Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 г. N 13АП-10312/15

г. Санкт-Петербург

28 июля 2015 г.

Дело N А56-78203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Миловзорова А.Б. (доверенность от 03.09.2014), Трофимов М.Н. (доверенность от 29.01.2015), Капленков О.В. (доверенность от 03.09.2014)

от ответчика: Хоруженко В.В. (доверенность от 10.11.2014)

от 3-го лица: Кудрявцева М.П. (доверенность от 19.05.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10312/2015) ООО "Хлебосол"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 по делу N А56-78203/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения здравоохранения клиническая больница Святителя Луки

к ООО "Хлебосол"

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о взыскании, расторжении договора аренды, выселении, и по встречному иску о взыскании,

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения клиническая больница Святителя Луки (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Хлебосол" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 640 479 руб. 98 коп. задолженности по договору аренды от 20.06.2012 N 7 за период с 20.09.2012 по 24.02.2015, 391 877 руб. 80 коп. пеней за просрочку платежей за период с 20.09.2012 по 24.02.2015, расторжении договора аренды от 20.06.2012 N 7, выселении ответчика из арендуемого помещения 13Н (ч.п. 45-46), площадью 72,2 кв.м, находящего в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чугунная, д. 46, лит. А..

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о зачете 514 964 руб. 58 коп. в счет арендных платежей по договору аренды от 20.06.2012 N 7, взыскании 130 396 руб. 50 коп. компенсации расходов на строительно-монтажные работы, по результатам которых произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества.

Решением от 19.03.2015 иск Учреждения удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, вынести решение о зачете 640 47 руб. 98 коп. в счет арендных платежей по спорному договору аренды, взыскании с Учреждения в пользу Общества 4891 руб. 10 коп., в удовлетворении остальной части иска Учреждения отказать. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что Учреждение злоупотребляет своим правом, препятствует регистрации договора, отказывается согласовывать необходимые для использования по назначению арендуемого помещения улучшения, стоимость неотделимых улучшений должна быть зачтена в качестве уплаты арендной платы, в связи с чем основания для взыскания пеней отсутствуют. Кроме того, податель жалобы указал на отсутствие протокола судебного заседания по настоящему делу.

Общество и третье лицо возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга просил заменить Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга его правопреемником - Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Ходатайство удовлетворено апелляционным судом.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждению на праве оперативного управления принадлежит объект недвижимости - медсанчасть (больница), корпус N 151, новый корпус больницы, корпус N 152, назначение: нежилое, 4 (1-2-3-4), подвал, кроме того, технический этаж, мезонин-надстройка-этажный, общей площадью 13 363,2 кв.м. с кадастровым номером 78:10:5113:9:73, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Чугунная улица, д. 46, лит. А.

Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор от 20.06.2012 N 7 аренды части здания (13-Н (ч.п. 45-46)) площадью 72,2 кв.м. для размещения кафе для сотрудников и посетителей.

По акту приёма-передачи от 20.06.2012 помещение передано Обществу.

Согласно пункту 1.3 договора договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В установленном порядке указанный договор зарегистрирован не был.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно полностью выплачивать арендодателю установленную договором изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном главой 3 договора "Платежи и расчеты по договору".

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 4.9 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде пени в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате в размере 514 964 руб. 58 коп. за период с 20.09.2012 по 30.09.2014, Учреждение направило Обществу претензию от 21.10.2014 N 1010 с требованием в течение 15 дней погасить указанную задолженность, уплатить пени в размере 280 740 руб. 72 коп., явиться в Администрацию Учреждения для подписания соглашения о расторжении договора, в течение 3 дней с даты подписания соглашения передать помещение Учреждению по акту.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на произведенные в арендуемом помещении Обществом неотделимые улучшения, Общество предъявило встречный иск о зачете 514 964 руб. 58 коп. в счет арендных платежей по договору аренды от 20.06.2012 N 7, взыскании 130 396 руб. 50 коп. компенсации расходов на строительно-монтажные работы.

Суд первой инстанции, посчитав требования Учреждения обоснованными, удовлетворил иск, в удовлетворении встречного иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывы на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Доказательства оплаты арендной платы за спорный период ответчиком в материалы дела не представлены, размер предъявленной ко взысканию задолженности не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В отсутствие доказательств исполнения арендатором обязательства по оплате арендной платы в установленные договором сроки, требование о взыскании предусмотренной договором неустойки за просрочку платежей также является обоснованным.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено пунктом 5.3.2 договора аренды.

Как указано выше, Учреждение в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направило в адрес ответчика претензию от 21.10.2014 N 1010.

Поскольку материалами дела подтверждается факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период, суд правомерно расторг договор аренды по требованию арендодателя.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора между сторонами и отсутствием иных правовых оснований для занятия объекта аренды, требование о выселении ответчика из занимаемого помещения также правомерно удовлетворено судом.

Встречный иск Общества обоснованно отклонен арбитражным судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 ст. 623 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендатор обязался своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта, работы по окраске фасадов зданий должны производиться только в соответствии с бланками Комитета по градостроительству и архитектуре.

Согласно п. 7.1 договора капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая оборудование объекта средствами доступа для инвалидов, капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен объект, производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правильно указал суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования арендатором с арендодателем проведения капитального ремонта помещения, осуществления неотделимых улучшений, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем.

Доказательства проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, ответчиком также не представлены.

Кроме того, из представленных ответчиком документов не следует, что все работы, заявленные к зачету во встречном иске, могут быть отнесены к работам по капитальному ремонту, а не к текущему ремонту объекта, обязанность по производству которого по условиям договора возложена на арендатора.

Вопреки доводам Общества в материалах дела имеется протокол судебного заседания, в котором оглашена резолютивная часть обжалуемого решения (л.д. 182).

Поскольку судом дана всесторонняя и надлежащая оценка обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения в обжалуемой части, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 по делу N А56-78203/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева