Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2015 г. N 08АП-6349/15

Омск

21 июля 2015 г.

Дело N А46-1897/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рязановым И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6349/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2015 по делу N А46-1897/2015 (судья Чернышев В.И.)

по заявлению 1) общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" (ИНН 5501226110, ОГРН 1105543017271), 2) индивидуального предпринимателя Луговых Марины Владимировны (ИНН 550701562109, ОГРНИП 313554310100092)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3 Стройбетон "Успешное"

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, содержащегося в сообщении N 06/2222 от 19.01.2015 и обязании совершить действия

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: 1) Игитян А.Л. по доверенности от 02.03.2015 сроком на 1 год; 2) представитель не явился;

от заинтересованного лица: Бобровник Ю.А. по доверенности N 04 от 12.01.2015;

от третьего лиц: представитель не явился;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" (далее - ООО "Западно-Сибирская строительная компания", общество) и индивидуальный предприниматель Луговых Марина Владимировна (далее - ИП Луговых М.В., предприниматель) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконным содержащегося в сообщении N 06/2222 от 19.01.2015 отказа в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности ООО "Западно-Сибирская строительная компания" и ИП Луговых М.В. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:1088, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, местоположение которого установлено относительно объекта капитального строительства: многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, САО, жилой квартал, дом N 5 в границах ул. Заозерная - пр. Королева - ул. С. Тюленина - ул. Маяковского.

В качестве способа восстановления права заявители просили обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию прекращения права общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Определением от 12.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-3 Стройбетон "Успешное" (далее - ООО "СМУ-3 Стройбетон "Успешное", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2015 по делу N А46-1897/2015 заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.

Кроме того, суд взыскал с Управления Росреестра по Омской области в пользу ИП Луговых М.В. 300 рублей государственной пошлины и в пользу ООО "Западно-Сибирская строительная компания" - 2700 рублей государственной пошлины, а также возвратил ООО "Западно-Сибирская строительная компания" из федерального бюджета 300 рублей государственной пошлины, ошибочно уплаченные при подаче заявления в суд.

В обоснование решения суд указал, что имелись основания для прекращения права общей долевой собственности на земельный участок, поскольку он в силу прямого указания закона находится в общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Омской области указывает на то, что обязательства застройщика по всем договорам обеспечивается в силу закона залогом; погашение регистрационной записи об ипотеке может быть прекращено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, заявителями такие документы представлены не были; запись о наличии права на земельный участок погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке.

ООО "Западно-Сибирская строительная компания" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, так как с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме по ул. Заозерная, 21 право собственности заявителей является прекращенным в силу прямого указания закона; у участников долевого строительства в залоге находится право аренды земельного участка по договору с правом выкупа, право аренды по данному договору перешло к собственникам квартир; одним из оснований прекращения права собственности является утрата права собственности и иные случаи, предусмотренные законом.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Омской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, представитель ООО "Западно-Сибирская строительная компания" - доводы отзыва.

Надлежащим образом уведомленные ООО "СМУ-3 Стройбетон "Успешное" и ИП Луговых М.В. явку своих представителей в процесс не обеспечили, отзыв на апелляционную жалобу не представили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:1088, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, местоположение которого установлено относительно объекта капитального строительства: многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, САО, жилой квартал, дом N 5 в границах ул. Заозерная - пр. Королева - ул. С. Тюленина - ул. Маяковского, принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2) заявителям, о чем в материалах дела имеются соответствующие свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

В соответствии с условиями договора аренды от 10.06.2013 N 7 указанный земельный участок был предоставлен в аренду ООО "СМУ-3 Стройбетон "Успешное" (Арендатор) для размещения многоэтажного жилого дома.

В период действия договора Арендатор построил на этом участке многоквартирный дом, которому впоследствии был присвоен почтовый адрес: г. Омск, ул. Заозерная, 21.

Распоряжением Департамента строительства Администрации г. Омска от 30.09.2014 N 133-рв было утверждено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Учитывая положения действующего законодательства, регулирующего основания и момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество дома, включающее в себя земельный участок, на котором многоквартирный дом расположен, 03.12.2014 ООО "Западно-Сибирская строительная компания" и ИП Луговых М.В. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении их права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:1088.

22.12.2014 Управление Росреестра по Омской области уведомило заявителей о приостановке государственной регистрации в связи с сомнением в наличии оснований для ее проведения, указав, в частности, что ими не представлены акты передачи всех объектов долевого участия и иные документы, необходимые в соответствии с законодательством о регистрации и об участии в долевом строительстве (исх.N 06/56668).

19.01.2015 заинтересованное лицо направило в адрес заявителей сообщение N 06/2222 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности заявителей на соответствующий участок на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине непредставления актов передачи всех объектов долевого строительства, документов, необходимых для снятия обременений.

Полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Омской области, зафиксированный в сообщении N 06/2222, не соответствует действующему законодательству, ООО "Западно-Сибирская строительная компания" и ИП Луговых М.В. обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

28.04.2015 Арбитражный суд Омской области вынес решение по делу N 46-1897/2015. Данное решение является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции по жалобе заинтересованного лица.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для удовлетворения поданной апелляционной жалобы в связи со следующим.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предписывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество установлены в статье 17 названного закона и к ним относятся: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, регистрационная запись о наличии права общей собственности заявителей на земельный участок должна быть погашена по заявлению правообладателей при наличии доказательств возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает прекращение права.

По мнению заявителей, таким обстоятельством является возникновение права общей собственности на земельный участок у первого собственника помещения в многоквартирном доме, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права.

Не отрицая наличие свидетельства о государственной регистрации права у первого собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке с кадастровым номером 55:36:000000:1088, заинтересованное лицо считает, что имеются основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Заинтересованное лицо в обоснование оспариваемого отказа сослалось на абзац 10 пункта 1 названной статьи, в соответствии с которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

По мнению Управления Росреестра по Омской области, к таковым в данном случае относятся акты передачи всех объектов долевого строительства, как документы, необходимые для снятия обременений.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 названного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании этого закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Однако, как было выше сказано, судом первой инстанции было установлено и заинтересованным лицом не оспаривается, что на момент обращения ООО "Западно-Сибирская строительная компания" и ИП Луговых М.В. с заявлением о регистрации прекращения права общей долевой собственности на земельный участок у Управления Росреестра по Омской области имелись сведения о регистрации за участниками долевого строительства права собственности на переданные застройщиком объекты долевого строительства.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, что означает основания для прекращения ранее существовавшего права собственности на этот участок заявителей.

При этом, с момента государственной регистрации права собственности собственников помещений в доме по ул.Заозерная, 21 к ним, как к собственникам земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1088 перешли права арендодателя по названному договору аренды на участок, обремененный ранее возникшим в силу закона залогом.

Указанная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

При таких обстоятельствах, поскольку заявители представили все необходимые документы, подтверждающие прекращение права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, оснований для отказа в такой регистрации у заинтересованного лица не имелось.

В этой связи требования ООО "Западно-Сибирская строительная компания" и ИП Луговых М.В. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Таким образом, решение суда 1 инстанции является законным и обоснованным, а основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения дела в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не распределяет судебные расходы, поскольку податель апелляционной жалобы был освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 28.04.2015 по делу N А46-1897/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко