Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2015 г. N 02АП-4889/15

г. Киров

17 июля 2015 г.

Дело N А82-19574/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Беляковой Л.А., по доверенности от 02.03.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арена"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2015 по делу N А82-19574/2014, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арена" (ИНН: 7602041550, ОГРН: 1037600010755)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)

о признании договора аренды не прекратившим свое действие, договора купли-продажи ничтожным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Арена" (далее - истец, Общество) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - ответчик, Комитет) о признании договора купли-продажи от 21.06.2010 ничтожным, признании договора аренды от 30.01.1998 N 5223-Г не прекратившим свое действие с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2015 в удовлетворении требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Арена" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 07.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что отказ в иске о признании договора аренды не прекратившим свое действие основан на обстоятельстве, спор относительно которого находится в производстве арбитражного суда, в связи с чем, по мнению истца, суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу. Договор аренды не прекращен, поскольку ответчиком не был соблюден порядок отказа от договора аренды. Также заявитель указывает, что спорное имущество находилось в залоге у продавца до полной оплаты имущества, однако, договор об ипотеке не был зарегистрирован, а, значит, является ничтожным. Сделка купли-продажи от 21.06.2010 является ничтожной, т.к. не соответствует императивным требованиям статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке". Требование о признании ничтожной сделки недействительной не может быть подвержено действию срока исковой давности.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя счел несостоятельными, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Мэрии г. Ярославля и ООО "Центр-Содействие" в порядке заключен договор аренды от 30.01.1998 N 5323-Г (далее - договор аренды), по условиям которого арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений 1 этажа N N 8-15,18-20,32, инв. N 1098) общей площадью 174,60 кв.м. по адресу: г.Ярославль, Кировский район, ул.Богдановича, д.22 для использования под офис.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 03.02.2006 права и обязанности арендатора переданы ООО "Арена".

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

21.06.2010 между КУМИ Мэрии г. Ярославля и ООО "Арена" заключен договор купли-продажи арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ. Переход права собственности не зарегистрирован.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-4711/2012 от 28 августа 2012 года договор купли-продажи от 21.06.2010 расторгнут в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, Общество обязано возвратить недвижимое имущество.

Вступившим в законную силу решением суда от 31.03.2014 по делу N А82-15363/2013 установлено, что договор аренды от 30.01.1998 г. N5323-Г считается прекращенным по воле сторон, заключивших 21.06.2013 договор купли-продажи на имущество, ранее являвшееся предметом аренды. Суд также указал, что имеются все основания для регистрации прекращения договора аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статьям 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, в заключении которого граждане и юридические лица свободны.

В соответствии с пунктом 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность прекращения обязательства соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Договор купли-продажи недвижимого имущества, за исключением купли- продажи жилого помещения и предприятия, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, т.е. с момента заключения договора (ст. 425, 433 ГК РФ).

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества прекращаются обязательства по ранее заключенному договору аренды.

Следовательно, исковые требования о признании договора аренды не прекратившим свое действие правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Поскольку в данном случае имело место прекращение договора аренды путем заключения договора купли-продажи (новация) необходимость направления истцу уведомления об отказе от договора аренды отсутствовала.

Оспаривание государственной регистрации прекращения права аренды на указанные обстоятельства не влияет, следовательно, в удовлетворении ходатайства истца о приостановлении производства по делу отказано обоснованно.

Согласно статье 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Возможность включения условия об ипотеке в обеспечиваемый договор прямо установлена пунктом 3 статьи 10 Закона об ипотеке, в соответствии с которым при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Вместе с тем, имеющееся в договоре купли-продажи условие об обеспечении обязательства по оплате недвижимого имущества залогом, возникшее в силу закона, не следует рассматривать как соглашение об ипотеке.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи заключен сторонами в простой письменной форме. При этом условия, предусмотренные пунктом 2.8 данного договора, не отвечают всем требованиям пункта 1 статьи 339 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8), в связи с чем не могут быть признаны соглашением об ипотеке.

На основании изложенного выше, доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи подлежат отклонению.

Исходя из положений пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (действовавшего на момент рассмотрения дела судом первой инстанции) разъяснено, что Гражданским кодексом Российской Федерации не исключается возможность предъявления исков о признании недействительными ничтожных сделок, поэтому споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица. Такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичный подход к вопросу об определении срока исковой давности сохранен в настоящее время в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно которому для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела недвижимое имущество передано покупателю по передаточному акту от 21.07.2010. Настоящий иск подан 30.12.2014.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока давности для требования о признании договора купли-продажи ничтожным обоснованы.

Следует также отметить, что сам по себе факт недействительности соглашения о новации не влияет на прекращение первоначального обязательства. Доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на неверном толковании истцом норм материального права.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2015 по делу N А82-19574/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арена" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Е.Г. Малых А.В. Тетервак