Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 10АП-4178/15

г. Москва

16 июля 2015 г.

Дело N А41-172/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица - Большакова Е.В., по доверенности от 10.03.2015 N 49-Д,

от третьих лиц:

от ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" - Левкина Т.А., по доверенности от 01.12.2014 N Д-2014/АИ-КРС/1201-003,

от ООО "КомплексСтрой" - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от ООО "Альянс Интернэшнл" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" - Левкина Т.А., по доверенности от 09.06.2015 N 23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года по делу N А41-172/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению ООО "Северная звезда" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьи лица: ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы", ООО "КомплексСтрой", о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (далее - ООО "Северная звезда", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, управление, заинтересованное лицо) с требованиями:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в погашении записи об аренде от 12 июля 2011 года за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанной в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320;

- погасить запись об аренде от 12 июля 2011 года за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанную в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы", ООО "КомплексСтрой".

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года по делу N А41-172/14 в удовлетворении заявленных требований общества отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года по делу N А41-172/14 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года по делу N А41-172/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением от 03 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель Управления пояснил, что на момент принятия оспариваемого решения ООО "Северная звезда" не являлось правообладателем земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, что также установлено судом в рамках дела N А41-2314/13. В связи с отсутствием у заявителя прав на спорный участок его права и интересы не нарушаются оспариваемым отказом. Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Представитель ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" заявил ходатайство о замене ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" на ООО "Альянс Интернэшнл" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" в связи со сменой управляющей компании фонда.

Рассмотрев материалы дела, апелляционный суд считает, что имеются основания для процессуального правопреемства.

В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Согласно статье 10 Федерального закона N 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах" паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Из материалов дела следует, что управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда "Кредитные ресурсы" на момент рассмотрения апелляционной жалобы является ООО "Альянс Интернэшнл".

Поскольку закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" не является юридическим лицом, в силу закона его интересы в судебном разбирательстве представляет управляющая компания, следовательно, ООО Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" подлежит замене на ООО Управляющая компания "Альянс Интернэшнл" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы".

Представитель ООО Управляющая компания "Альянс Интернэшнл" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" возражал против доводов жалобы. Просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО "Северная звезда", ООО "КомплексСтрой", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 июня 2011 года между ООО "Северная звезда" (арендодатель, собственник земельного участка) и ООО "КомплексСтрой" (арендатор) был заключен договор N ДДА-I-10137-320 аренды с правом выкупа земельного участка площадью 10137 кв.м с кадастровым номером 50:16:0701024:320 по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п.Электроугли, мкр-н Светлый, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома и объектов нежилого фонда коммерческого назначения (встроено-пристроенные помещения и отдельно стоящие объекты), с объектами транспортной и инженерной инфраструктуры.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2012 по делу N А41-21384/12 договор N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 был признан недействительным в части выкупа земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.

В соответствии с договором аренды N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 срок аренды участка был установлен на 20 месяцев (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 7.3 договора при прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в состоянии, существующем на дату прекращения (расторжения) договора.

20-месячный срок истек 28 февраля 2013 года, после его истечения 07.08.2013 арендодатель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка (права аренды ООО "КомплексСтрой").

Сообщением от 25.09.2013 N 16/062/2013-016 Управление отказало обществу в погашении регистрационной записи, указав, что 29.06.2011 ООО "КомплексСтрой" заключило договор участия в долевом строительстве, в результате в ЕГРП внесена запись о госрегистрации данного договора и залога на земельный участок 11.08.2013. 16.09.2013 в ЕГРП внесена запись о госрегистрации права общей долевой собственности закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда "Кредитные ресурсы" на спорный земельный участок. Таким образом, регистрирующий орган посчитал невозможным исключить из ЕГРП запись об обременении участка в связи с тем, что о снятии прав обратилось ненадлежащее лицо, и имеется противоречие между заявленными и существующими правами.

Не согласившись с отказом, ООО "Северная звезда" обратилось в Арбитражный суд с заявлением.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в погашении записи об аренде от 12 июля 2011 года за номером 50-50-16/047/2011-050, выразившегося в сообщении от 25.09.2013 N 16/062/2013-016, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконными действий государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности на здание, сооружение или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. При этом регистрационным округом согласно ст.1 указанного Закона является территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с положениями статей 16-18 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

Пунктом 1 статьи 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч., договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, ООО "Северная звезда" обратилось с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка (права аренды ООО "КомплексСтрой").

Оспариваемым сообщением Управление Росреестра по Московской области отказало в погашении регистрационной записи на основании абзацев 3, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно: с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Отказывая в государственной регистрации, управление указало, что 29.06.2011 ООО "КомплексСтрой" заключило договор участия в долевом строительстве, в результате в ЕГРП внесена запись о госрегистрации данного договора и залога на земельный участок 11.08.2013. 16.09.2013 в ЕГРП внесена запись о госрегистрации права общей долевой собственности закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда "Кредитные ресурсы" на спорный земельный участок.

Между тем, на дату подачи заявления в регистрирующий орган о погашении записи об аренде земельного участка - 07 августа 2013 года ООО "Северная Звезда" являлось как правообладателем - собственником земельного участка, так и стороной (арендодателем) договора аренды.

Считая себя правообладателем спорного земельного участка, ООО "Северная звезда" правомерно обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записи об аренде в ЕГРП.

В обоснование своих доводов Управление ссылается на определение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2013 по делу А40-8736/09, которым утверждено мировое соглашение ООО "Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы", Тахаше инвестментс лимитед, ООО "Светлый город", ЗАО "Созвездие", ООО "Северная звезда", согласно которому ООО "Северная звезда" в том числе обязуется в срок не позднее двух рабочих дней с даты утверждения мирового соглашения передать ООО "Управляющая компания" "Аурум Инвестмент" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд "Кредитные ресурсы" в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320. Таким образом, на момент принятия оспариваемого решения ООО "Северная звезда" не являлось правообладателем земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, в связи с чем, по мнению Управления, интересы заявителя не нарушаются оспариваемым отказом.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что указанное обстоятельство не имеет в рассматриваемом случае существенного значения, поскольку обращение заявителя в Управление с заявлением в погашении регистрационной записи состоялось ранее, чем утверждение мирового соглашения.

Таким образом, ООО "Северная Звезда" имело право обратиться в Управление Росреестра по Московской области за государственной регистрацией погашения записи об аренде.

На основании изложенного Управление неправомерно указало в качестве причины отказа в государственной регистрации подачу заявления ненадлежащим лицом.

Также в качестве основания для отказа в государственной регистрации Управление ссылается на заключение ООО "КомплексСтрой" 29.06.2011 договора участия в долевом строительстве, в результате чего в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации данного договора и залога на земельный участок.

Между тем, в силу статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Указанной статьей не предусматривается согласие залогодержателя для прекращения заложенного права.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае предмет залога - право аренды земельного участка не отчуждался и распоряжением им не происходило, следовательно, согласие залогодержателя (статья 346 ГК РФ) не требуется.

Также не имеет значения и то обстоятельство, что бывшему арендатору земельного участка ООО "КомплексСтрой" принадлежит на праве собственности находящийся на спорном участке объект недвижимости, поскольку в данном случае вступают в действие иные правоотношения, не связанные с договором аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320.

На основании изложенного апелляционный суд находит необоснованными причины для отказа в государственной регистрации погашения записи об аренде, указанные заинтересованным лицом.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Каких-либо доказательств законности и обоснованости отказа обществу в государственной регистрации погашения регистрационной записи заинтересованным лицом не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации прекращения договора аренды и погашения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, выразившегося в сообщении от 25.09.2013 N 16/062/2013-016.

Вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, срок действия договора аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 истек 28 февраля 2013 года.

Материалами дела подтверждается, что возобновления срока действия договора на новый срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ не производилось, поскольку арендодатель возражал против его возобновления.

Таким образом, фактически договор с 28 февраля 2013 года не действует, в связи с чем сохранение записи об аренду в ЕГРП нарушает правовой статус земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.

Учитывая изложенное, в целях восстановления нарушенных прав ООО "Северная звезда" суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Московской области погасить в ЕГРП запись об аренде от 12 июля 2011 года за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанную в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.

На основании изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее основанной на неправильном толковании норм законодательства.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести замену ООО Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" на ООО Управляющая компания "Альянс Интернэшнл" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" (ИНН 7722793640, 119121, г. Москва, переулок Ружейный, д. 3).

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.04.2015 по делу N А41-172/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина М.А. Немчинова