Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2015 г. N 17АП-6539/15

г. Пермь

23 июля 2015 г.

Дело N А60-56573/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Васильевой Е.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца ИП Колесниковой Екатерины Андреевны (ОГРНИП 314667814800032, ИНН 665904756845) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "СВ" (ОГРН 1146686009689, ИНН 6686048999) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "СВ"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 апреля 2015 года

по делу N А60-56573/2014,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.,

по иску ИП Колесниковой Екатерины Андреевны

к ООО "СВ"

о взыскании задолженности, пени,

установил:

ИП Колесникова Е.А. (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "СВ" (далее - ответчик, общество) о взыскании основного долга в размере 406 000 руб., задолженности по коммунальным услугам в размере 201 031,95 руб., неустойки в размере 29 115,92, начисленной за период с 20.09.2014 по 10.12.2014 (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска).

Решением арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2015 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 435 115,92 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым решением в части взыскания основного долга и неустойки, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт. Апеллянт полагает, что решение в обжалуемой части подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющим значение для дела. Заявитель жалобы считает, что в рассматриваемом споре подлежит применению ст. 612 ГК РФ, поскольку сданное имущество имело существенные недостатки, о которых ответчик не знал при заключении договора аренды.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Колесниковой Екатерине Андреевне на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (магазин "Спорттовары" N 115), назначением торговое, площадь застройки 372,3 кв.м., степень готовности 95%, инвентарный номер: 0/35441/2/А/21/1001; кадастровый номер: 66-66-01/397/2011-230, литер А, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д.72, что подтверждается свидетельством 66 АЕ 92877 от 25.04.2013 (л.д. 24).

10.07.2014 между ИП Колесниковой Е.А. (арендодатель) и ООО "СВ" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (магазин "Спорттовары" N 115), назначением торговое, площадь застройки 372,3 кв.м., степень готовности 95%, инвентарный номер: 0/35441/2/А/21/1001; кадастровый номер: 66-66-01/397/2011-230, литер А, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д.72; иное движимое имущество, поименованное в Приложении N2 (а, б) к договору (л.д. 35-41).

Согласно п. 1.4. договора объект и имущество передается для использования под предприятие общественного питания. Изменение назначения объекта не допускается.

Арендатор обязуется использовать объект и имущество в соответствии с целями договора, указанными в п. 1.4. договора (п. 2.3.3. договора).

Объект аренды (недвижимое и движимое имущество) передан арендатору по актам приема-передачи от 10.07.2014, подписанным сторонами договора (л.д. 43-48).

Недвижимое имущество передано в нормальном состоянии, пригодном для его использовании по назначению, претензий по состоянию объекта не имеется (абзац 3 п. 1 Акта приемки-передачи, л.д. 43).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы составляет 430 000 руб. в месяц без НДС. В размер арендной платы включается плата за владение и пользование как объектом, так и имуществом.

Арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на один месяц: с 10.07.2014 г. по 09.08.2014 г. В течение указанного периода времени арендатор освобождается от внесения арендной платы по настоящему договору. Коммунальные платежи во время арендных каникул выплачиваются в полном объеме (п.3.1.1. договора).

Размер арендной платы на период второго, третьего и четвертого месяцев аренды (с 10.08.2014 по 09.11.2014) составляет 350 000 руб. в месяц (п. 3.1.2. договора).

Размер арендной платы на период пятого и шестого месяцев аренды (с 10.11.2014 по 09.01.2015) составляет 400 000 руб. в месяц (пункт 3.1.3. договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца за последующий месяц пользования объектом и имущества, исчисляемый до 09-го числа последующего месяца (пункт 3.2. договора).

Эксплуатационные и другие подобные расходы, связанные с использованием объекта и имущества (оплата за пользование водой, отоплением, канализацией, охрана, уборка общей территории, текущее содержание помещений, электроэнергия) оплачиваются арендатором по отдельным счетам снабжающих и обслуживающих организаций, предоставляющих эти услуги, начиная с момента передачи помещения по акту приема - передачи (пункт 3.4. договора).

Пунктом 3.5. договора предусмотрена обязанность арендатор внести депозит. Платеж в размере 200 000 руб., переданный арендатором по предварительному договору аренды, учитывается в счет оплаты депозита по настоящему договору аренды (пункт 3.7. договора).

Согласно п. 3.9. договора в случае нарушения сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе начислять пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки от суммы арендной платы в месяц.

Пунктом 5.1. договора установлен срок его действия - на 5 лет, до 09.07.2019.

В случае возникновения просрочки в оплате аренды более чем за два месяца подряд арендодатель может отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата переданного в аренду объекта и имущества в соответствии с ч. 4 ст. 450 ГК РФ (п.5.3.2.1. договора).

20.10.2014 ИП Колесникова Е.А. и ООО "СВ" заключили Соглашение о расторжении договора аренды от 10.07.2014 (л.д. 50).

Согласно п. 1 Соглашения договор аренды расторгнут в связи с невыполнением арендатором условий п.п. 3.1., 3.2.договора аренды.

При этом пунктом 5. Соглашения стороны предусмотрели, что обязательства арендатора перед арендодателем в части взаиморасчетов действуют до выполнения сторонами обязательств.

Имущество передано из аренды по акту приемки-передачи объекта от 20.10.2014 (л.д. 49).

Таким образом, фактический период аренды составил 3 месяца 10 дней: с 10.07.2014 по 20.10.2014.

Как следует из материалов дела, общая сумма внесенных ответчиком денежных средств в счет депозита, составила 840 000 руб.

Поскольку в период действия договора арендатор, пользуясь имуществом, полученным в аренду, ненадлежащим образом исполнял расчетные обязательства по внесению арендной платы, предприниматель обратилась в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 614, 329, 330, исходил из обоснованности заявленных требований и отсутствии доказательств уплаты образовавшейся задолженности по уплате арендной платы.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что взыскание задолженности и пени неправомерно.

В обосновании своих доводов ответчик ссылается на то, что помещение арендовалось для ведения ресторанной деятельности с розничной продажей алкогольной продукции, при обсуждении вопроса аренды помещения на предварительной стадии заключения договора ответчик обратил внимание собственника (истца) на возможные проблемы с получением лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции. Однако собственник помещения ввел ответчика в заблуждение, указав на то, что проблем с получением лицензии не будет, сославшись на предыдущие арендные отношения с ООО "Катрин", предоставив копию лицензии, выданной данному обществу.

Письмом от 04.09.2014 N 25 ООО "СВ" уведомило ИП Колесникову Е.А. о том, что просрочка оплаты по договору произошла по причине невозможности использовать помещение в связи с отсутствием лицензии на реализацию алкогольной продукции (л.д. 90).

При этом арендатор указал на то, что 19.08.2014 обществом были поданы документы на получение соответствующей лицензии, для оформления лицензии была оплачена государственная пошлина в сумме 200 000 руб. Однако, Министерство агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области в выдаче лицензии отказало, так как помещение, сданное обществу в аренду, является объектом незавершенного строительства; по причине отказа в выдаче лицензии оплаченная государственная пошлина не возвращена; в настоящее время юридическая служба общества предпринимает действия в решении вопроса выдачи лицензии; в случае неполучения лицензии ООО "СВ" уведомило предпринимателя о том, что будет вынуждено истребовать возврата всех уплаченных платежей, в т.ч. и уплаченных в качестве госпошлины за выдачу лицензии.

01.10.2014 ответчик обратился в Министерство агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области за разъяснениями о возможности получения соответствующей лицензии по адресу объекта аренды, между тем, в ответном письме от 10.10.2014 N 06-01-82/7502 Министерство, сославшись на положения Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции", а также на положения Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", указало на отсутствие подтверждения того, что объект незавершенного строительства соответствует требованиям, предъявляемым к стационарному торговому объекту (л.д. 76).

При указанных обстоятельствах заявитель жалобы считает, что в рассматриваемом споре подлежит применению ст. 612 ГК РФ, поскольку сданное имущество имело существенные недостатки, о которых ответчик не знал при заключении договора аренды.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В статье 310 упомянутого Кодекса установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 указанного Кодекса).

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Пункт 4 статьи 614 ГК РФ также предусматривает, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды от 10.07.2014, актов приемки-передачи имущества и оборудования от 10.07.2014, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным доводам.

Заключая договор аренды вышеназванного недвижимого имущества, арендатор знал о том, что объект аренды является объектом незавершенного строительства; степень готовности 95% (п.1.2. договора), следовательно, не соответствует требованиям, предъявляемым к стационарному торговому объекту в целях получения соответствующей лицензии.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

При этом доводы о том, что взыскание арендной платы и договорной пени неправомерно, поскольку ответчиком для оформления лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции была оплачена государственная пошлина в сумме 200 000 руб., которая в силу названных обстоятельств не возвращена, следовательно, ответчик в силу ст. 612 ГК РФ вправе возместить понесенные расходы, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и условий договора от 10.07.2014.

Кроме того, при подписании акта приемки-передачи ответчик также подтвердил, что недвижимое имущество передано в нормальном состоянии, пригодном для его использовании по назначению, претензий по состоянию объекта не имеется.

В деле отсутствуют доказательства невозможности использования помещения в иной деятельности (не требующей лицензирования, без розничной продажи алкогольной продукции). Также суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик не обращался к истцу с предложением об изменении условий договора в части целевого использования помещения.

Таким образом, довод подателя жалобы о применении к спорным правоотношениям правил п. 1 ст. 612 ГК РФ безоснователен. Арендатор изначально при заключении договора знал, что переданный ему объект найма не может быть использован для ведения ресторанной деятельности с розничной продажей алкогольной продукции, что исключает ответственность арендодателя на этот счет по правилам части 2 данной статьи.

При этом, заявляя о необходимости уменьшения арендной платы, встречных требований ответчиком не заявлено, расчета и обоснования размера уменьшения не представлено.

В связи с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что порядок исполнения собственных обязательств перед своим контрагентом общество определило самостоятельно при заключении договора; следовательно, на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ оно несет ответственность за результаты своей предпринимательской деятельности также самостоятельно. В данном случае ответчик фактически пытается перераспределить риски, связанные с предпринимательской деятельностью, что не согласуется с принципами гражданского права.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 апреля 2015 года по делу N А60-56573/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "СВ" (ОГРН 1146686009689, ИНН 6686048999) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Е.В.Васильева Н.М.Савельева