Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2015 г. N 17АП-7942/15

г. Пермь

23 июля 2015 г.

Дело N А50-22287/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Голубцовой Ю.А., Семенова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.

при участии:

от истца садоводческого некоммерческого товарищества "Солнечный Берег" - Шубина М.М., доверенность от 09.12.2014

от ответчика Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района - Зотина Т.Б., доверенность от 31.12.2014

от третьего лица Администрации Пермского муниципального района - Свечников К.Е., доверенность от 07.07.2015

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района

на решение Арбитражного суда Пермского края от 29 апреля 2015 года

по делу N А50-22287/2014

принятое судьей Ремянниковой И.Е.

по иску садоводческого некоммерческого товарищества "Солнечный Берег" (ИНН 5948024763, ОГРН 1035902111079)

к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (ИНН 5948024308, ОГРН 1035902106074)

третье лицо: Администрация Пермского муниципального района

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Садоводческое некоммерческое товарищество "Солнечный Берег" (далее -истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального района (далее - Комитет, ответчик) о разрешении разногласий о выкупной стоимости земельного участка, возникших при заключении договора купли-продажи N 725 от 18.08.2014.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены: пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 725 от 18.08.2014 изложен в следующей редакции: стоимость земельного участка составляет 1 657 000 руб.; в п.7.4 исключено положение о том, что акт установления цены продажи земельного участка (приложение 1) прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик ссылается на недостатки в экспертном заключении N 21/Н-15 от 13.02.2015, принятом судом первой инстанции во внимание, которые, по мнению заявителя жалобы, повлияли на определение стоимости земельного участка.

Администрация Пермского муниципального района доводы апелляционной жалобы поддерживает.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда без изменения. В опровержение доводов жалобы истец ссылается на наличие в деле трех документов об определении стоимости земельного участка, два из которых схожи в оценке стоимости земельного участка. Истец считает, что ссылки ответчика на нарушение экспертом Федеральных стандартов оценки не могут быть приняты во внимание, поскольку при производстве судебной экспертизы обязательными для эксперта являются нормы процессуального законодательства и Федерального закона N 73-ФЗ. Истец полагает, что ответчик не указывает конкретные факты нарушений, которые повлияли бы на результат рыночной стоимости участка, а также указывает, что эксперт в судебном заседании дал пояснения относительно всех замечаний ответчика к экспертному заключению.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к жалобе, а именно, рецензии на заключение эксперта.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просил в удовлетворении заявленного ходатайства отказать, представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом мнения сторон признал его подлежащим удовлетворению на основании п. 2 ст. 268 АПК РФ, рецензия на заключение эксперта приобщена к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 23.08.2013 Комиссией по земельным отношениям МКУ Управления земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района было принято решение о предоставлении товариществу в собственность земельного участка по адресу: Пермский край, Пермский район, Усть-Качкинское с/п, в 2,5 км севернее дер. Зубки, с разрешенным использованием - для посадок и организации мест отдыха, площадь 10166 кв.м., кад. номер: 59:32:3290001:8472 (протокол заседания Комиссии N 7264 - л.д. 22 т. 1).

На основании отчета от 14.05.2014 N 031/45, заказанного МКУ Управления земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района и подготовленного ООО "Империя-А", рыночная стоимость земельного участка на 28.04.2014 составила 3 009 000 руб. (л.д.85-122 т.1).

14.08.2014 Администрацией Пермского муниципального района на основании ст. 34 Земельного кодекса РФ, ст. 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 06.10.2003, решения Земского собрания Пермского муниципального района "Об утверждении положения о порядке предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством" N 29 от 25.12.2009 г., ст. 51-6 Устава муниципального образования "Пермский муниципальный район" вынесено Постановление N 3363 "О продаже земельного участка по адресу: Усть- Качкинское с/п, в 2,5 км севернее дер.Зубки".

20.08.2014 МКУ Управления земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района в адрес товарищества был направлен договор купли-продажи земельного участка N 725, в п. 2.1. договора и в акте установления цены продажи земельного участка (Приложение N 1 к договору) стоимость земельного участка установлена в размере 3 009 000 руб.

Не согласившись с указанной ценой, товарищество направило в адрес МКУ Управления земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района протокол разногласий к Договору купли-продажи земельного участка N 725 от 18.08.2014 с указанием стоимости земельного участка в п. 2.1. договора и акте установления цены продажи земельного участка (Приложение N 1 к договору) в размере 1 625 560 руб.

