Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 г. N 18АП-7618/15

г. Челябинск

20 июля 2015 г.

Дело N А07-1763/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-1763/2015 (судья Бобылёв М.П.).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4", ИНН 0276125864, ОГРН 1100280013327 (далее - общество "СУ N 4", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276066802, ОГРН 1020202859280 (далее - предприятие "СЗиТН", ответчик), в котором потребовало:

- принудить ответчика зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан право хозяйственного ведения на объект недвижимости - квартиру N 71, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Уфа, ул.Георгия Мушникова, д. 5/3 (предмет изложен с учётом заявления истца об уточнении иска, принятого судом первой инстанции - л.д. 6-9, 71).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 12.02.2015, делу присвоен номер А07-1763/2015. Этим же определением суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Генподрядный трест "Башкортостаннефтезаводстрой", ИНН 0277051220, ОГРН 1030204433896 (далее - общество "БНЗС", третье лицо) (л.д. 1-3).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.04.2015 (резолютивная часть объявлена 20.04.2015) в удовлетворении искового заявления отказано (л.д. 77-84).

В апелляционной жалобе общество "СУ N 4" ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, заявленное требование удовлетворить. Приводит следующие доводы. Суд первой инстанции не учёл, что основанием для обращения с исковым заявлением по настоящему делу явились два обстоятельства: сообщение Управления Росреестра от 21.01.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности истца на спорное недвижимое имущество (квартиру); не совершение ответчиком каких-либо действий для регистрации прав. Обжаловать действия Росреестра не имеет смысла, так как ранее Арбитражным судом Республики Башкортостан рассмотрен аналогичный спор и принято решение об отказе в удовлетворении требований заявителя (дело N А07-11972/2014). Истом и ответчиком исполнены условия договора инвестирования - инвестор перечислил денежные средства, в свою очередь, застройщик передал квартиру. В связи с этим, общество "СУ N 4" полагает, что избранный способ защиты является надлежащим, и настаивает на удовлетворении искового заявления (л.д. 87-90).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 02.02.2011 между предприятием "СЗиТН" (застройщик) и обществом "БНЗС" (инвестор) подписан договор N 4-СЗ "инвестирования строительства объекта: "Жилые дома в микрорайоне "Инорс-6" Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан по бульвару Баландина у пересечения с ул.Фронтовых Бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова" (л.д. 24-28).

Предметом договора N 4-СЗ является реализация инвестиционного проекта инвестором за счёт собственных и/или привлечённых средств по строительству объекта: "Жилые дома в микрорайоне "Инорс-6" Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан по бульвару Баландина у пересечения с ул. Фронтовых Бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул.Георгия Мушникова. Жилой дом N 1". Участием инвестора в инвестиционном проекте является финансирование 50 % объекта (пункт 1.1).

В пункте 1.2 договора N 4-СЗ поименованы характеристики объекта (наименование, площадь застройки, площадь жилого здания, строительный объём и другое).

Ориентировочный срок завершения строительства - IV квартал 2012 года (пункт 1.4). Общий размер инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, согласован сторонами и составляет 105 012 000 рублей, исходя из ориентировочной стоимости одного квадратного метра объекта 30 000 рублей (пункт 3.1 договора N 4-СЗ).

Застройщик обязан, среди прочего, передать инвестору по акту приёма-передачи объект с указанием общей площади построенных помещений в соответствии с техническим паспортом в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункты 5.3.6, 6.1). Кроме того, застройщик обязан в двухмесячный срок с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сформировать общую папку необходимых документов по объекту и передать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (пункт 5.3.7 договора N 4-СЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов (пункт 9.1). Обязательства инвестора считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с данным договором и подписания сторонами акта о передаче объектов (пункт 9.2 договора N 4-СЗ).

10 февраля 2012 года между предприятием "СЗиТН" (застройщик) и обществом "БНЗС" (инвестор) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 4-СЗ. Стороны изменили пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 6.4 договора инвестирования. Уточнённое наименование объекта строительства: "Многоквартирные многоэтажные жилые дома по бульвару Баландина у пересечения с ул. Фронтовых Бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул.Георгия Мушникова Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Жилой дом N 1". Участием инвестора в инвестиционном проекте является финансирование 47,5 % объекта (пункт 1.1 в новой редакции). Результат инвестиционной деятельности - 47,5 % площади квартир, ориентировочной площадью 3311,96 кв.м. (пункт 1.3 в новой редакции). Ориентировочный срок завершения строительства - IV квартал 2013 года (пункт 1.4 в новой редакции). Общий размер инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, согласован сторонами и составляет 106 313 916 рублей, исходя из ориентировочной стоимости 1 кв.м. объекта 32 100 руб. (пункт 3.1 в новой редакции) (л.д. 29-30).

В качестве приложений N N 1, 2 к дополнительному соглашению от 10.02.2012 N 1 стороны согласовали перечень квартир (этажность, номер, количество комнат, общая и жилая площадь), подлежащих передаче обществу "БНЗС" по завершении строительства объекта (77 квартир общей площадью 3311,96 кв.м.), а также ведомость отделки жилых помещений (л.д. 31-33).

08 октября 2012 года между обществом "БНЗС" (первоначальный кредитор) и обществом "СУ N 4" (новый кредитор) подписан договор N 16/и-12 уступки права требования. В рамках данной сделки третье лицо уступило (передало) истцу право требования у ответчика передачи в собственность жилого помещения (квартиры) N 71, общей проектной площадью 37,49 кв.м. и жилой площадью 16,3 кв.м., состоящее из 1 комнаты, расположенное на 8 этаже строящегося объекта: "Многоквартирные многоэтажные жилые дома по бульвару Баландина у пересечения с ул. Фронтовых Бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Жилой дом N 1" (строительный адрес). Передача указанной квартиры буде произведена предприятием "СЗиТН" после ввода дома в эксплуатацию согласно условиям договора инвестирования от 02.02.2011 N 4-СЗ и дополнительного соглашения к нему от 10.02.2012 N 1 (пункт 1.1 договора цессии). Стоимость уступаемого права требования составляет 1 387 130 руб., в т.ч. НДС (пункт 2.1 договора цессии) (л.д. 36-37).

27 февраля 2014 года во исполнение договора инвестирования от 02.02.2011 N 4-СЗ по акту приёма-передачи предприятие "СЗиТН" (застройщик) передало обществу "СУ N 4" (инвестор) 26 квартир общей площадью 1061,1 кв.м., в том числе однокомнатную квартиру N 71 общей площадью 37,2 кв.м., расположенную на 8 этаже. В акте указано, что техническое состояние и качество квартир соответствуют проектно-сметной документации и договору, финансовых претензий по оплате квартир, претензий к порядку и сроку передачи квартир стороны не имеют (л.д. 18-19).

03 октября 2014 года общество "СУ N 4" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) с заявлениями о государственной регистрации права собственности на квартиры NN 12, 28, 66, 71, 141, 159, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Уфа, Калининский район, улица Георгия Мушникова, дом 5, корпус 3 (л.д. 16, 34).

Согласно уведомлению от 20.10.2014 государственная регистрация по заявлениям общества "СУ N 4" приостановлена на срок до 20.11.2014. Причина - не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Государственный регистратор указал, что предприятию "СЗиТН" необходимо представить заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения с приложением документов, необходимых для её проведения, и оплатить государственную пошлину (л.д. 34-35).

29 декабря 2014 года общество "СУ N 4" обратилось к предприятию "СЗиТН" с письмом, в котором просило обратиться в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права хозяйственного ведения на соответствующее недвижимое имущество (л.д. 20-21).

14 января 2015 года общество "СУ N 4" обратилось к предприятию "СЗиТН" с письменной претензией. Истец потребовал в срок до 25.01.2015 представить расписки о получении документов на государственную регистрацию права собственности в регистрирующий орган (л.д. 14-15).

Письмом от 21.01.2015 Управление Росреестра сообщило обществу "СУ N 4" об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиры NN 12, 28, 66, 71, 141, 159 (л.д. 16-17).

В письме от 22.01.2015 N 104 предприятие "СЗиТН" сообщило обществу "СУ N 4" следующее. В случае отказа в государственной регистрации права собственности, общество "СУ N 4" вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество. При регистрации права хозяйственного ведения предприятия "СЗиТН" на квартиры может возникнуть ситуация, при которой будет необходимо регистрировать право муниципальной собственности на соответствующие объекты недвижимости. При регистрации права муниципальной собственности на квартиры, учитывая положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.05.2007 N 24/16 "О порядке согласования муниципальными унитарными предприятиями городского округа город Уфа Республики Башкортостан распоряжения вкладами, долями и акциями, а также иных сделок с муниципальным имуществом, находящимся в их хозяйственном ведении", дальнейшая передача квартир обществу "СУ N 4" представляется затруднительной. Помимо прочего, ответчик указал, что обязательства по регистрации права хозяйственного ведения на квартиры, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Уфа, ул. Георгия Мушникова, д. 5/3 - он на себя не принимал (л.д. 22-23).

Полагая, что имеются предусмотренные законом основания для понуждения застройщика к регистрации вещного права (права хозяйственного ведения) на вновь созданное недвижимое имущество, общество "СУ N 4" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что обращение в Управление Росреестра с целью регистрации вещного права на объект недвижимого имущества - право, а не обязанность соответствующего лица. Помимо этого суд учёл разъяснения, содержащиеся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, и указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены нормой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Выбор истцом способа защиты права не может быть произвольным и должен обеспечивать восстановление нарушенного права такого лица.

Испрашиваемая истцом мера воздействия на ответчика (понуждение к регистрации вещного права ответчика на объект недвижимого имущества) в качестве самостоятельного способа защиты законом не предусмотрена.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статьи 8.1, 131, 219 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (пункт 2 статьи 4 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях (статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) этого права за покупателем.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 1 ст. 16 названного Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Однако обществом не представлено доказательств возникновения права собственности на недвижимое имущество в указанном выше порядке, доказательств государственной регистрации права собственности не представлено.

Таким образом, федеральным законом предусмотрен определённый административный порядок регистрации права собственности лица, финансирующего строительство на недвижимое имущество, который не может быть подменён судебным актом.

Ссылки апеллянта на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности и в этой связи - на отсутствие иной возможности подтвердить право собственности, возникшее на основании инвестиционного договора, подлежат отклонению, поскольку отказ регистрирующего органа от 21.01.2015 истцом в судебном порядке не обжаловался, судом обоснованность и правомерность такого отказа не проверялась. Ссылки истца на бесперспективность такого обжалования ввиду рассмотрения дела N А07-11972/2014 подлежат отклонению на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ, поскольку судом по указанному делу был рассмотрен спор между иными лицами, по иному правовому основанию.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Нормой ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены первоначальные и производные способы возникновения права собственности.

Создание лицом новой недвижимой вещи для себя является первоначальным способом возникновения права собственности у такого лица (п. 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса).

В силу ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" изложена концепция взаимоотношений инвестора и застройщика по договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей вещи.

По смыслу указанных разъяснений покупатель вправе в судебном порядке понудить продавца недвижимой вещи к совершению определённых действий, необходимых для возникновения права собственности покупателя на вещь (передать вещь, понудить к государственной регистрации права, требовать возмещения убытков), однако такие способы защиты предоставлены покупателю как средство защиты от недобросовестных действий застройщика.

Между тем названные положения не могут быть истолкованы как требование о необходимости государственной регистрации вещного права застройщика на возведённую по инвестиционному договору недвижимую вещь в случае надлежащего исполнения сторонами инвестиционного договора и отсутствия спора относительно приобретения имущества между сторонами инвестиционного договора.

В связи с указанным апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что возникновение права собственности истца на недвижимые вещи, являющиеся предметом инвестиционного договора N 4-СЗ от 02.02.2011, обусловлено регистрацией права собственности застройщика на эту вещь, а также вывод о том, что при отсутствии такой регистрации единственным способом защиты прав инвестора является возмещение убытков.

Указанное позволяет признать необоснованным мнение апеллянта об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности истца в силу отсутствия государственной регистрации права ответчика.

По вышеизложенным основаниям заявленные истцом требования не могут быть квалифицированы в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса, применимые к случаям государственной регистрации перехода права собственности, то есть к случаям производного приобретения такого права.

Таким образом, с учетом изложенного правового обоснования, фактических обстоятельств, предмета и основания заявленного иска, оснований для его удовлетворения апелляционным судом не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-1763/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" (ИНН 0276125864, ОГРН 1100280013327) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина