Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 г. N 10АП-4116/15

г. Москва

20 июля 2015 г.

Дело N А41-9555/15

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании 13.07.2015:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Вита" - Филатова А.М. (представителя по доверенности от 12.04.2015),

от администрации городского округа Домодедово Московской области - Голенцова М.В. (представителя по доверенности от 06.10.2014),

от комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области - Голенцова М.В. (представителя по доверенности от 03.10.2014),

рассмотрев в судебных заседаниях апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вита" на решение Арбитражного суда Московской области от 26.03.2015 по делу N А41-9555/15, принятое судьей Муриной В.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вита" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения требований):

- признать незаконным оформленный письмом от 17.11.2014 N 2-12/1170 отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, село Растуново, улица Заря, дом 12 общей площадью 175,2 кв. м.;

- обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении), необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного арендуемого недвижимого имущества, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного имущества в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2) принять решение об условиях приватизации этого арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке;

3) направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.03.2015 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебных заседаниях поддержал доводы апелляционной жалобы, сослался на определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.11.2014 N 310-ЭС14-3488 по делу N А54-4774/2013.

Представитель администрации и комитета в судебных заседаниях возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил следующие обстоятельства.

Общество арендует нежилые помещения площадью 175,2 кв. м., расположенные по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Растуново, ул. Заря, д. 12 и относящиеся к муниципальной собственности, по договору аренды от 15.02.2006 N 183-КИ (далее - договор аренды), заключенному с комитетом с учетом дополнительных соглашений к этому договору и приложений к ним. Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2006 на неопределенный срок.

Государственная регистрация договора произведена 29.06.2006.

Письмом от 30.10.2014 общество обратилось к администрации с заявлением о выкупе данных нежилых помещений в собственность на основании Закона об отчуждении.

Письмом от 17.11.2014 исх. 2-12/1170 администрация сообщила обществу об отказе в выкупе этих нежилых помещений, сославшись на задолженность общества по арендной плате и неустойке.

Не согласившись с администрацией, общество 17.02.2015 оспорило ее отказ от 17.11.2014 в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции согласился с доводами администрации о наличии у общества задолженности по арендной плате и неустойке.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об отчуждении имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в редакции пункта 1 статьи 3 Закона об отчуждении, действовавшей на момент обращения общества к администрации - 30.10.2014);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона об отчуждении, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона об отчуждении, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона об отчуждении субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона об отчуждении требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 той же статьи Закона в случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона об отчуждении требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом об отчуждении или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

На момент обращения общества с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность (30.10.2014), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 2006 г.).

Факты того, что общество относится к субъектам малого или среднего предпринимательства и арендуемые помещения не включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства", администрация и комитет не оспаривали, признали их.

По доводам администрации и комитета, единственным основанием, которое препятствовало передаче обществу в собственность заявленных им к выкупу помещений, явилось наличие у общества задолженности по арендной плате и неустойке;

других обстоятельств, которые могли бы выступать в соответствии с положениями Закона об отчуждении основаниями для отказа в удовлетворении заявления общества, не имеется.

В обоснование довода о наличии у общества задолженности по арендной плате за 2014 год, администрация сослалась на решение Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 17.12.2013 N 1-4/562, согласно которому с 2014 года стоимость арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, установлены в размере, равном рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Пунктом 40 приложения к данному решению Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области стоимость годовой арендной платы в отношении арендуемых обществом помещений определена в размере 3 960 рублей за 1 кв.м./год без НДС.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Государственное регулирование цен может быть установлено только федеральным законодателем лишь в определенных случаях.

В данном случае плата за аренду нежилыми помещениями не является регулируемой в соответствии с федеральным законом, тем самым ее размер определяется исключительно соглашением сторон, в данном случае - условиями договора аренды с учетом дополнительных соглашений к договору и приложений к ним.

Согласно расчету годовой арендной платы (приложение к дополнительному соглашению от 16.01.2012 N 4), согласованному и подписанному сторонами - комитетом и обществом, арендная плата рассчитывается по формуле: Ап = Бап*Киз*Км*Кт*Кз*Кд*Кнж*Ки*S, где: Бап - базовая ставка арендной платы в руб за 1 кв.м. в год, Киз - коэффициент износа, Км - коэффициент качества материала строения, Кт - коэффициент типа строения, Кз - коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания), Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, Ки - коэффициент удобства использования, Кд - коэффициент вида деятельности, S - площадь помещений.

Размер указанных коэффициентов, в том числе Бап (базовая ставка арендной платы в рублях за 1 кв.м. в год), о применении которых стороны договора достигли соглашения при расчете размера арендной платы, решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 17.12.2013 N 1-4/562 не устанавливались

Данным решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области, определяющим стоимость годовой арендной платы в отношении арендуемых обществом помещений в размере 3 960 рублей за 1 кв.м./год без НДС, по сути, установлен новый порядок определения размера арендной платы (без применения каких-либо коэффициентов).

Согласно пункту 1.6 названного договора аренды общество как арендатор обязалось самостоятельно пересчитывать арендную плату в связи с изменением базовой ставки после опубликования соответствующих нормативно-правовых актов администрации в средствах массовой информации путем умножения действующей ставки на коэффициент индексации с обязательным уточнением арендной платы оформлением дополнительного соглашения к договору.

Тем самым, общество, подписывая договор аренды, согласилось с применением при определении размера арендной платы нормативно-правовых актов администрации только лишь в части, касающейся изменения базовой ставки.

Поскольку решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 17.12.2013 N 1-4/562 не устанавливалась и не менялась базовая ставка (как один из нескольких коэффициентов, составляющих формулу определения арендной платы, согласованную сторонами договора аренды), нельзя признать правильным указание суда первой инстанции применительно к рассматриваемому спору на то, что "если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды".

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Условиями договора аренды с учетом дополнительных соглашений к договору и приложений к ним, федеральным законодательством не предусмотрено право комитета изменять арендную плату (порядок ее определения) в одностороннем порядке - без согласования с обществом.

В данном случае общество отказалось подписывать представленное ему дополнительное соглашение к договору N 6 от 19.09.2014 и приложенный к этому соглашению расчет определения годовой арендной платы, составленные исходя из 3 960 рублей за 1 кв.м./год без НДС на основании названного Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области.

Тем самым, общество отказалось менять порядок определения размера арендной платы, ранее согласованный сторонами, на порядок определения размера арендной платы, предусмотренный данным решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области.

Согласно пункту 1 статьи 3 Гражданского кодекса в соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Согласно пункту 2 той же статьи Кодекса гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.

Учитывая, что решение Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 17.12.2013 N 1-4/562 относится к нормативным актам органов местного самоуправления и не могло предусматривать в качестве правового акта нормы гражданского законодательства, применять данное решение Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области к договорным отношениям сторон в отсутствие обоюдного их согласия нельзя.

Сходный правовой вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2014 по делу N А54-4774/2013.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.11.2014 N 310-ЭС14-3488 (на которое ссылается общество) отказано в передаче дела N А54-4774/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора кассационного производства данного постановления, подтверждены содержащиеся в нем выводы.

При изложенных обстоятельствах плату, которую общество обязано было вносить за аренду помещений, нельзя было определять на основании решения Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области; она подлежала установлению исходя из упомянутой формулы, согласованной комитетом и обществом как сторонами договора аренды.

Оценив, платежные документы, расчеты, имеющиеся в материалах дела, в том числе платежные поручения и переписку, представленные обществом в материалы дела при рассмотрении апелляционной жалобы, апелляционный суд признает, что на момент обращения общества к администрации с заявлением о выкупе арендуемых им нежилых помещений (30.10.2014), равно как и на момент принятия апелляционным судом настоящего постановления, у общества не имелось задолженности по арендной плате и неустойке.

Поскольку указание администрации в оспариваемом отказе на такую задолженность общества не соответствовало действительности, требование общества о признании незаконным данного отказа, мотивированного только лишь ссылкой на это обстоятельство, подлежало удовлетворению судом первой инстанции.

Других обстоятельств, которые могли бы выступать в соответствии с положениями Закона об отчуждении основаниями для отказа в удовлетворении заявления общества, не имеется, что подтверждается материалами дела и признано представителем администрации и комитета.

Поскольку обществом соблюдены все условия, необходимые в соответствии с Законом об отчуждении имущества для возникновения права на выкуп арендуемого имущества, удовлетворению подлежали и требования общества, заявленные им в качестве мер по восстановлению его нарушенных прав и законных интересов (об обязании администрации совершить ряд указанных действий/обеспечить их совершение).

При этом апелляционный суд учитывает, что комитет находится в подчинении администрации, в связи с чем она имеет возможность исполнить настоящее постановление апелляционного суда, в том числе путем выдачи комитету соответствующих указаний.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные обществом при оплате государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобы, взыскиваются с администрации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.03.2015 по делу N А41-9555/15 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации городского округа Домодедово Московской области в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Домодедово, село Растуново, улица Заря, дом 12, общей площадью 175.2 квадратных метров, оформленный письмом от 17.11.2014 N 2-12/1170.

Обязать администрацию городского округа Домодедово Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Вита" путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности Субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Вита" нежилого помещения по адресу: Московская область, город Домодедово, село Растуново, улица Заря, дом 12, общей площадью 175.2 квадратных метров, а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять решение об условиях приватизации данного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить обществу с ограниченной ответственностью "Вита" проект договора купли-продажи этого арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Взыскать с администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН: 1025001280149; ИНН: 5009005122) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вита" (ОГРН: 1025001283240; ИНН: 5009019492) 4 500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции и подачи апелляционной жалобы в апелляционный суд.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.Н. Виткалова Е.А. Мищенко