Указанная стоимость определена на основании отчета об оценке N 1240/06.2014-Н от 04.06.2014, подготовленного ООО "Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга" по заказу товарищества (л.д. 39-73 т.1).

Из заключения саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" N 140815-1545-59 от 29.09.2014 следует, что отчет об оценке N 1240/06.2014-Н от 04.06.2014 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, ошибки в отчете не выявлены (л.д.74-83 т.1).

01.10.2014 товарищество направило в адрес МКУ Управления земельно-имущественными ресурсами Пермского муниципального района письмо с разъяснениями причин несогласия с выкупной стоимостью земельного участка, установленной договором, а также оригинал договора купли-продажи земельного участка N 725 от 18.08.2014 в редакции СНТ "Солнечный Берег", в п. 2.1. договора и акте установления цены продажи земельного участка (Приложение N 1 к договору) стоимость земельного участка установлена в размере 1 625 560 (один миллион шестьсот двадцать пять тысяч пятьсот шестьдесят) руб.

Истец, ссылаясь на наличие неурегулированных разногласий в части выкупной цены земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеназванной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Рассматриваемый спор касается разногласий сторон договора купли-продажи земельного участка относительно условия о выкупной стоимости земельного участка, при этом стоимость, из которой исходит каждая из сторон договора, обосновывается отчетом об оценке.

В связи с разными суммами, содержащими в отчетах об оценке, суд первой инстанции в соответствии со ст. 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, проведенной ООО "МВМ-Оценка" экспертом Ширинкиным А.Ю., который предупрежден об уголовной ответственности.

Из экспертного заявления N 21/Н-15 от 13.02.2015 следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка на момент составления отчета ООО "Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга" составляет 1 657 000 руб. (л.д. 54-107 т. 2).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Истец, заявляя в суде первой инстанции, а впоследствии и в апелляционной жалобе, возражения в отношении выводов, содержащихся к экспертном заключении N 21/Н-15 от 13.02.2015, указывает, что в заключении указана не та дата, на которую следовало определить стоимость, по тексту заключения не прослеживается указание, либо ссылка на Федеральные стандарты оценки, выполненный экспертом "Анализ рынка_" не соответствует требованиям нормативного документа по содержанию, структуре, выводам, а именно, отсутствует какое-либо упоминание о земельных участках аналогичного использования, выборка объектов-аналогов неоднородна.

Исследовав и оценив материалы дела, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении N 21/Н-15 от 13.02.2015, исходя, в том числе и из пояснений, давших экспертом на возражения ответчика.

Суд принял во внимание, что неверная дата в экспертном заключении на стр. 2 является опиской, при этом в остальной части текста указана правильная дата; относительно выбора объектов-аналогов суд принял во внимание пояснения эксперта о том, что земельных участков с аналогичным разрешенным использованием - для посадок и мест отдыха практически нет на рынке (в основном, участки для садоводства), поэтому эксперт, делая расчеты, исходил из одинаковой полезности земельных участков; имеется неразвитость рынка и большой разброс цен.

При этом ссылки ответчика на несоблюдение экспертом Федеральных стандартов оценки отклонены судом первой инстанции с учетом того, что нарушений положений Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ",которым руководствовался эксперт, последний не нарушил, на нарушения указанного закона ответчик не указывает, равно как и не указывает, что избранная экспертом методология определения рыночной стоимости земельного участка неверна.

Ввиду того, что рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, что следует из абз. 2 ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а отчеты, подготовленные ООО "Империя-А", и ООО "Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга", не соответствуют указанному требованию, суд первой инстанции правильно принял во внимание экспертное заключение N 21/Н-15 от 13.02.2015.

Ссылки заявителя жалобы и третьего лица со ссылками на рецензию на заключение эксперта N 21/Н-15 от 13.02.2015 подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, которые указаны в рецензии, были известны суду первой инстанции, они были рассмотрены и отклонены судом первой инстанции, что следует из обжалуемого решения суда.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно п. 2.1 договора изложил в редакции "стоимость земельного участка составляет 1 657 000 руб., в п.7.4 исключил, что акт установления цены продажи земельного участка (приложение 1) прилагается к договору и является его неотъемлемой частью".

Оснований для иных выводов по правильно установленным судом первой инстанции обстоятельствам, суд апелляционной инстанции не имеет, фактические отношения сторон получили надлежащую правовую оценку, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств.

Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Заявитель жалобы в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 апреля 2015 года по делу N А50-22287/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Ю.А.Голубцова В.В.Семенов