Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 г. N 08АП-9063/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 января 2017 г. N Ф04-6589/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, дело направлено на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции отменено

город Омск

12 октября 2016 г.

Дело N А46-4904/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Киричёк Ю.Н., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9063/2016) общества с ограниченной ответственностью "Соляная Торговая Компания" на решение Арбитражного суда Омской области от 08.06.2016 по делу N А46-4904/2016 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

к обществу с ограниченной ответственностью "Соляная Торговая Компания" (ИНН 5505030359, ОГРН 1025501180110)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Соляная Торговая Компания" - Руденко Н.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности б\н от 09.02.2016 сроком действия на 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/10563 от 22.07.2016 сроком действия на 1 год),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Соляная Торговая Компания" (далее по тексту - общество, ответчик, ООО "СТК") задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.05.2015 N Д-Л-14-11022 за период с 01.09.2015 по 31.03.2016 в сумме 293 546 руб. 24 коп., а также пени за период с 11.09.2015 по 28.03.2016 в сумме 30 696 руб. 62 коп.

Решением по делу Арбитражный суд Омской области требования Департамента удовлетворил в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается надлежащее исполнение арендодателем обязанности по предоставлению арендатору спорного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, в связи с чем у арендатора наличествовала обязанность по внесению арендных платежей. Однако, учитывая, что ответчиком доказательств внесения арендных платежей за спорный земельный участок предоставлено не было, суд первой инстанции признал требования Департамента в данной части законными и обоснованными.

Также арбитражный суд, принимая во внимание подтвержденность просрочки внесения обществом арендных платежей по договору аренды, признал имеющими под собой правовые основания и требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в рассматриваемом случае материалами дела подтверждается невозможность общества использовать предоставленный в аренду земельный участок по назначению, поскольку на спорном земельном участке установлено ограждение третьего лица, полностью исключающее использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11915.

При этом ответчик отмечает в апелляционной жалобе, что Департамент неоднократно уведомлялся о наличии препятствий в пользовании обществом спорным земельным участком, однако каких-либо действий не предпринял и продолжал неправомерно начислять ООО "СТК" арендную плату.

Податель жалобы также указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае не имеют правого значения доводы общества относительно земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11891, поскольку данный участок не относится к предмету настоящего спора.

Так, как отмечает ООО "СТК", земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:170104:11891 и 55:36:170104:11915 (арендная плата по которому взыскивается в рамках настоящего дела) ранее составляли единый земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:3070.

Согласно позиции общества, заключая договоры аренды на означенные земельные участки, ООО "СТК" подразумевало совместное их использование для однородных целей, а именно: использование ж/д путей в предпринимательской деятельности общества, при условии, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11891 располагается 4 объекта недвижимости, принадлежащих ответчику, а на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915 - ж/д пути, которые предназначены для обслуживания деятельности ООО "СТК". В то же время, как отмечает податель жалобы, материалами дела подтверждается, в частности, заключением кадастрового инженера от 31.05.2016, что у общества имеется единственно возможный подъезд к ж/д путям, расположенным на спорном земельном участке - исключительно посредством транспортного снабжения через участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891. Однако из материалов дела также следует, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11891 тоже установлено ограждение и возведено нежилое строение третьим лицом, которые ограничивают использование означенного земельного участка и, соответственно, препятствуют в пользовании земельным участком с кадастровым номером 55:36:170104:11915, по сути, блокируя доступ к спорному земельному участку.

Отзыв на апелляционную жалобу не предоставлен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СТК" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.05.2015 между Департаментом (арендатор) и обществом (арендатор) заключён договор аренды N Д-Л-14-11022 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 24 595 кв.м. Границы участка обозначены в кадастровом паспорте, прилагаемом к названому договору и являющемуся его неотъемлемой частью (приложение N 1) (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.2-1.5 договора закреплено, что кадастровым номером участка является: 55:36:170104:11915; местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - двухэтажное нежилое здание, участок находится примерно в 185 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: г.Омск, Ленинский административный округ, ул.Константина Заслонова, д. 2; цель и разрешённое использование участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Арендная плата за предоставленный участок установлена в размере 46 068 руб. 28 коп. в месяц (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор обязался перечислять арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа расчётного месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные в договоре, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

23.07.2015 сторонами договора подписан акт приёма - передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения.

Департамент, указывая, что у ответчика за период с 01.09.2015 по 31.03.2016 образовалась задолженность по арендной плате за пользование означенным земельным участком, обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

08.06.2016 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое ответчиком в апелляционном порядке решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из содержания пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, анализ вышеизложенных положений позволяет сделать вывод, что в случае невозможности использования участка по назначению, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы.

По условиям заключенного между сторонами договора от 26.05.2015 N Д-Л-14-11022 Департамент принял на себя обязательство передать истцу в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11915 для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. При этом в соответствии с пунктом 1.7 договора на означенном участке имеются железнодорожные пути: подъездные пути, повышенный тупик, пониженный тупик, общей протяженностью 1175 кв.м.

