Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 г. N 18АП-7611/15

г. Челябинск

24 июля 2015 г.

Дело N А07-1757/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-1757/2015 (судья Бобылев М.П.).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" (далее - ООО "СУ N 4", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "СЗ и ТН", предприятие, ответчик) о принуждении к регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - регистрирующий орган) права хозяйственного ведения на объект недвижимости - квартиру N 12, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Георгия Мушникова, д. 5/3 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, л. д. 73).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Генподрядный трест "Башкортостаннефтезаводстрой" (далее - общество ГТ "БНЗС", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.04.2015 (резолютивная часть от 20.04.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.

Податель жалобы считает необоснованным вывод суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты. Полагает, что заявленный иск является единственным способом восстановления нарушенных прав общества, которое не может зарегистрировать право собственности на приобретённый объект недвижимости, поскольку обжалование действий регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации права собственности в рамках дела N А07-11972/2014 обнаружило нецелесообразность заявления таких требований по другим объектам недвижимости. В силу этого полагает, что поскольку единственным препятствием в государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости является отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения ответчика на объект, и ответчик уклоняется от государственной регистрации права, то исковое требование истца подлежит удовлетворению.

Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представители лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.02.2011 между МУП "СЗ и ТН" (застройщик) и ООО ГТ "БНЗС" (инвестор) был заключен договор инвестирования строительства объекта: "Жилые дома в микрорайоне "Инорс-6" Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан по бульвару Баландина у пересечения с улицей Фронтовых бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова" N 4-СЗ (л. д. 24-28) (с учетом дополнительного соглашения от 10.02.2012, л. д. 29, 30).

По условиям пункта 1.1 названного договора его предметом является реализация инвестиционного проекта инвестором за счет собственных и/или привлеченных средств по строительству объекта: "Жилые дома в микрорайоне "Инорс-6" Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан по бульвару Баландина у пересечения с улицей Фронтовых бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова. Жилой дом N 1". Участием инвестора в инвестиционном проекте является финансирование 47,5 % стоимости объекта.

Характеристики объекта приведены в пункте 1.2 договора.

Согласно пункту 1.3 договора результат инвестиционной деятельности - 47,5 % площади квартир ориентировочной площадью 3311,96 кв. м (приложение N 1 к дополнительному соглашению от 10.02.2012 N 1).

Пунктом 3.1 договора установлено, что общий размер инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, согласован сторонами и составляет 106 313 916 руб.

В силу пунктов 3.6, 6.1 договора застройщик принял на себя обязательство передать инвестору по акту приема-передачи объект с указание общей площади построенных помещений в соответствии с техническим паспортом в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору уступки права требования от 28.05.2013 N 47/и-13 (л. д. 36, 37) ООО ГТ "БНЗС" уступило ООО "СУ N 4" за плату в размере 1 676 570 руб. право требования у МУП "СЗ и ТН" передачи в собственность жилого помещения (квартиры) N 12, общей проектной площадью 38,99 кв. м и жилой площадью 16,3 кв. м, состоящего из одной комнаты, расположенного на 2 этаже строящегося объекта: "Многоквартирные многоэтажные жилые дома по бульвару Баландина у пересечения с улицей Фронтовых бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Жилой дом N 1".

Во исполнение условий договора инвестирования от 02.02.2011 N 4-СЗ, договора уступки права требования от 28.05.2013 N 47/и-13 застройщик - МУП "СЗ и ТН" по акту приема-передачи от 27.02.2014 передал ООО "СУ N 4" квартиру N 12 общей площадью 39,2 кв. м и жилой площадью 17,5 кв. м (л. д. 16, 17).

Истец обратился в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на указанную квартиру.

21 января 2015 года регистрирующий орган сообщением N 01/362/2014-205, 209, 216, 223, 227, 234 уведомил истца об отказе в государственной регистрации права собственности ввиду непредставления документов, необходимых для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л. д. 14, 15). Регистрирующий орган в частности указал, что для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Договоры, связанные с инвестированной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, являются договорами купли-продажи будущей недвижимости. Застройщиком - МУП "СЗ и ТН" на государственную регистрацию не представлено заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения с приложением документов, необходимых для ее проведения, а также не уплачена государственная пошлина.

На неоднократные претензии истца с требованием зарегистрировать право хозяйственного ведения на объект недвижимости (л. д. 18-21) ответчик ответил отказом, в связи с чем истец обратился в суд с указанным выше требованием.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции, установив материально-правовую направленность иска на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, являвшийся предметом договора инвестирования, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку действующим законодательством не предусмотрены основания для понуждения ответчика к государственной регистрации его права на недвижимое имущество. Кроме того, суд посчитал, что поскольку вещное право на объекты недвижимого имущества за ответчиком не зарегистрировано, у истца отсутствуют правовые основания для обращения с иском в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако с учетом положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выбор истцом способа защиты права не может быть произвольным и должен обеспечивать восстановление нарушенного права такого лица.

Из материалов дела следует, что истец является стороной договора инвестирования от 02.02.2011 N 4-СЗ (с учетом уступки права требования) и в силу условий договора вправе требовать от ответчика передачи жилого помещения (квартиры) N 12, расположенного на 2 этаже строящегося объекта: "Многоквартирные многоэтажные жилые дома по бульвару Баландина у пересечения с улицей Фронтовых бригад, юго-западнее д. 7/3 по ул. Георгия Мушникова Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Жилой дом N 1".

Во исполнение условий договора ответчик по акту приема-передачи от 27.02.2014 передал истцу объект недвижимости (л. д. 16, 17).

Разногласий относительно исполнения сторонами договора принятых на себя обязательств, в том числе, в части передачи объекта недвижимого имущества инвестору, судом на момент рассмотрения настоящего спора не установлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество в силу положений статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 названного Кодекса возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Согласно статье 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с нормами Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях (статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В силу пункта 1 статьи 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Согласно статье 2 названного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако обществом не представлены доказательства возникновения права собственности на недвижимое имущество в указанном выше порядке.

Между тем, в силу вышеуказанных норм и разъяснений для возникновения права собственности лица, финансирующего строительство, установлен административный, а не судебный порядок.

Ссылка подателя жалобы на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности и в этой связи - на отсутствие иной возможности подтвердить право собственности, возникшее на основании инвестиционного договора от 02.02.2011 N 4-СЗ, подлежит отклонению, поскольку отказ регистрирующего органа от 21.01.2015 N 01/362/2014-205, 209, 216, 223, 227, 234 истцом в судебном порядке не обжаловался, судом обоснованность и правомерность такого отказа не проверялась. Ссылка истца на бесперспективность такого обжалования ввиду рассмотрения дела N А07-11972/2014 подлежит отклонению на основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом по указанному делу был рассмотрен спор между иными лицами, по иному правовому основанию.

Кроме того, статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены первоначальные и производные способы возникновения права собственности.

Создание лицом новой недвижимой вещи для себя является первоначальным способом возникновения права собственности у такого лица (пункт 1 статьи 218, статьи 219 названного Кодекса).

В силу статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В пункте 5 постановления Пленума N 54 изложена концепция взаимоотношений инвестора и застройщика по договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей вещи.

По смыслу указанных разъяснений покупатель вправе в судебном порядке понудить продавца недвижимой вещи к совершению определённых действий, необходимых для возникновения права собственности покупателя на вещь (передать вещь, понудить к государственной регистрации права, требовать возмещения убытков), однако такие способы защиты предоставлены покупателю как средство защиты от недобросовестных действий застройщика.

Между тем названные положения не могут быть истолкованы как требование о необходимости государственной регистрации вещного права застройщика на возведённую по инвестиционному договору недвижимую вещь в случае надлежащего исполнения сторонами инвестиционного договора и отсутствия спора и возражений относительно приобретателя имущества.

В связи с указанным арбитражный суд апелляционный инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что возникновение права собственности истца на недвижимую вещь, являющуюся предметом инвестиционного договора от 02.02.2011 N 4-СЗ, обусловлено регистрацией вещного права застройщика на эту вещь, а также с выводом о том, что при отсутствии такой регистрации единственным способом защиты прав инвестора является возмещение убытков.

Указанное позволяет признать необоснованным мнение подателя жалобы об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности истца в силу отсутствия государственной регистрации права ответчика.

По вышеизложенным основаниям заявленные истцом требования не могут быть квалифицированы в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, применимого к случаям государственной регистрации перехода права собственности, то есть к случаям производного приобретения такого права.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

С ООО "СУ N 4" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.04.2015 по делу N А07-1757/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 4" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева