Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2015 г. N 19АП-3299/15

город Воронеж

17 июля 2015 г.

Дело N А35-10722/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Чекановой И.А., представителя по доверенности N 02.2-01-20/7974 от 06.07.2015;

от общества с ограниченной ответственностью Фирма "ГИВИС": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 30.04.2015 по делу N А35-10722/2014 (судья Захарова В.А.), по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "ГИВИС" (ОГРН 1034637000650, ИНН 4630017402) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 684-14с купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска от 21.10.2014, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 1 759 000 руб.",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "ГИВИС" (ООО Фирма "ГИВИС", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 684-14с от 21.10.2014 купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 1 759 000 руб.".

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.04.2015 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Курской области от 30.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО Фирма "ГИВИС" не явилось.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В электронном виде с помощью сервиса "Мой арбитр" от ООО Фирма "ГИВИС" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 17.06.2013 ООО фирма "ГИВИС" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:16 для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: г. Курск, просп. Кулакова (в районе Льговского поворота), площадью 2 828 кв.м.

23.10.2013 письмом N 02.2-01-20/11356 Комитетом по управлению имуществом Курской области было принято решение об отказе ООО фирма "ГИВИС" в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, просп. Кулакова (в районе Льговского поворота), для целей, не связанных со строительством - для эксплуатации рынка.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.05.2014 по делу N А35-11191/2013, вступившим в законную силу, удовлетворены требования ООО фирма "ГИВИС" о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом Курской области по отказу представить ООО фирма "ГИВИС" в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103149:16, находящийся по адресу: город Курск, проспект Кулакова (в районе Льговского поворота) для целей, не связанных со строительством, для эксплуатации рынка, площадью 2 828 кв.м, выраженные в письме N 02.2-01-20/11356 от 23.10.2013.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/2420 от 20.10.2014 ООО фирма "ГИВИС" предоставлен в собственность земельный участок площадью 2 828 кв.м, с кадастровым номером 46:29:103149:16, расположенный по адресу: г. Курск, проспект Кулакова (в районе Льговского поворота) для целей, не связанных со строительством - для эксплуатации рынка.

Указанным решением установлена выкупная цена участка - 2 198 000 руб. без НДС, определенная на основании отчета оценщика ИП Черных А.Г. N 18/08/14-9-В от 18.08.2014.

Письмом N 02.2-01-20/12207 от 21.10.2014 Комитет направил в адрес ООО Фирма "ГИВИС" проект договора N 684-14с от 21.10.2014 купли- продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, пункт 2.1. которого изложен в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 2 198 000 руб.".

ООО Фирма "ГИВИС" заключило с ООО "Недвижимость и право" договор N 181/11/14 от 05.11.2014 на проведение оценки по определению рыночной стоимости выкупаемого земельного участка.

Согласно отчету ООО "Недвижимость и право" N 181/11/14 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 391 463 руб. руб.

Полагая, что стоимость выкупаемого земельного участка значительно завышена, ООО Фирма "ГИВИС" направило Комитету протокол разногласий от 14.11.2014 к договору N 684-14с от 21.10.2014 купли- продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, согласно которому просило изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 1 391 463 руб.".

Письмом от 28.11.2014 N 02.2-01-20/13876 Комитет отклонил протокол разногласий ООО Фирма "ГИВИС".

В связи с разногласиями о стоимости выкупаемого имущества, ООО Фирма "ГИВИС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регламентирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действующей редакции) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с пунктом 14 Положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в границах городского округа "Город Курск", государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, утвержденным постановлением Администрации Курской области N 409 от 03.12.2009, в случае предоставления земельного участка в собственность стоимость земельного участка определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Финансирование расходов, связанных с проведением независимой оценки, осуществляется за счет средств областного бюджета.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, в целях их приватизации (статья 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью подтверждения предложенной стоимости земельного участка, общество представило отчет ООО "Недвижимость и право" N 181/11/14 от 05.11.2014, из которого усматривается, что стоимость выкупаемого имущества определена в размере 1 391 463 руб.

Согласно отчету, представленному Комитетом N 18/08/14-9-В от 18.08.2014, выполненному ИП Черных А.Г., стоимость выкупаемого имущества составила 2 198 000 руб.

Учитывая, что в материалы дела сторонами представлено два отчета об оценке спорного имущества, судом первой инстанции в целях проверки установленной выкупной цены спорного земельного участка была назначена судебная экспертиза.

По результатам судебной экспертизы, экспертом ИП Зыриным А.Н. представлено экспертное заключение N 6/15, согласно которому стоимость выкупаемого имущества по состоянию на дату обращения общества в Комитет (14.11.2014) составила 1 759 000 руб.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный независимым оценщиком ИП Черных А.Г., по заказу Комитета N 18/08/14-9-В от 18.08.2014, не отражает реальной рыночной стоимости спорного земельного участка и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.

Оценщиком ИП Черных А.Г. применен метод сравнения продаж. При сравнительном анализе стоимости оцениваемого земельного участка с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений трех аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

Между тем, внесенные оценщиком корректировки, в случае несоответствия аналогов оцениваемому объекту, например "корректировка на снижение цены в процессе торгов" базируется на двух ссылках из сети "Интернет", одна из которых на самом деле не содержит соответствующей информации, вторая касается анализа рынка земельных участков другого региона на 2006 год, тогда как оценка земельного участка производилась в 2014 году, что не соответствует пунктам 10, 15 Федерального стандарта оценки N 3.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и приняв во внимание доводы и возражения сторон, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что, определенная в отчете ИП Зырина А.Н., выкупная цена спорного земельного участка, в судебном порядке подтверждена, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не имеется, в связи с чем указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исковые требования о возложении обязанности заключить договор купли-продажи между истцом и ответчиком по рыночной цене, определенной ИП Зыриным А.Н. в отчете N 6/15 в размере 1 759 000 руб., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы Комитета направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, в частности, выражают несогласие с заключением эксперта, полученного в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, при этом не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.04.2015 по делу N А35-10722/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.В. Ушакова