14.04.2006 N 1945-р, постановления главы города от 18.08.2006 N 1986-п, от 24.10.2006 N 3534-п, от 26.10.2006 N 3661-п, от 13.10.2006 N 3374-п, от 25.08.2006 N 2218-п" (т. 1, л. д. 30, 31) утверждены границы и сформирован земельный участок для предоставления в аренду по акту выбора земельного участка N 1/56.

29 декабря 2006 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "УПСК" (арендатор) заключен договор аренды N 6/л-246юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:0179, площадью 241 323 кв. м, с местоположением: участок находится примерно в 540 м по направлению на юго-восток от ориентира - 9-ти этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Салмышская, 52, с разрешенным использованием - строительство 20 микрорайона Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская (т. 1, л. д. 13-17).

Пунктом 1.4 договора срок действия договора определен до 01.06.2009.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы. Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, Администрации, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. По письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем (пункт 2.1 договора).

При несвоевременной уплате суммы, указанной в пункте 2.1 договора, не предоставлении арендодателю в установленный срок платежных документов об оплате, несвоевременной государственной регистрации договора арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

В связи с тем, что строительство в 20 микрорайоне Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская осуществляло не только ООО "УПСК", 30.03.2007 Администрацией и обществом подписано дополнительное соглашение к договору аренду, согласно которому изменено целевое назначение земельного участка: вместо "строительство 20 микрорайона Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская" указано "для строительства жилых домов в 20 микрорайоне Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская". Размер ставки арендной платы не изменялся и составлял 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 27).

04 мая 2007 года договор аренды вместе с указанным дополнительным соглашением зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 56-56-01/001/2007-155.

Дополнительным соглашением от 05.12.2008, зарегистрированным 23.01.2009, срок аренды земельного участка продлён до 01.01.2010; размер ставки арендной платы не изменялся (т. 1, л. д. 18, 19).

Дополнительным соглашением от 20.11.2009, зарегистрированным 21.12.2009, срок аренды земельного участка продлён до 01.11.2012; размер ставки арендной платы не изменялся (т. 1, л. д. 20).

Дополнительным соглашением от 03.02.2011, зарегистрированным 13.04.2011, ставка арендной платы устанавливалась также в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка; пункт 2.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой перерасчёт арендной платы арендатор - ООО "УПСК" должен был производить самостоятельно, без заключения дополнительных соглашений к договору аренду (т. 1, л. д. 21-23).

Руководствуясь договором аренды в редакции дополнительных соглашений, ответчик самостоятельно произвёл расчёт арендной платы по договору и перечислил её Администрации.

Истец, считая, что за период с 01.01.2012 по 10.10.2012 арендная плата в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:179, площадью 241 323 кв. м должна начисляться на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) по ставке пять процентов от кадастровой стоимости всего указанного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Администрация не доказала наличие оснований для применения в спорный период при исчислении арендной платы ставки пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 6/л-246юр.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В настоящем случае на истце лежит обязанность по обоснованию заявленных исковых требовании и представлению доказательств наличия на стороне ответчика спорной задолженности. Ответчик имеет право на опровержение доводов истца.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим кодексом (части 1, 2 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (части 1, 2 статьи 9 названного Кодекса).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 названного Кодекса).

Из искового заявления Администрации следует, что основанием начисления истцом спорной суммы задолженности является необходимость, по мнению Администрации, применения в спорном периоде при исчислении арендной платы ставки пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 15 статьи Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с нормами указанного пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно определению Конституционного суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 354-0-0 данные законоположения направлены на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 отмечено, что приведенные нормы, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства.

Между тем, истец не представил доказательства наличия оснований для применения в спорный период при исчислении арендной платы ставки пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Так, согласно представленным в материалы дела разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию 43 многоквартирных жилых дома, расположенных на спорном земельном участке, введены в эксплуатацию до 01.01.2012 (т. 5, л. д. 103-126).

Администрация не представила суду доказательства того, что на предоставленном ООО "УПСК" в аренду земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:179, площадью 241 323 кв. м в 2012 году (с 01.01.2012 по 10.10.2012) находились объекты недвижимости - незавершенные строительством жилые дома (с указанием их индивидуально-определённых признаков), не введенные в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При этом в спорный период 01.01.2012 в фактическом пользовании ООО "УПСК" продолжала находиться только часть ранее предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:179, площадью 241 323 кв. м.

Так, к началу спорного периода из фактического пользования общества выбыли земельные участки, занятые введенными в эксплуатацию многоквартирными домами и необходимые для их эксплуатации, что подтверждается представленными в материалы дела письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 26.06.2013 N 02-15-12/403 (т. 1, л. д. 128), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.06.2013 N 01/041/2013-532 (т. 1, л. д. 129).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 Закон N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Также согласно генеральному плану проекта застройки 20 микрорайона Северо-восточного жилого района по ул. Салмышская на спорной территории предполагается строительство двух школ, детского сада (т. 4, л. д. 100-108).

Ответчику земельный участок по спорному договору аренды был предоставлен только для строительства жилых домов, что подтверждается названным ранее дополнительным соглашением от 30.03.2007 к договору аренды.

При этом материалами дела подтверждается факт постройки на земельном участке с временным кадастровым номером 56:44:0202007:3685 детского сада, разрешение на ввод в эксплуатацию которого получено 20.09.2013 N RU56301000-08913 (т. 4. л. д. 88-90).

Кроме того, согласно градостроительному плану земельного участка от 23.07.2010 N 563010002354 процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:179, площадью 241 323 кв. м, предоставленного ООО "УПСК", должен составлять не более 50 %. Незастроенная часть земельного участка должна быть обеспечена: противопожарными проездами, площадками, подъездами, парковками, тротуарами, дорожками, зонами озеленения согласно нормативным расчётам (часть 1 градостроительного плана земельного участка, т. 5, л. д. 163-176).

По данным ведомостей исчисления площадей (т. 2, л. д. 8-55; т. 4, л. д. 4-53), представленных ответчиком в материалы дела, площадь земельного участка, занятого многоквартирными домами, введёнными в эксплуатацию по состоянию на 01.01.2012, составила 84 149 кв. м (без учёта площади парков: 89 640 кв. м - 3647 кв. м - 1844 кв. м); площадь земельных участков, отведённых под строительство двух школ и детского сада составляет 56 170 кв. м (45 067 + 11 103).

Таким образом, общая площадь застроенного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составила 140 319 кв. м (84 149 кв. м + 56 170 кв. м) или 116,3 % от возможной к застройке площади согласно градостроительному плану земельного участка.

Доказательства того, что на предоставленном ООО "УПСК" в аренду для строительства жилых домов земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:179, площадью 241 323 кв. м с 01.01.2012 по 10.10.2012 достраивались жилые дома, не введенные в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, Администрация в материалы дела не представила.

На основании изложенного доводы подателя жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.04.2015 по делу N А47-2495/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина