Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2015 г. N 10АП-4548/15

г. Москва

14 июля 2015 г.

Дело N А41-68881/14

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Черноголовка Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2015 года по делу N А41-68881/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению администрации городского округа Черноголовка Московской области к ООО "Нива-Альянс" о взыскании задолженности по арендной плате, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

при участии в заседании:

от истца - Хожаинова Е.А. по доверенности от 14.01.2015 N 02-13/47;

от ответчика, третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Черноголовка Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Нива-Альянс" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 45 от 02.06.1995 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:16:0101038:25, 50:16:0101038:24 за 1-й и 2-й кварталы 2014 года в размере 1 189 891,94 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2015 года по делу N А41-68881/14 в удовлетворении требований администрации городского округа Черноголовка Московской области отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе администрации городского округа Черноголовка Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, а именно - не вносит плату за арендуемый земельный участок и имеет задолженность.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункты 1 и 2 статьи 609 ГК РФ устанавливают, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что между администрацией Ногинского муниципального образования и акционерным обществом закрытого типа "Чапаевец" был заключен договор аренды земельного участка N 45 от 02.06.1995.

Согласно пункту 1.1. договора арендатору предоставлены земельные участки общей площадью 1 609 га, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения населенных пунктов, сроком на 49 лет, с правом последующего выкупа.

Согласно пункту 2.1. договора предусмотрено, что сумма ежегодной арендной платы определяется в размере ставки земельного налога.

Между ООО "Имени Чапаева" и ООО "Нива-Альянс" 17.08.2009 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым ООО "Нива-Альянс" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в частности по земельным участкам:

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0101038:22, площадью 250 000 кв.м, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, муниципальное образование "городской округ Черноголовка", между д. Афаносово-3 и с. Ивановское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0101038:23, площадью 1 194 042 кв.м, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, муниципальное образование "городской округ Черноголовка", между д. Афанасово-3 и с. Ивановское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0101038:25, площадью 132 151 кв.м, вид разрешенного использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: Московская область, муниципальное образование "городской округ Черноголовка", между д. Афанасово-3 и с. Ивановское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0101038:24, площадью 86 300 кв.м, вид разрешенного использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: Московская область, муниципальное образование "городской округ Черноголовка", между д. Афанасово-3 и с. Ивановское;

- земельный участок с кадастровым номером 50:16:0101041:15, площадью 435 200 кв.м, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Московская область, муниципальное образование "городской округ Черноголовка", между ул. Соединительная, Полевая, Заречная.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.01.2014, заключенным между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района, администрацией городского округа Черноголовка и ООО "Нива-Альянс", все права и обязанности арендодателя перешли к администрации городского округа Черноголовка Московской области.

Стороны 10.06.2014 подписали дополнительное соглашение к договору аренды N 45, согласно которому размер арендной платы за земельные участки определяется расчетным путем на основании базового размера арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Пунктом 2.2. дополнительного соглашения установлено, что арендная плата за земельные участки вносится ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

При этом размере арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициента к нему, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке.

Истец, рассчитывая арендную плату, которую ООО "Нива-Альянс" обязано было вносить за первый и второй квартал 2014 года, применил пункт 2.1. договора аренды в редакции, действовавшей до 10.06.2014, в соответствии с которым арендная плата за арендованные земельные участки устанавливается в размере ставки земельного налога.

Таким образом, по мнению истца, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за указанный период, а именно за пользование земельными участка с кадастровыми номерами 50:16:0101038:25, 50:16:0101038:24 в размере 1 189 891,94 руб.

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 18.08.2014, в которой просил погасить задолженность в течение 10 дней со дня получения данной претензии.

В связи с тем, что, по мнению истца, в добровольном порядке ответчиком обязательства по погашению задолженности не исполнены, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и считает несостоятельным довод истца о том, что арендная плата за 1-й и 2-й кварталы 2014 года должна определяться исходя из ставки земельного налога по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договором аренды земель от 02.06.1995 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон, но не чаще чем один раз в два года.

Из материалов дела следует, что письмом от 11.03.2009 N 1017/28 администрация Ногинского муниципального района Московской области (предыдущий арендодатель по договору аренды) известила ООО "Имени Чапаева" (предыдущий арендатор по договору аренды) о том, что расчет арендной платы необходимо осуществлять в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб Кд Пкд Км S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В ответ на данное письмо ООО "Имени Чапаева" направило в адрес администрации Ногинского муниципального района письмо от 30.03.2009, в котором выразило свое согласие на то, что бы производить расчет арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договором аренды было изначально предусмотрено право одной из сторон изменять размер арендной платы, учитывая, что арендодатель и арендатор выразили свое волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы в 2009 году, то с этого периода размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", несмотря на то, что соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды было заключено только в 2014 году.

Из материалов дела следует, что ответчиком за период с 1-го по 2-ой квартала 2014 года оплачена сумма арендной платы, рассчитываемая в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в полном объеме.

При данных обстоятельствах, поскольку ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Довод апелляционной жалобы истца об отсутствии доказательств оплаты по договору за спорные земельные участки суммы арендной платы, рассчитанной в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", апелляционный суд находит несостоятельным, поскольку данный довод противоречит материалам дела (л.д. 84-92) и опровергается расчетом ответчика (л.д. 83).

Довод истца о том, что новый арендодатель не выражал волеизъявления о применении к договору регулируемой арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", не может быть принят во внимание, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Апелляционный суд также отмечает, что установленный нормой пункта 1 статьи 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса и обязательств, вытекающих из договора аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2015 года по делу N А41-68881/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина Е.Е. Шевченко