Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2015 г. N 07АП-4672/15

г. Томск

21 июля 2015 г.

Дело N А27-5303/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "14" июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.07.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Звеков А.В. по доверенности от 05.12.2014, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (рег. N 07АП-4672/15)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 апреля 2015 года по делу N А27-5303/2014 (судья Т.И. Гуль)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СибЛесЛидер" (ОГРН 1134205006880, ИНН 4205262928)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СибЛесЛидер" (далее - ООО "СибЛесЛидер") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 700 182,78 руб. по договору аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005 за период с 29.10.2013 по 31.03.2015, пени в размере 160 348,75 руб. за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.02.2014 по 10.03.2015, всего - 860 531,53 руб., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005 и вызванного указанным обстоятельством начисления истцом пени.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01.04.2015 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "СибЛесЛидер" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005 за период с 29.10.2013 по 31.03.2015 в размере 95 876,53 руб., пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 23 325,29 руб., всего - 119 201,82 руб. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.04.2015 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, указывает на право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденном постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, что ответчиком не представлены доказательства недостоверности рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определенной на основании Отчета о рыночной стоимости арендной платы N 393-04/14, соответственно, ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что указанный отчет не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Ответчик представил пояснения на апелляционную жалобу с дополнительными пояснениями по произведенному расчету.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнительные письменные пояснения сторон, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодателем) и Производственным кооперативом "Керамзит" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005.

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 5 473,06 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кемерово, Заводской район, улица Западный проезд, 7б, экономическая зона N 14 (кадастровый квартал N 01:01:015), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора на земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: нежилые здания (лит. А, А1, А2, А3, А4 К, К1).

Срок действия договора определен в пунктах 2.1 и 2.3 договора, согласно которым срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2005, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 19.05.2004.

Пунктом 7.7 договора установлено, что он имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае, если по окончании действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю в материалы дела не представлено, в связи с чем, в соответствии с пунктом 6.2 договора, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Разделом 3 договора установлен порядок определения и внесения арендатором арендной платы. Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата рассчитывается за кв.м, что составляет - доли от земельного участка площадью - кв.м.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор до 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет ежемесячную арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.

В силу статьи 2 Федерального закона N 53-ФЗ от 17.04.2006 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", Закона Кемеровской области N 108-ОЗ от 12.07.2006 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" полномочия по распоряжению земельными участками города Кемерово перешли от Комитета управления муниципальным имуществом города Кемерово к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, указанные изменения в субъектном составе договорных отношений стороны оформили соглашением (л.д.17 т.1).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ответчика на недвижимое имущество (здание нежилое, общей площадью 1981,6 кв.м, инв.N 2-9420/1, лит.А; здание нежилое, общей площадью 428,1 кв.м, инв.N 11513/1, лит.К,К1), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101015:975 по адресу (месторасположение): город Кемерово, Заводской район, улица Западный проезд, 7б, зарегистрировано 29.10.2013 (л. д. 24-29 т.1).

В соответствии с частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, занятого отчужденной недвижимостью.

Таким образом, ООО "СибЛесЛидер" приобрело право на использование земельного участка, занятого зданием: нежилое, общей площадью 1981,6 кв.м, инв.N 2-9420/1, лит.А и зданием: нежилое, общей площадью 428,1 кв.м, инв.N 11513/1, лит.К,К1, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101015:975 по адресу (месторасположение): город Кемерово, Заводской район, улица Западный проезд, 7б, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды земельного участка между Комитетом и ООО "СибЛесЛидер".

К ООО "СибЛесЛидер" по отношению к доле земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:975, обоснованно определенной истцом, исходя из расположения на нем объектов недвижимости, принадлежащих ООО "СибЛесЛидер", перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005, заключенного с прежним собственником.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 5 указанной статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата в спорный период исчислена истцом на основании раздела 3 договора аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005 и в соответствии с постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово".

В соответствии с пунктом 2.11 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:

изменение кадастровой стоимости земельного участка;

принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

при определении рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.13 указанного порядка размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области либо уполномоченного комитетом лица.

На основании указанных пунктов Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, Комитет согласно уведомлению (исх.N 9-6-01/149 от 10.01.2014) довел до сведения ответчика ежемесячный размер арендной платы, исчисляемый с 29.10.2013 в размере 41 937,94 руб.; с 01.01.2014 - в размере 45 502,67 руб., согласно уведомлению (исх.N 9-6-04/0620 от 21.04.2014) Комитет довел до сведения ответчика ежемесячный размер арендной платы, исчисляемый с 05.03.2014 в размере 53 400 руб.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В период с 29.10.2013 по 05.03.2014 арендная плата рассчитана истцом по формуле, согласно Протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка N 05-0678 от 02.08.2005:

А = (КС x Кв x Ки x S / П) х Кп, где

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, в размере в соответствии с Приложением N 1 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008;

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году;

Кп - понижающий коэффициент.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.02.2014 по делу N А27-19064/2013, вступившим в законную силу, была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:975 в размере 2 431 000 руб., в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости N ОН/268-21-11-2013-4 от 26.11.2013.

На основании пункта 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 Обществом с ограниченной ответственностью "НКЦ оценки объектов и прав собственности" по заказу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области был составлен отчет N 393-04/14 от 02.04.2014 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:975 площадью 5473,06 кв.м, местоположение: Кемеровская области, город Кемерово, улица Западный проезд, 7б с 05.03.2014.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы за указанный земельный участок составляет 640 800 руб., по состоянию на 05.03.2014.

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив содержание отчета ООО "НКЦ оценки объектов и прав собственности" N 393-04/14 от 02.04.2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недостоверности результатов оценки, проведенной по заданию истца.

Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, 256.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражным судом первой инстанции, с учетом пояснений самого оценщика, установлено, что при составлении отчета ООО "НКЦ оценки объектов и прав собственности" N 393-04/14 от 02.04.2014 оценщик не обладал всей полнотой информации об объекте оценки, в связи с недостаточностью представленных заказчиком исходных данных, что повлекло нарушение требований, установленных Федеральным законом N135-ФЗ от 29.07.1998 и Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 256 от 20.07.2007, в части указания, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Указанные обстоятельства повлияли на результат оценки и, следовательно, на степень его достоверности, соответственно, невозможно принять полученные результаты итоговой величины рыночной стоимости арендной платы как достоверные и действительные.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ответчиком не представлены доказательства недостоверности рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определенной на основании Отчета о рыночной стоимости арендной платы N 393-04/14, и об ошибочности вывода суда первой инстанции о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, как несостоятельные.

Суд первой инстанции обоснованно принял контррасчет арендной платы, представленный истцом, рассчитанный на основании рыночной стоимости земельного участка 42:24:0101015:975 площадью 5473,06 кв.м, местоположение: Кемеровская области, город Кемерово, улица Западный проезд, 7б с 05.03.2014, установленной решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.02.2014 по делу N А27-19064/2013, и пени, рассчитанной, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из размера учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Проверив расчет ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он выполнен в соответствии с требованиями раздела 2 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истец не лишен права изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании пункта 2.13 Порядка определения размера арендной платы в случае проведения оценки рыночной стоимости арендной платы с составлением отчета в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании изложенного, проверив решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.04.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно является законным и обоснованным. Нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 апреля 2015 года по делу N А27-5303/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев