Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2015 г. N 09АП-23555/15

город Москва

17 июля 2015 г.

Дело N А40-167223/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13.07.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17.07.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Барановской Е.Н., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "30" марта 2015 г. по делу N А40-167223/13, принятое судьей Е.В. Михайловой, по иску ЗАО "Бумажник" (ОГРН 5147746450814) к ДГИ г. Москвы об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Сангаджиева Ю.В. по дов. от 05.06.2015 от ответчика: Деменкова Д.А. по дов. от 30.12.2014

ООО "Бумажник" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 987,6 кв.м., находящихся по адресу: город Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20 (подвал, помещение III, комнаты с 1 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, с 7 по 9; 1 этаж, помещение I, комнаты с 1 по 17,17а, 18,18а, с 19 по 27; 1 этаж, помещение 1а, комнаты с 1 по 3; 1а этаж, помещение Iа, комнаты с 2 по 5) по цене 17 910 000 (семнадцать миллионов девятьсот десять тысяч) рублей, на условиях прилагаемого к заявлению об изменении предмета иска проекта договора купли-продажи (с учетом изменения предмета иска по правилам ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.03.2015 года требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, общей площадью 987,6 кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Мясницкая, дом 13 строение 20, были предоставлены в аренду ЗАО "Бумажник" (правопредшественник истца) по договору аренды нежилых помещений N 1-182/2002 от 19 февраля 2002 года сроком с 01.01.2002 г. по 01.07.2015 г.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

30.08.2013 обратился к ответчику. Факт получения ответчиком заявления истца подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу одного окна.

Письмом N 33-5-35434/13-(1)-0 от 03.12.2013 Департамент городского имущества города Москвы сообщил о приостановке исполнения поступившего заявления.

Письмом от 11.09.2013 N 33-5-24575/13-(1)-0 Ответчик уведомил Истца о том. что в соответствии с пунктом 2.17.2 Административного регламента департамента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 5.05.2012 N 199-ПП, предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" приостановлено для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости. По истечении указанного в письме срока оформление запрашиваемого документа будет возобновлено.

14.10.2013 Истец обратился к Ответчику с Офертой о заключении с Истцом договор купли-продажи спорного нежилого помещения, на условиях, предложенных Истцом, по цене 12 881 356 рублей.

Письмом от 16.10.2013 N 33-5-24575/13-(3)-0 Ответчик уведомил Истца о продлении срока приостановления предоставления отыскиваемой заявителем государственной услуги. Мотивом продления приостановления, также как и в письме от 11.09.2013 N 33-5-24575/13-(1)-0, явилось обеспечение внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости. Последующие аналогичные уведомления Департамента направлялись истцу ежемесячно, а именно письмами от 24.12.2013 и от 22.01.2014.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

25.11.2013 года истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи. В обоснование заявленного требования, истцом, в материалы дела представлен Отчет от 30.08.2013 N С-1308-1 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 30.08.2013, выполненного Индивидуальным предпринимателем Донсковым О.Д., согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 12 881 355 рублей 93 копейки без учета НДС.

Кроме того, в обоснование своей позиции, истцом были представлены техническое заключение по результатам обследования основных строительных конструкций нежилых помещений в производственном здании по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20, подготовленное ООО "Этуаль Строй" и техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20 и 24 и дом 15, подготовленное Центром исследований экстремальных ситуаций.

В судебном заседании ответчиком заявлено о несогласии с ценой, указанной истцом в проекте договора.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик ссылается на отчет N 726/34 "Об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Москва, Мясницкая, 13, стр.20, общей площадью 987,6 кв.м." и положительным экспертным заключением от 18.06.2014 N 382/34-14, подготовленным СРО НП "Межрегиональный союз оценщиков, согласно которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.11.2013 составляет 123 844 068 рублей.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца Определением от 31 марта 2014 г. правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка" (107140, г. Москва, 1-й Красносельский пер., д.3, пом.1, ком.17), эксперту Степченко Артему Леонидовичу.

Ответчик с выводами, изложенными в заключении экспертной организации, не согласился. В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации "В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов".

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, а также два отчета о стоимости имущества, принимая во внимание пояснения эксперта, которые отражены в протоколе судебного заседании от 27.08.14г., учитывая значительную разницу (более чем в десять раз) в стоимости имущества, определенной различными оценочными организациями, суд пришел к выводу, о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

Определением от 05.11.2014 г. суд назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России. Эксперту, судом были направлены кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП на нежилые помещения, кадастровый паспорт помещения, справка БТИ, выписка из технического паспорта на здание, экспликация, поэтажный план, технический паспорт, договор аренды с дополнительными соглашениями, техническое заключение по результатам обследования основных строительных конструкций, техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций комплекса здания, справка управляющей компании по водо и теплоснабжению дома.

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, поступившего в суд 19.12.2014, по состоянию на 30.08.2013 составила 17 910 000 рублей, без учета НДС.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2015 г. по делу N А40-167223/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская Г.С. Александрова