Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2015 г. N 09АП-24315/15

г. Москва

14 июля 2015 г.

Дело N А40-174038/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Газимагомедова Маммы Абакаровича

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2015,

по делу N А40-174038/14 (85-1454), принятое судьей Беловой А.Р.,

по иску Газимагомедова Маммы Абакаровича

к ООО "ДИРЕКЦИЯ МВКС" (ОГРН 1037700010061, ИНН 7701106047),

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 2) ООО "Инвестстройфинанс"

о признании за истцом права собственности на квартиру N 77, общей площадью 45,4 кв.м, расположенную по почтовому адресу г. Москва, г. Московский, ул. Радужная, д. 2 (ранее расположенному по строительному адресу Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе г. Московский, район тепличного комбината N 1, квартал 4, корп. 5, секция 1, этаж 11, N пп 5, общей площадью 45,4 кв.м); взыскании денежных средств в размере 45 481 руб. 80 коп. в связи с уменьшением квартиры на 0,7 кв.м по результатам обмеров БТИ согласно дополнительному соглашению от 19.06.2012 N 1 к предварительному договору от 15.07.2011 N КН-4/5/1/11/5/1,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Алибеков Э.А. по доверенности от 21.10.2013;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Газимагомедов Мамма Абакарович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Дирекция МВКС" о признании за истцом права собственности на квартиру N 77 общей площадью 45,4 кв.м, расположенную по адресу г. Москва, г. Московский, ул.Радужная, д. 2 (ранее расположенному по строительному адресу Московская обл., Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе г. Московский, район тепличного комбината N 1, квартал 4, корп. 5, секция 1, этаж 11, N пп 5, общей площадью 45,4 кв.м.) и взыскании денежных средств в размере 45481 руб. 80 коп. в связи с уменьшением квартиры на 0,7 кв.м. по результатам обмеров БТИ согласно дополнительному соглашению от 19.06.2012 N 1 к предварительному договору от 15.07.2011 N КН-4/5/1/11/5/1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2015 по делу N А40-174038/14 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ответчика и 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 15.07.2011 г. между ООО "Дирекция МВКС" (Продавцом) и истцом (Покупателем) был заключен предварительный договор N КН-4/5/1/11/5/1 (далее - Договор). Договор заключен в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2.1 Договора стороны обязуются в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в построенном доме по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе г. Московский, район тепличного комбината N 1 (кв. 3 и кв. 4), корп. 5, секция 1, этаж 11, N пп 5, тип справа, проектной площадью 46,1 кв.м. (проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов и лоджий. О дате ввода жилого дома в эксплуатацию продавец уведомляет покупателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии с п. 2.2 основной договор должен быть заключен не позднее, чем через два календарных месяца после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, указанную в п. 2.1.

В силу п. 3.1 основной договор будет заключен сторонами на условиях, предусмотренных Договором, которые состоят в следующем:

3.1.1 предметом основного договора является купля-продажа квартиры, указанной в п. 2.1 договора. В основном договоре будут указаны: почтовый адрес и номер квартиры, количество комнат, ее площадь на основании данных обмеров БТИ. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК общая площадь квартиры будет указана без площади балконов, лоджий, веранд и террас.

3.1.2 Продавцом квартиры по основному договору является ООО "Дирекция "МВКС". Покупателем по основному договору является Газимагомедов Мамма Абаракович.

3.1.3 Стоимость квартиры по основному договору будет равняться ее предварительной стоимости, указанной в п. 3.3 договора, если по данным фактических обмеров БТИ площадь квартиры не изменится. На основании результатов обмеров БТИ стоимость квартиры по основному договору может быть увеличена или уменьшена по сравнению с ее предварительной стоимостью пропорционально изменению площади квартиры, с учетом изменений площади балконов, лоджий, веранд и террас.

3.1.4 В счет оплаты по основному договору засчитывается сумма, оплаченная покупателем согласно п. 4.1 договора, а также по дополнительному соглашению к настоящему договору, в случае увеличения площади по обмерам БТИ.

В силу п. 3.3 Договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры, указанной в п. 2.1, составляет денежную сумму в размере 2995301,40 руб., НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв.м., равной 64974 руб., НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до обмеров БТИ составляет 46,1 кв.м.

В случае уменьшения площади квартиры возврат суммы производится продавцом в срок, указанный в дополнительном соглашении к настоящему предварительному договору. Стоимость квартиры в основном договоре будет указана с учетом суммы возврата (п. 3.4).

Стороны дополнили предварительный договор Дополнительным соглашением от 23.12.2011 N 1 разделом 5 "Особые положения".

Между сторонами 23.12.2011 заключено соглашение о проведении взаиморасчетов в оплату гарантийного платежа по Договору, согласно п. 2.1 которого ответчик принял в оплату Договора простой беспроцентный вексель на сумму 2995301,40 руб.

Дополнительным соглашением от 19.06.2012 N 1 к Договору стороны согласовали, что в связи общей площадью квартиры по результатам обмеров БТИ меньшей на 0,7 кв.м, продавец возвращает покупателю денежные средства в размере 45 481,80 руб. после заключения основного Договора, в течение 10-ти дней с момента предоставления Покупателем Продавцу реквизитов своего счета.

Окончательная стоимость квартиры по Договору, согласно п. 4 названного дополнительного соглашения, составила 2949819,60 руб.

19.06.2012 между сторонами заключено соглашение о проведении взаиморасчетов по Договору путем зачета стоимости гарантийного платежа в оплату предварительной стоимости квартиры (л.д. 14), согласно п. 1.1 которого на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.05.2012 N RU50503000-075/12-р/ и в соответствии с абзацем 2 п. 2.1 Договора и дополнительного соглашения N 1 от 19.06.2012 к этому договору, ответчик уведомил истца о вводе жилого дома в эксплуатацию (л.д. 14).

19.06.2012 между ООО "Дирекция МВКС" (Соинвестором), ООО "Управляющая компания "Союз-Московский" (Управляющей компании) и Газимагомедовым М.А. (Пользователем) было заключено соглашение о предоставлении права на временный допуск в квартиру, из п. 1.2 которого следует, что в результате реализации инвестиционного контракта N б/н от 03.12.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе г. Московский, район тепличного комбината N 1, заключенного между Администрацией муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области и ООО "Передельцы", зарегистрированного в Минмособлстрое за N 31/21-09 от 21.10.2009; инвестиционного договора N 01/И от 01.09.2010 на осуществление застройки земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Московский, в районе г. Московский, район тепличного комбината N 1, заключенного между ООО "Передельцы", ООО "Инвестстройфинанс" и ООО "РусСтройРегион"; инвестиционного договора N 10/11 НИ от 15.02.2011, заключенного между ООО "Инвестстройфинанс" и ООО "Дирекция МВКС", Инвесторы приобретут в будущем право собственности на помещения в многоквартирном доме.

Соинвестор (ответчик) в результате реализации указанных инвестиционных договоров приобретет право на часть помещений в многоквартирном доме, включая спорную квартиру.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что сведения о регистрации права собственности в отношении спора объекта недвижимости в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок отсутствуют, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Москве от 13.11.2014 г. N 07/213/2014-62 (л.д. 48).

В соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона от 25.02.99г. N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Как указано в п. 3. ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

С учетом изложенного, при предъявлении исковых требований, заключающихся в признании права, истец обязан доказать наличие одного из вышеуказанных оснований возникновения права.

В данном случае, истец в качестве оснований возникновения права на спорные объекты указал на ст. ст. 131, 165, 209, 218, 219, 223, 429, 445, 551 ГК РФ, сделку по приобретению спорного объекта - предварительный Договор от 15.07.2011 N КН-4/5/1/11/5/1, а также нарушение ответчиком обязанности по передаче истцу обусловленной договором квартиры.

Учитывая положения ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорная квартира является продуктом инвестиционной деятельности, участником которой истец не является.

По сути инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объекта строительства не предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации, но не противоречит ему.

В соответствии с данным договором, застройщик обязан после приемки объекта строительства предоставить инвестору объект недвижимости, возводимый с участием инвестиционных вложений последнего.

Из инвестиционного договора возникают обязательственные отношения по передаче законченного строительством объекта в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей инвестору созданного результата (объекта).

В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Данный Закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Моментом окончания действия договора инвестирования является завершение строительства и ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом в котором расположена спорная квартира введен в эксплуатацию 02.05.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50503000-075/12-р/в.

При этом истец не является стороной инвестиционного контракта от 03.12.2007, инвестиционного договора N 01/И от 01.09.2010, инвестиционного договора N 10/11 НИ от 15.02.2011.

В силу ст.ст. 131, 223 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) определено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации.

При этом, в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т. д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за приобретателем.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Следовательно, такой иск имеет вещно-правовую природу.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно указал, что до первичной государственной регистрации права собственности на объект инвестиционной деятельности, спорная квартира, в силу положений статей 8, 131, 218, 219 ГК РФ, не может быть предметом гражданского оборота.

Также по общему правилу до возникновения в установленном законом порядке права собственности на объект инвестиционной деятельности, такое право не подлежит защите иском о признании права.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

В данном случае в качестве основания возникновения прав истца на спорный объект указаны обстоятельства исполнения предварительного договора истцом и инвестиционных договоров ответчиком.

Между тем, в суд первой инстанции доказательств подписания акта реализации инвестиционного контракта, равно как инвестиционного договора, в материалы дела не было представлено.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца по данному иску вытекают из обязательственных отношений по предварительному договору, то не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности.

В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты права обеих сторон, тогда как, использование вещно-правового способа защиты права, возможно, только при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск. При отсутствии государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не может нарушаться и оспариваться право собственности обратившегося лица на спорное имущество, поскольку это право еще к нему не перешло.

Суд первой инстанции посчитал, что избрание неправильного способа защиты права влияет как на предмет доказывания по делу, так и на круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.

Поэтому требования истца о признании права долевой собственности на объект недвижимого имущества в размере произведенных инвестиционных вложений подлежат отклонению.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2015 по делу N А40-174038/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов