Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2015 г. N 09АП-18886/15

г. Москва

14 июля 2015 г.

Дело N А40-209254/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 14.07.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей: Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-209254/2014,

по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "Развитие" (ОГРН 1127747139035) о взыскании задолженности и пени, о расторжении договора и выселении ООО "Развитие" из нежилого помещения, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Столярова Т.В. по доверенности от 30.12.2014;

от ответчика: Соловьев Г.Е. по доверенности от 15.06.2015;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Развитие" о взыскании задолженности в размере 475 398 руб. 70 коп., пени в размере 29 758 руб. 68 коп., расторжении договора N 07-00060/12 от 26.11.2012 г., заключенного с ООО "Развитие" на аренду нежилого помещения площадью 188,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, дом 8, корп. 1, выселении ООО "Развитие" из нежилого помещения площадью 188,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, дом 8, корп. 1.

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 452, 453, 619, 622,625 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд являются существенными и влекут досрочное расторжение договора в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При прекращении договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Решением от 28.01.2015 г. исковые требования были удовлетворены. При этом суд, установив наличие задолженности ответчика перед истцом и признав ее существенным нарушением условий договора, расторг договор аренды и выселил ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Развитие" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд не учел наличие у истца незачтенного обеспечительного платежа в сумме 329 350 руб., а также устранение ответчиком допущенных нарушений и оплаты всей суммы долга перед истцом до подачи им иска в арбитражный суд.

Определением от 16.06.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с ненадлежащим извещением судом ответчика о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал исковые требования в полном объеме, просил взыскать с ответчика долг в размере 475 398 руб. 70 коп., пени в размере 29 758 руб. 68 коп., расторгнуть договор N 07-00060/12 от 26.11.2012 г., заключенный с ООО "Развитие" на аренду нежилого помещения площадью 188,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, дом 8, корп. 1, выселить ООО "Развитие" из указанного нежилого помещения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований истца в заявленном им объеме, пояснив при этом, что в распоряжении истца находится незачтенный обеспечительный платеж в сумме 329 350 руб., а также указал на устранение ответчиком допущенных нарушений и оплаты всей суммы долга перед истцом до подачи им иска в арбитражный суд, что подтверждается платежными поручениями.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене в связи с наличием безусловных оснований (ненадлежащее извещение ответчика о месте и времени судебного разбирательства), с частичным удовлетворением исковых требований по взысканию неустойки в сумме 29 758 руб.68 коп., в остальной части в иске следует отказать в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником истца) и ответчиком заключен договор аренды N 07-00060/12 от 26.11.2012 г. на нежилое помещение площадью 188,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого, дом 8, корп. 1.

Срок действия договора установлен с 27.11.2012 по 26.11.2017.

Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.12.2012 г. внесена запись N 77-77-06/103/2012-922.

Данное нежилое помещение является собственностью г.Москвы, право собственности прошло процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2009 г. сделана запись регистрации N 77-77-06/037/2009-970.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно п.п. 4.4.3, 5.1, 5.4 договора N 07-00060/12 от 26.11.2012 г. ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

Обращаясь в суд за взысканием арендной платы, истец сослался на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с января 2014 по ноябрь 2014 г., в связи с чем задолженность по арендной плате за указанный период составляет 475 389 руб. 70 коп.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, истец претензиями от 08.09.2014 г. N 33-А-69507/14-(0)-0 и N 33-А-69508/14-(0)-0, предложил последнему оплатить сумму долга в размере 497 977 руб.21 коп. за период с 06.01.2014 г. по 27.08.2014 г., неустойки в сумме 19 017 руб.25 коп. за период с 06.01.2014 г. по 27.08.2014 г. в течение месяца с даты направления претензии и в случае неисполнения требования - расторгнуть договор аренды.

Поскольку ответчик требования, содержащиеся в указанных претензиях не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, арендная плата подлежала оплате в сумме 109 783 руб.33 коп. в месяц, что следует из расчета арендной платы, являющейся приложением к договору аренды.

Таким образом, за отыскиваемый истцом период ответчик обязан был внести с января по ноябрь 2014 г. 1 207 616 руб.63 коп., тогда как из платежных поручений, представленных ответчиком (л.д.98-108) следует, что последним внесено 1 317 399 руб.97 коп. (в том числе обеспечительный платеж в сумме 329 950 руб.).

Таким образом, на момент обращения истца с требованием о взыскании арендной платы за январь-ноябрь 2014 г., задолженность в сумме 475 389 руб. 70 коп. отсутствовала, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности исковых требований истца в указанной части и отказе во взыскании указанной суммы с ответчика.

Из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" следует, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Из материалов дела следует, что 08.08.2014 г. истец направлял в адрес ответчика претензии о наличии задолженности по арендной плате за период с января по август 2014 г. и погашении долга и начисленных пени в течение месяца с даты направления претензий, а в случае неоплаты задолженности - о досрочном расторжении договора аренды.

Данная претензия удовлетворена ответчиком в сентябре 2014 г. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 142 от 12.09.2014 г.

Поскольку ответчик в разумный срок устранил нарушения и погасил имеющуюся задолженность по арендной плате за период с января по август 2014 г., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что претензии об исполнении обязательств ответчиком по внесению арендной платы и установлении разумного срока для его исполнения за период с сентября по ноябрь 2014 г. истцом в адрес арендатора не направлялись и указанные обстоятельства не могут являться основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, полная оплата арендных платежей на дату принятия настоящего судебного акта, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды в судебном порядке и, как следствие, для отказа в выселении ООО "Развитие" из занимаемых им помещений, а также - в части арендной платы в полном размере, о взыскании которых заявлено.

Вместе с тем, заявленная истцом неустойка в размере 29 758 руб. 68 коп. истцом не оплачена и указанное требование признается судом обоснованным, поскольку из платежных поручений ответчика следует, что арендная плата вносилась им с нарушением сроков, установленных договором аренды.

При этом, судебная коллегия отмечает, что указанная неустойка не является арендной платой и, следовательно, основанием для расторжения договора аренды.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и в этой связи в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендованных помещений.

С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции от 28.01.2015 г. подлежит отмене в связи с наличием безусловных оснований (ненадлежащее извещение ответчика о месте и времени судебного разбирательства) с принятием нового судебного акта, в результате которого с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 29 758 руб.68 коп., а исковые требования о взыскании задолженности в сумме 475 389 руб.70 коп, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "28" января 2015 г. по делу N А40-209254/2014 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Развитие" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 29 758 руб.68 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Развитие" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 2 000 руб.00 коп.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова