Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 09АП-11944/15

г. Москва

16 июля 2015 г.

Дело N А40-154341/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "Аварийная служба Северного административного округа города Москвы"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2015,

по делу N А40-154341/14 (23-1122), принятое судьей Михайловой Л.В.,

по иску ОАО "Аварийная служба Северного административного округа города Москвы" (ИНН 1057748451089 ОГРН 1057748451089)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зварин Е.Н. по доверенности от 28.04.2015;

Воронцова Т.В. по доверенности от 26.02.2015;

от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 30.12.2014;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (ОАО) "Аварийная служба Северного административного округа города Москвы" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) и просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д. 30, строение 3, квартал 2197, общая площадь 588,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1-2, пом. V, комн. 1-14, пом. VI, комн. 1; этаж 2, пом. IX, комн. 1-13, пом. X, комн. 1-5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 44183560 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

"3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 127321,11 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2015 по делу N А40-154341/14 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец является арендатором помещения по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д.30, стр.3 (этаж 1, пом.III, комн.N 1-2, пом.V, комн. N 1-14, пом. VI, комн.N 1; этаж 2, пом. IX, комн. N 1-13, пом. X, комн.N 1-5; общая площадь 588,9мкв.м.), в соответствии с Договором аренды от 13.01.2006 г. N 2-13/06.

Истец является субъектом малого предпринимательства (т.д.1 л.д.39) и в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), истец обратился 15.11.2013 г. к ответчику с заявлением рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения,

Департамент выпустил распоряжение от 24.12.2013 N 12912 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Большой Николопесковский пер., д. 7, стр. 1, общей площадью 113, 1 кв. м".

Сопроводительным письмом от 02.07.2014 г. N 33-5-1049/14-(4)-0 (т.д.1 л.д.40- 41) Департамент направил истцу проект Договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества (далее - проект Договора купли-продажи).

Согласно условиям проекта Договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости была определена в размере 79969000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 г. N 738Г/76, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 26.05.2014 г. N 149-С-14 НП СРО "СВОД",

В п.3.4. проекта Договора купли-продажи имеются условия о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 2221361,12 руб. и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток от основного долга.

Истец не согласился с выкупной стоимостью, которая была указана в проекте Договора купли-продажи.

Так, согласно отчету ООО "Инвестиционная оценка" от 30.07.2014 г. N Н-905/14 рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 44183560 руб.

01 августа 2014 г. истец направил Департаменту протокол разногласий от 31.07.2014 г. с предложением заключить Договор купли-продажи недвижимости по цене 44183560 руб. с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.

Как указал истец, ответчик не рассмотрел протокол разногласий, мотивированного ответа не представил.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец направил совместно с протоколом разногласий не подписанный со своей стороны Договор купли- продажи объекта недвижимости.

Согласно ч.9 ст.4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Учитывая положения ст. 4 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции посчитал, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, либо не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.

Суд первой инстанции посчитал, что так как истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, то он не реализовал свое право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации.

Оставляя без рассмотрения требование обязании заключить Договор купли-продажи, суд учел, что истец не направил ответчику проект договора купли-продажи, подписанный со своей стороны.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об уклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах го рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе предать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В данном случае протокол разногласий от 31.07.2014 г. направлен ответчику в установленный законом срок, в то время как ответчик в течение тридцати дней не направил истцу уведомление о принятии условий истца либо об отклонении протокола разногласий.

Указанный протокол разногласий Истца от 31.07.2014 г. является ответом на предложение о заключении договора купли-продажи, направленное в адрес истца Департаментом, к которому был приложен проект Договора купли-продажи, содержащий соответствующие условия сделки.

Не дождавшись ответа Департамента в тридцатидневный срок, 23.09.2014 г. Истец обратился в суд с указанным иском.

Как указано в ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно ст. 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При оценке доводов сторон о соблюдении претензионного порядка суд должен учитывать, что основная задача применения досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, чтобы побудить стороны самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном деле спор между сторонами возник в отношении цены выкупаемого недвижимого имущества.

На основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ввиду вышеизложенного и с учетом того, что общество изъявило желание заключить договор, но возник преддоговорной спор о цене имущества, само по себе неподписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.

Для всестороннего и полного рассмотрения дела Девятым арбитражным апелляционным судом определением от 06.05.2015 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "BETA"

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д.30, стр.3 (этаж 1, пом.III, комн.N 1-2, пом.У, комн. N 1-14, пом. VI, комн.N 1; этаж 2, пом. IX, комн. N 1-13, пом. X, комн.N 1-5; общая площадь 588,9 кв.м., по состоянию на 21.01.2014 г.

Согласно заключению ООО "Оценочная компания "BETA" (т. 4 л.д. 4-51) рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 45110169 руб. без НДС.

Истец со ссылкой на ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части цены выкупаемого имущества, указав на стоимость, указанную в экспертизе, в размере 45110169 руб., а также в части ежемесячной оплаты, размер которой составил не менее 1253060,25 руб. Данные уточнения не противоречат положениям ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая обстоятельства дела и указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, а именно:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д. 30, строение 3, квартал 2197, общая площадь 588,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1-2, пом. V, комн. 1-14, пом. VI, комн. 1; этаж 2, пом. IX, комн. 1-13, пом. X, комн. 1-5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 45110169 (сорок пять миллионов сто десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

"3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1253060 (одного миллиона двухсот пятидесяти трех тысяч шестидесяти) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

В соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.

Истец на депозитный счет суда апелляционной инстанции перечислил денежные средства размере 30000 руб. на проведение судебной экспертизы по платежному поручению от 27.04.2015 г. N39.

Заключение экспертизы ООО "Оценочная компания "BETA" поступило в Девятый арбитражный апелляционный суд.

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2015 по делу N А40-154341/14 - отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д. 30, строение 3, квартал 2197, общая площадь 588,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1-2, пом. V, комн. 1-14, пом. VI, комн. 1; этаж 2, пом. IX, комн. 1-13, пом. X, комн. 1-5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 45110169 (сорок пять миллионов сто десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

"3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1253060 (одного миллиона двухсот пятидесяти трех тысяч шестидесяти) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423) в пользу ОАО "Аварийная служба Северного административного округа города Москвы" (ИНН 1057748451089 ОГРН 1057748451089) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4000 (четыре тысячи) рублей и по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей, а также 30000 руб. (тридцать тысяч) рублей расходов за проведение экспертизы.

Перечислить денежные средства ООО "Оценочная компания "BETA" (ОГРН 1045207692309, ИНН 5261039837, адрес места нахождения: г. Москва, ул. Академика Анохина д. 64сА, оф. 18) за проведение судебной экспертизы в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, уплаченных по платежному поручению от 27.04.2015 г. N39 на счет Получатель: ООО "Оценочная компания "BETA"

(ИНН 5261039837), сч. N 40702810000060031175

Расч. счет N 30101810000000000201

ОАО АКБ "Авангард" Москва БИК 044525201

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.П. Тихонов Г.С. Александрова