Из материалов дела следует, что актом приема-передачи от 23.07.2015 обществу на основании заключенного договора аренды от 26.05.2015 N Д-Л-14-11022 передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11915 (л.д. 28).

Согласно заявленным Департаментом требованиям истец просит взыскать с ответчика арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:170104:11915 за период с 01.09.2015 по 30.03.2016.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала фактическая возможность по использованию спорного земельного участка в указанный период.

Так, из предоставленного в материалы дела заключения кадастрового инженера Мухамедчиной Елены Ивановны, составленного 31.05.2016 по результатам визуального осмотра означенного земельного участка, следует, что на данном участке расположен один объект недвижимости - железнодорожные пути, принадлежащие на праве собственности ООО "СТК", при этом целевое использование названного земельного участка, учитывая протяженность и конфигурацию железнодорожных путей, связано исключительно с эксплуатацией данных ж/д путей. Также в ходе осмотра установлено, что проезд автотранспорта на земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11915, и, соответственно, к ж/д путям, возможен исключительно через земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891, который также находится в аренде у общества согласно договору аренды от 06.05.2015 N Д-Л-14-11023. При осмотре земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11891 выявлено, что на нем оборудован въезд для автомобилей, предназначенный для проезда к ж/д путем, находящимся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915. При этом осуществить подъезд к указанным ж/д путям иным образом не представляется возможным, поскольку по периметру спорного земельного участка расположена лесополоса.

Согласно заключению кадастрового инженера от 31.05.2016 в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11891 кадастровым инженером установлено, что проезд через земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891 заблокирован, а именно: на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:170104:11891 и 55:36:170104:11915 установлен забор, который не позволяет осуществить проезд к месту погрузки/разгрузки автотранспорта (л.д.123-124).

Изложенные обстоятельства подтверждены кадастровым инженером Мухамедчиной Еленой Ивановной в ходе допроса указанного лица в качестве свидетеля в судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 05.10.2016.

При этом факт возможности подъезда к ж/д путям, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915, исключительно через земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891, в том числе, следует из предоставленной в материалы дела схемы расположения означенных земельных участков (л.д. 125).

В свою очередь, возведение на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11891 ограждения, фактически блокирующего единственный подъездной путь к ж/д путям, находящимся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915, также подтверждается решением Ленинского районного суда г. Омска от 24.12.2015 по делу N 2-6479/2015, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда от 16.03.2016, и землеустроительной экспертизой, проведенной в рамках указанного гражданского дела N 2-6479/2015 (л.д. 92-98). В рамках означенного дела суд первой инстанции, опираясь на результаты проведенной землеустроительной экспертизы, пришел к выводу, что возведение собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:1700104:3258 ограждений и нежилого здания фактически привело к самовольному захвату означенным лицом части земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11891 в площади - 1127 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11915 в площади - 184 кв.м.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что означенные обстоятельства в том числе были выявлены и отражены кадастровым инженером ООО "Межевое бюро" в заключении от 24.08.2015 по результатам проведения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11891 геодезических работ по запросу ООО "СТК" (л.д. 41).

Доказательств, опровергающих вышеизложенное, Департаментом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае арендатором в силу действий третьего лица не могло быть использовано арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11915 в соответствии с его назначением, а именно: для эксплуатации расположенных на данном земельном участке ж/д путей.

Позиция суда первой инстанции относительно того, что поскольку ООО "СТК" подписало акт приема-передачи спорного имущества от 23.07.2015 без замечаний, то, соответственно, Департамент надлежащим образом исполнил обязанность по предоставлению арендатору спорного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, признается судом апелляционной инстанции ошибочной, поскольку в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за спорное имущество выяснению подлежал вопрос имелась ли у арендатора возможность по его использованию и принимались ли арендодателем меры по обеспечению возможности владения и пользования обществом арендованным имуществом в соответствии с условиями заключенного договора.

Вместе с тем, как установлено выше, у общества фактически возможность по использованию спорного земельного участка отсутствовала, и, более того, Департамент на письма ООО "СТК" от 14.08.2015, от 06.10.2015, от 21.01.2016 (л.д. 99-100, 101, 113-114) об отсутствии у ответчика такой возможности каких-либо мер по устранению нарушений прав общества не предпринимал, доказательств обратного не предоставил.

При таких обстоятельствах, а также учитывая вышеизложенную позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае у Департамента отсутствовали основания для взыскания с общества арендной платы в рамках означенного договора аренды за заявленный период, поскольку материалами дела подтверждается, что у ООО "СТК" отсутствовала возможность для использования спорного земельного участка.

В этой связи требования истца о взыскании с ООО "СТК" арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером с 55:36:170104:11915 за период с 01.09.2015 по 31.03.2016, и производные от данных требования Департамента о взыскании с ответчика договорной неустойки, признаются не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного выше обжалуемое решение подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права).

Судебные расходы судом апелляционной инстанции распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем с Департамента в пользу общества подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанций в размере 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 08.06.2016 по делу N А46-4904/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Соляная Торговая Компания" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Ю.Н. Киричёк Е.П. Кливер