Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2015 г. N 19АП-2124/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29 сентября 2015 г. N Ф10-3294/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Воронеж

17 июля 2015 г.

Дело N А35-5184/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Донцова П.В.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Выборновой И.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "СТОУН": Сауткин П.Е., представитель по доверенности от 15.05.2015, выдана до 31.12.2015;

от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от администрации города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 11.03.2015 по делу N А35-5184/2014 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТОУН" к администрации города Курска о признании незаконным решения администрации города Курска от 15.05.2014 N 2920/03.1.01-11 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:2517 по адресу: г. Курск, ул. Косухина, выраженного в письме Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 15.05.2014 N 2920/03.1.01-11,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТОУН" (далее - ООО "СТОУН", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Курска (далее также - Администрация) о признании незаконным решения Администрации города Курска от 15.05.2014 N 2920/03.1.01-11 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:2517 по адресу: г. Курск, ул. Косухина, выраженного в письме Комитета архитектуры и градостроительства города Курска (далее также - Комитет) от 15.05.2014 N 2920/03.1.01-11, об обязании Администрации принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:2517 по адресу: г. Курск, ул. Косухина, предназначенного для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения, на вид разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями делового и коммерческого назначения", о взыскании с Администрации города Курска судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Решением арбитражного суда от 11.03.2015 заявленные требования удовлетворены. Принимая решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Указывает на то, что позиция суда относительно того, что действующее законодательство РФ не содержит запретов либо иных ограничений для изменения вида разрешенного использования земельного участка, связанных с процедурами приобретения прав на земельный участок, и не ставит возможность изменения вида разрешенного использования в зависимости от способа приобретения прав на земельный участок, неверна.

Ссылается на то, что сформированный в установленном законом порядке и поставленный на кадастровый учет земельный участок по ул. Косухина площадью 3 762 кв.м., с соблюдением положений части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), был предметом аукциона по продаже прав на указанный участок, при этом в протоколе о результатах аукциона и в договоре купли-продажи земельного участка, были определены, как вид разрешенного использования земельного участка, так и его цель - для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения.

Общество полагает, что оспариваемое решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, незаконно и необоснованно.

Указывает на то, что в рассматриваемом случае ООО "СТОУН" намерено осуществить строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями коммерческого назначения; при этом, согласно проектной документации в проектируемом жилом доме сохраняются офисные помещения, для строительства которых, приобретался земельный участок.

Доводы Комитета сводятся к тому, что при формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка вид его разрешенного использования определялся Комитетом, как органом, уполномоченным постановлением губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447, на распоряжение спорным участком, исходя из установленных градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-4 жилой зоны многоквартирных жилых домов высокой этажности (9 этажей и более); к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Ж-4 относится, в том числе, размещение офисных объектов, коммерческих объектов.

Полагает, что необходимость строительства на спорном земельном участке офисного здания делового и коммерческого назначения определена видом разрешенного использования земельного участка, установленным Комитетом и указанным в аукционной документации.

Считает, что поскольку ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для жилищного строительства, поэтому изменение вида разрешенного использования земельного участка на "для строительства многоквартирного жилого дома_" является незаконным.

Полагает, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка создаст ситуацию преимущественного положения ООО "Стоун" по сравнению с иными лицами и необоснованно ограничит доступ к рынку жилищного строительства в городе Курске.

Ссылается на то, что участвуя в торгах, Общество соглашалось с условиями аукциона и договора купли-продажи, однако фактически не имело намерения его использовать с указанной целью.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Комитет архитектуры и градостроительства города Курска и администрация города Курска в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

В собственности ООО "Стоун" находится земельный участок с кадастровым N 46:29:102224:2517 по адресу: г. Курск, ул. Косухина, предназначенный для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения.

ООО "СТОУН" приобрело в собственность данный земельный участок по результатам торгов. Это обстоятельство подтверждается Протоколом N 1 о результатах аукциона по продаже земельного участка от 29.01.2014 года и договором купли- продажи от 04.02.2014 N651-14с, который заключен на основании указанного протокола.

Согласно указанному договору купли-продажи ООО "СТОУН" был передан по акту приема-передачи от 07.02.2014 земельный участок, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Косухина, площадью 3762 кв.м. с 10 А35-5184/2014 кадастровым номером 46:29:102224:2517, для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения.

ООО "СТОУН" 16.04.2014 обратилось в администрацию города Курска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 3 762 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102224:2517, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Косухина, предназначенного для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения, на вид разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями делового и коммерческого назначения".

Администрацией города Курска 15 мая 2014 года было принято решение N 2920/03.1.01-11 об отказе в изменении вида разрешенного использования, выраженное в письме Комитета архитектуры и градостроительства города Курска.

В качестве оснований к отказу в изменении вида разрешенного использования земельного участка в письме Комитета от 15.05.2014 N 2920/03.1.01-11, содержащем оспариваемое решение, было указано на отсутствие у ООО "СТОУН" намерений использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, установленным до приобретения земельного участка в собственность на аукционе, и на мнимость сделки купли-продажи земельного участка.

Не согласившись с принятым решением об отказе в изменении вида разрешенного использования, ООО "СТОУН" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, письменных пояснений, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами.

В силу статьи 39.1 Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Данный вывод следует, в том числе, из положений Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 и согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 10.12.2014 N 71-АПГ14-6.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102224:2517 по адресу: г. Курск, ул. Косухина, находится в собственности ООО "СТОУН", а не в собственности муниципального образования.

Поскольку любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, оснований для принятия какого-либо решения по этому вопросу у Администрации не имелось.

Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Из анализа названных норм следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Как видно из материалов дела, ООО "СТОУН" приобрело в собственность данный земельный участок на торгах.

По результатам торгов с ООО "СТОУН" заключен договор купли- продажи от 04.02.2014 N 651-14с, согласно которому, земельный участок предоставлен для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения.

В перечень земельных участков, продажа которых может быть осуществлена без проведения торгов, спорный земельный участок не входит. Данный перечень является исчерпывающим.

То есть, использование земельного участка, в настоящем случае, ограничено условиями аукциона и договора, заключенного по результатам торгов.

Одним из условий договора является то, что земельный участок должен быть использован для строительства офисного здания делового и коммерческого назначения.

Необходимость строительства на спорном земельном участке офисного здания делового и коммерческого назначения определена видом разрешенного использования земельного участка, совпадающим с его целевым использованием и целевым использованием объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

При таких обстоятельствах изменение вида разрешенного использования земельного участка создаст ситуацию преимущественного положения ООО "Стоун" по сравнению с иными лицами и необоснованно ограничит доступ к рынку жилищного строительства в городе Курске.

Переход прав на спорный земельный участок осуществлен с определенной целью, не связанной с жилищным строительством, то есть под определенным условием, которое не может быть изменено.

Право собственности заявителя на спорный земельный участок зарегистрировано.

В связи с чем, оспариваемый акт, хотя и принят при отсутствии на то каких-либо правовых оснований, однако не нарушает никаких прав заявителя.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований у арбитражного суда области не имелось, обжалуемое решение подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 11.03.2015 по делу N А35-5184/2014 отменить.

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

П.В. Донцов А.И. Протасов