Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2015 г. N 18АП-7335/15

г. Челябинск

13 июля 2015 г.

Дело N А76-14779/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2015 по делу N А76-14779/2014 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Центральная аптека N 72" - Чубарь З.В. (доверенность от 02.02.2015).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Центральная аптека N 72" (далее - акционерное общество "Центральная аптека N 72") о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды N 91 от 26.07.2005 в размере 94 199 руб. 82 коп., пени в размере 80 659 руб. 76 коп., всего 174 859 руб. 58 коп.

Определением суда от 19.02.2015 произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика, акционерное общество "Центральная аптека N 72" заменено на общество с ограниченной ответственностью "Центральная аптека N 72" (далее - общество "Центральная аптека N 72", общество, ответчик) (т. 2 л.д. 17-19).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Служба заказчика".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2015 (резолютивная часть от 28.04.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда об отсутствии доказательств изменения арендной платы в установленном договором порядке. Судом не учтено, что изменение размера арендной платы было обусловлено изменением методики расчета арендной платы, утвержденной нормативным правовым актом муниципального образования, и в отсутствие в договоре специальной формы уведомления об изменении размера арендной платы направление ответчику дополнительных соглашений следует расценивать как уведомление об изменении арендной платы.

Апеллянт полагает, что, подписывая соглашение N 127 от 01.09.2013, ответчик выразил согласие на изменение арендной платы с 01.09.2013.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу от ответчика и третьего лица в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Трехгорного (арендодатель) и Федеральным государственным унитарным предприятием "Центральная аптека N 72 Федерального медико-биологического агентства" (арендатор) подписан договор аренды нежилого здания N 91 от 26.07.2005 (т. 1 л.д. 20-24).

Согласно п. 1.1. данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 975,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 54, указанное на плане (приложение N 1 к настоящему договору).

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора арендатор оплачивает арендную плату, начиная со дня подписания договора. Арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды (приложение N 3 к настоящему договору).

Арендатор ежемесячно не позднее 1 числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 25 444 руб. 01 коп. в месяц (п. 3.3. договора).

Согласно п. 3.5. договора размер арендной платы может изменяться в следующих случаях:

- по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды (п. 3.5.1. договора);

- по инициативе арендодателя, но не чаще одного раза в год (п. 3.5.2. договора): в случае изменения методики расчета арендной платы.

Арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления не менее, чем за один месяц до вступления в силу измененной арендной платы.

- по требованию одной из сторон в случае резкого изменения рыночных цен или других непредвиденных обстоятельств, но не чаще одного раза в год.

Пересмотр арендной платы устанавливается на основании протокола согласования размера арендной платы между арендодателем и арендатором или решением суда (п. 3.5.3. договора).

В силу п. 6.2. договора срок его действия установлен с 26.07.2005 до 26.06.2005.

Согласно п. 6.4. договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По акту приема-передачи от 21.01.2003 объект аренды передан арендатору (т. 1 л.д. 29-30).

Соглашением от 27.12.2006 N 182 (т. 1 л.д. 31-32) и соглашением от 31.12.2009 N 179 (т. 1 л.д. 38) произведена замена на стороне арендодателя (с Администрации города Трехгорного на Комитет) и арендатора (с Федерального государственного унитарного предприятия "Центральная аптека N 72 Федерального медико-биологического агентства" на акционерное общество "Центральная аптека N 72") соответственно.

Истцом в адрес ответчика направлен проект соглашения от 02.08.2013 N 111 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого здания N 91 от 26.07.2005 (т. 1 л.д. 64-65), в соответствии с которым с 01.08.2013 установлена арендная плата в сумме 60 573 руб. 26 коп.

Письмом от 02.09.2013 ответчик возвратил указанное соглашение без подписания, сославшись на неполучение уведомления арендодателя об изменении арендной платы в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 66).

Сопроводительным письмом от 29.09.2013 истец направил ответчику соглашение об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого здания N 91 от 26.07.2005 (т. 1 л.д. 68-69), в соответствии с которым с 01.09.2013 установлена арендная плата в сумме 60 573 руб. 26 коп.

Указанное соглашение подписано ответчиком с отметкой о наличии протокола разногласий.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 30.12.2013 N 01-09/4307 (т. 1 л.д. 90-91) об увеличении размера арендной платы.

С указанным уведомлением ответчику направлено соглашение N 159 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого здания N 91 от 26.07.2005 (т. 1 л.д. 93), в соответствии с которым с 28.02.2014 установлена арендная плата в сумме 69 892 руб. 22 коп.

Названное соглашение N 159 от 30.12.2013 подписано обществом.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды N 91 от 26.07.2005 в размере 94 199 руб. 82 коп. за период с 01.09.2013 по 31.05.2014, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком обязательства по оплате арендной платы исполнены в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды, в то время как доказательств согласования сторонами иного размера арендной платы либо его изменения арендодателем в порядке, установленном договором, Комитетом не представлено.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком (с учетом соглашения о замене сторон договора от 27.12.2006 N 182 (т. 1 л.д. 31-32) и соглашения от 31.12.2009 N 179 (т. 1 л.д. 38)) оформлен договор аренды нежилого здания N 91 от 26.07.2005, предметом которого является нежилое здание общей площадью 975,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 54 (т. 1 л.д. 20-24).

Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривалась, наличие договорных отношений по аренде сторонами признается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора арендатор оплачивает арендную плату, начиная со дня подписания договора. Арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды (приложение N 3 к настоящему договору).

Арендатор ежемесячно не позднее 1 числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 25 444 руб. 01 коп. в месяц (п. 3.3. договора).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В данном случае сторонами договора согласован следующий порядок и основания изменения арендной платы:

- по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды (п. 3.5.1. договора);

- по инициативе арендодателя, но не чаще одного раза в год: в случае изменения методики расчета арендной платы. Арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления не менее, чем за один месяц до вступления в силу измененной арендной платы (п. 3.5.2. договора).

- по требованию одной из сторон в случае резкого изменения рыночных цен или других непредвиденных обстоятельств, но не чаще одного раза в год. Пересмотр арендной платы устанавливается на основании протокола согласования размера арендной платы между арендодателем и арендатором или решением суда (п. 3.5.3. договора).

Из материалов дела следует, что соглашение сторон об изменения размера арендной платы в порядке, установленном п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 432, ст. 435, ст. 438 ГК РФ, сторонами не заключено.

Так, направленное истцом в адрес ответчика соглашение N 111 от 02.08.2013 (т. 1 л.д. 64) ответчиком не подписано, на что указано в письме от 02.09.2013 N 112 (т. 1 л.д. 66).

Соглашение N 127 от 01.09.2013 подписано арендатором с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 68-69, 71).

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу п. 1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Поскольку на условия соглашения N 127 от 01.09.2013 ответчиком были направлены разногласия, такие действия не могут считаться акцептом, признаются новой офертой, и доказательств её акцепта истцом в материалы дела не представлено, в силу чего соглашение об изменении арендной платы сторонами не заключено.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу изложенного, направленные истцом в адрес ответчика соглашения об изменении размера арендной платы не порождают правовых последствий, в силу чего обязательство по оплате арендной платы в размере, установленном соглашениями, у ответчика в спорный период отсутствовало.

Доводы апеллянта о том, что, подписав соглашение N 127 от 01.09.2013, ответчик выразил согласие на изменение арендной платы с 01.09.2013, подлежат отклонению как противоречащие нормам п. 1 ст. 425, ст.ст. 435, 438, 443 ГК РФ.

Доказательств изменения арендной платы в порядке, установленном п. 3.5.2. договора, в спорный период также не имеется.

Письмом от 26.09.2013 N 01-09/3023 (т. 1 л.д. 67) арендодатель сообщил арендатору об изменении нормативной методики арендной платы и предложил подписать соглашение N 127 от 01.09.2013 (т. 1 л.д. 68), одновременно указав на то, что соглашение N 111 от 02.08.2013, ранее направленное арендатору, следует считать уведомлением об изменении арендной платы.

Однако оценка данного письма применительно к требованиям ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о намерении арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке, поскольку из его содержания следует направление арендатору для подписания соглашения об изменении договора.

Учитывая, что сторонами договора согласован порядок изменения арендной платы как по соглашению сторон (п. 3.5.1. договора), так и в одностороннем порядке (п. 3.5.2. договора), исходя из принципа правовой определённости, действия арендодателя по изменению арендной платы должны быть по форме и содержанию такими, чтобы у арендатора не оставалось сомнений относительно того, с какого момента и в каком объеме он связан новым обязательством.

Поскольку из анализируемого письма не следует явное намерение арендодателя реализовать права, предусмотренные пунктом 3.5.2. договора аренды, а напротив, арендатору предложено изменить договор в порядке взаимного соглашения сторон, считать направленное 26.09.2013 письмо уведомлением об изменении арендной платы у суда не имеется.

По аналогичным основаниям не могут быть признаны в качестве уведомления об изменения арендной платы в одностороннем порядке направленные истцом ответчику соглашения от 02.08.2013 и от 01.09.2013.

Иная оценка истцом в апелляционной жалобе своих действий по уведомлению арендатора об изменении арендной платы в порядке 3.5.2. договора не может быть принята во внимание по вышеизложенным обстоятельствам.

Сам по себе факт изменения ставок арендной платы нормативным актом органа местного самоуправления (т. 1 л.д. 46, 47), на что ссылается апеллянт, не может являться основанием для применения новых ставок арендной платы в спорный период, учитывая, что в данном случае арендная плата не относится к регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ), а сторонами согласован механизм изменения арендной платы при её изменении нормативными актами (п. 3.5.2. договора).

Уведомление об изменении арендной платы в одностороннем порядке в силу изменения нормативной методики её расчета было направлено истцом в адрес ответчика письмом от 30.12.2013 (т. 1 л.д. 90), и получено ответчиком 28.01.2014, после чего подписано соглашение об изменении арендной платы от 23.12.2013 (т. 1 л.д. 93) с условием о её применении с 28.02.2014.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у ответчика обязательства по оплате арендной платы в изменённом размере не ранее 28.02.2014, и в силу надлежащего исполнения такого обязательства, а также добровольного погашения пени за просрочку внесения арендных платежей, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2015 по делу N А76-14779/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова