Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2015 г. N 15АП-10977/15

город Ростов-на-Дону

29 июля 2015 г.

дело N А32-47691/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисовец А.А.,

при участии:

от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Дельта-Стройсервис": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 по делу N А32-47691/2014, принятое судьей Левченко О.С., по заявлению Администрации города Сочи к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Дельта-Стройсервис" о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в суд с заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 общей площадью 6284 кв. м., расположенного в жилой зоне по генеральному плану города Сочи, в экономико-планировочной зоне С-Ш, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе г. Сочи;

- обязать Управление Росреестра по КК погасить регистрационную запись об аренде ООО "Дельта-Стройсервис" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 общей площадью 6284 кв. м., расположенного в жилой зоне по ген. плану города Сочи, в экономико-планировочной зоне С-Ш, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе г. Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сочи обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что отказ в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка является незаконным, поскольку на момент отказа договор аренды был прекращен.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Сочи от 29.09.2005 N 2862 утвержден акт выбора и проект границ земельного участка площадью 6284 кв. м для размещения многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе, обществу предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой на земельном участке площадью 6284 кв. м, из городских земель, частично занятом металлическими гаражами, подлежащими сносу, по ул. Вишневой в Центральном районе, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений.

29.09.2007 между администрацией и обществом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2007 по делу N А32-10247/2007-41/201 заключен на пять лет, зарегистрированный в установленном законом порядке, договор аренды N 4900004347 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54, площадью 6284 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе г. Сочи.

Срок действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2013 к нему согласован сторонами до 01.03.2014.

Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора в преимущественном порядке арендатор вправе заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В силу пункта 8.5 договора при прекращении срока его действия или его расторжении арендатор обязан передать арендодателю участок, освободив его в срок не более трех дней.

Письмом от 28.11.2013 N 23539/02-05-16-5 администрация проинформировала общество об истечении 01.03.2014 срока действия договора аренды от 29.09.2007 N 4900004347 и наличии у него преимущественного права предоставления участка на новый срок, которое реализуется в порядке пункта 5.1.4 договора.

2 сентября 2014 года администрация обратилась в Управление Росреестра по КК в г. Сочи с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды общества в отношении земельного участка с КН 23:49:0205005:54. В качестве основания внесения записи в ЕГРП заявителем представлено письмо об истечении срока договора от 28.11.2013 N 23539/02-05-16-5, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

В сообщении от 10.10.2014 N 50/253/2014-261 Управление Росреестра по КК уведомило администрацию об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды. В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора. Письмо от 28.11.2013 не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи.

Полагая, что указанный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198, 200 и 201 АПК РФ для удовлетворения соответствующего требования необходимо одновременное установление несоответствия обжалуемого решения нормам действующего законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

В силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации при государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На регистрацию прекращения обременения в отношении спорного земельного участка администрация представила письмо от 28.11.2013 N 23539/02-05-16-5.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, администрация также сослалась на прекращение срока действия договора на момент обращения за совершением регистрационных действий, что, по ее мнению, является достаточным основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

На основании части 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Доказательства того, что администрация предпринимала какие-либо действия, свидетельствующие об отсутствии намерения продолжать договорные отношения по аренде спорного земельного участка с обществом по истечении срока действия договора, в материалах дела отсутствуют.

Письмо от 28.11.2013 N 23539/02-05-16-5 не подтверждает наличие возражений у арендодателя относительно дальнейшего использования участка, поскольку заблаговременно информирует общество о сроке прекращения договора и наличии у него преимущественного права предоставления участка на новый срок.

Следовательно, имеются основания для вывода о том, что договор аренды надлежит считать возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право каждой из сторон договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Действующее законодательство не определяет конкретный способ доведения до арендатора волеизъявления арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. Форма отказа от договора гражданским законодательством не определена, в связи с чем отказ от договора может быть выражен способами, позволяющими достоверно установить факт восприятия стороной договора аренды соответствующего волеизъявления другой стороны.

В соответствии с выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880 правовой позицией лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Доказательства уведомления общества об одностороннем отказе от договорных обязательств материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что отказ государственного органа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка на основании представленных администрацией документов является законным и обоснованным.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод администрации о том, что на момент обращения за совершением регистрационных действий срок действия договора аренды был прекращен, поскольку доказательства того, что администрация предпринимала какие-либо действия, свидетельствующие об отсутствии намерения продолжать договорные отношения по аренде спорного земельного участка с обществом по истечении срока действия договора, в материалах дела отсутствуют.

Письмо от 28.11.2013 N 23539/02-05-16-5 не подтверждает наличие возражений у арендодателя относительно дальнейшего использования участка, поскольку заблаговременно информирует общество о сроке прекращения договора и наличии у него преимущественного права предоставления участка на новый срок.

Следовательно, имеются основания для вывода о том, что договор аренды надлежит считать возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы администрации города Сочи, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 по делу N А32-47691/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном нормами Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Н.Н. Смотрова С.С. Филимонова