Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 г. N 04АП-2273/15

г. Чита

28 июля 2015 г.

Дело N А19-17396/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2015.

Полный текст постановления изготовлен 28.07.2015.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Юдина С.И., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восточное управление жилищно-коммунальными системами" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2015 года по делу N А19-17396/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Коллаж" (ОГРН 1063819014930, ИНН 3819016986 665466,ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, ПРОСПЕКТ КРАСНЫХ ПАРТИЗАН,37,15) к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное управление жилищно- коммунальными системами" (ОГРН 1103850008019, ИНН 3808213100 664011,ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК, УЛИЦА РОССИЙСКАЯ,27) о взыскании 284 652 руб. 33 коп. (суд первой инстанции: Ушакова О.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Коллаж" - Вербовская Е.С., представитель по доверенности от 10.02.2015.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коллаж" обратилось в арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восточное управление жилищно-коммунальными системами" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013 в размере 179758 руб. 70 коп., из которых: 101 846 руб. 25 коп. - арендная плата за июнь 2014 года, 57 034 руб. 23 коп. - задолженность по операционным расходам, 14 666 руб. 19 коп. - задолженность по рекламным платежам, 6 212 руб. 03 коп. - задолженность по прочим платежам, суммы пеней за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013, начисленных за период с 06.09.2014 по 13.10.2014, в размере 34 154 руб. 16 коп., задолженности по договору аренды рекламного оборудования N РО-3/15 от 08.07.2013 за период с 01.03.2014 по 09.06.2014 в размере 68 347 руб. 31 коп., суммы пеней за просрочку арендных платежей по договору аренды рекламного оборудования N РО-3/15 от 09.07.2013 в сумме 2 392 руб. 16 коп., начисленных за период с 07.10.2014 до 13.10.2014.

Впоследствии истец на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска в части взыскания задолженности по договору аренды рекламного оборудования N РО-3/15 от 08.07.2013 за период с 15.07.2013 по 12.06.2014 в размере 68 347 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2015 года принят отказ от иска общества с ограниченной ответственностью "Коллаж" в части взыскания 68347 руб. 31 коп. основного долга по договору аренды N РО-3/15 от 09.07.2013. Производство по делу в данной части прекращено.

Иск удовлетворён. С общества с ограниченной ответственностью "Восточное управление жилищно-коммунальными системами" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коллаж" взыскано 179 758 руб. 70 коп. основного долга, 34 154 руб. 16 коп. - неустойки, 2 392 руб. 16 коп. - неустойки, 8 693 руб. 50 коп. - расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Считает, что со стороны ответчика имело место надлежащее исполнение обязательств по краткосрочному договору аренды N ДА-61-07/2013-К, а арендодателем (ООО "Коллаж") не представлено надлежащих доказательств нарушения ответчиком условий договора. Договор расторгнут по истечении срока его действия. Заявитель, не оспаривая факта наличия и размера задолженности по арендной плате, считает, что имеющаяся задолженность по арендной плате компенсирована истцу путем удержания последним суммы обеспечительного взноса. Кроме того, о проведении зачета взаимных требований на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Иначе, удержание обеспечительного взноса в качестве штрафа и одновременно взыскание долга по арендным платежам несоразмерны последствиям нарушения обязательств ответчика. Считает, что правовые и фактические основания для возложения на арендатора ответственности в виде штрафа отсутствовали. Полагает, что исковые требования ООО "Коллаж" не подлежат удовлетворению.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании указал на законность решения суда.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчик явку полномочного представителя не обеспечил, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом и ответчиком 08.02.2013 года заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Седова на условиях, согласованных сторонами в настоящем предварительном договоре, в так же в приложении N 1 к нему.

Согласно пункту 1.2 договора текст договора аренды приведен в приложении N 1 к настоящему предварительному договору. При этом существенными условиями, на которых будет заключен договор аренды, являются: срок аренды - пять лет с даты официального открытия и передачи помещения арендатору; арендная плата, обеспечительный взнос; границы помещения, передаваемого в аренду, которые выделяются на поэтажном плане здания, являющемся приложением N 2 к настоящему предварительном договору. Арендная площадь ориентировочно составляет 118,91 кв.м.

В пункте 11.1 предварительного договора стороны предусмотрели, что настоящий предварительный договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями сторон и прекращает свое действие с момента подписания сторонами долгосрочного и краткосрочного договора аренды (статья 4), если иное не будет предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, толкуя по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно констатировал, что стороны при подписании предварительного договора N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013 реализовали взаимную волю, направленную на достижение одной цели - подписание в будущем договора аренды сроком действия на 5 лет.

Для достижения этой цели, как следует из содержания пунктов 4.2 и 4.4 предварительного договора N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013, стороны согласовали возможность заключения одновременно двух договоров: долгосрочного, сроком на 5 лет, требующего государственной регистрации и краткосрочного, на срок, не требующий государственной регистрации, но более 11 месяцев в порядке и на условиях, определенных в предварительном договоре аренды.

В пункте 1.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013 стороны предусмотрели условие об обеспечительном взносе. Под обеспечительным взносом стороны понимают денежные средства, вносимые арендатором арендодателю, являющиеся средством обеспечения исполнения арендатором следующих обязательств по настоящему предварительному, а также Договору аренды: - по заключению в будущем с арендодателем основного договора аренды (Договора аренды); - по своевременной уплате арендных платежей; - по уплате арендатором экономических санкций; - по возмещению убытков, причиненных арендодателю или собственникам комплекса; - по уплате арендатором суммы в размере 100% обеспечительного взноса в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя по причине ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств; - по уплате арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами; - по уплате арендатором арендодателю суммы неосновательного обогащения (сбережения) возникшего в результате неисполнения (или ненадлежащего исполнения) настоящего договора или по иной причине;

Стороны согласовали, что размер обеспечительного взноса на момент начала срока договора будет составлять 10504,51 доллара США 51 центов.

По истечении каждого года срока аренды размер обеспечительного взноса увеличивается на 5% от размера обеспечительного взноса за предшествующий год срока аренды (но не менее CPI USA).

Стороны пришли к соглашению о том, что в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013 обеспечительный взнос, оплаченный арендатором, будет принят в счет исполнения аналогичных обязательств арендатора по краткосрочному и долгосрочному договору аренды с даты их заключения.

12.07.2013 стороны заключили краткосрочный договор аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставит, а арендатор примет помещение, находящееся в здании комплекса по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 3-го Июля, д.24. Помещение предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование.

Характеристики помещения определены сторонами в пункте 1.1 договора, границы согласованы в пункте 1.1.2 договора и Приложении N 1.

Актом приема - передачи помещения от 12.07.2013, подписанным сторонами, подтверждается факт передачи арендодателем и принятия арендатором помещения N 19, находящегося на 2 цокольном этаже в здании по адресу: г. Иркутск, ул. 3-го Июля (т.1 л.д.120).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих. Определен порядок ее расчета.

Пунктом 3.2.1. предусмотрены размеры арендной ставки и порядок ее определения. Предусмотрено, что все расчеты по настоящему договору осуществляются в рублях и исчисляются в долларах США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В том случае, если курс доллара США, установленный ЦБ РФ составляет менее, чем 30 рублей за доллар США, то для целей настоящего договора принято считать, что 1 доллар США равен 30 рублям РФ.

Согласно пункту 3.2.3. начисление арендной платы по настоящему договору аренды производится с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не позднее 12 июля 2013 года.

При этом стороны договорились, что авансовый платеж, предусмотренный предварительным договором аренды N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2012 г, в размере 8950,12 (восемь тысяч девятьсот пятьдесят) долларов США 12 центов, в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по его внесению, засчитывается за первый месяц срока аренды по настоящему договору в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы. В случае недостаточности средств оплаченного арендатором авансового платежа для оплаты постоянной составляющей арендной платы за месяц срока аренды, арендатор обязуется осуществить соответствующую доплату в размере суммы, недостающего платежа в течение 5 (Пяти) первых рабочих дней оплачиваемого месяца на основании счета арендодателя.

Сроки и порядок внесения арендной платы (постоянной и переменной составляющих) определены в пунктах 3.2.4, 3.3 -3.3.2 договора.

Дополнительным соглашением от 10.06.2014 к предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.03.2013, стороны пришли к соглашению досрочно, по инициативе арендатора расторгнуть предварительный договор в части заключения долгосрочного договора аренды сроком на 5 лет.

При подписании указанного соглашения, ответчик признал наличие у него перед истцом задолженности, заявленной к взысканию в рамках настоящего дела, а именно: задолженности по арендной плате за пользование помещением за июнь 2014 года в размере 101 846 руб. 25 коп.; по операционным расходам в размере 57 034 руб. 23 коп., из которых; за май 2014 года 40738 руб. 83 коп., за июнь 2014 года 16 295 руб. 40 коп.; по рекламным платежам 14 666 руб. 19 коп., из которых: за май 2014 года 12 221 руб. 88 коп., июнь 2 444 руб. 31 коп., по оплате за открытие в размере 54,48 доллара США 48 центов; штрафа в размере 100 долларов США согласно претензии исх. N 531 от 18.03.2014, обязался оплатить сумму задолженности в срок до 20.06.2014 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и иных платежей по договору аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013 явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности в размере 179 758 руб. 70 коп., из которых: 101 846 руб. 25 коп. - арендная плата за июнь 2014 года, 57 034 руб. 23 коп. - задолженность по операционным расходам, 14 666 руб. 19 коп. - задолженность по рекламным платежам, суммы пеней за просрочку платежей по договору аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013, начисленных за период с 06.09.2014 по 13.10.2014, в размере 34 154 руб. 16 коп.

Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя иск в полном объеме, исходил из обоснованности заявленных исковых требований, отсутствия оснований для проведения зачета на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации суммы задолженности в счет обеспечительного платежа по договору.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик расчет истца (л.д. 53 т. 2) не оспорил, контррасчет в материалы дела не представил, в судебном заседании пояснил, что возражений относительно представленного расчета не имеет.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N ДА-61-07/2013-К, которая подлежит взысканию в пользу истца.

Доводы ответчика, приведенные им в апелляционной жалобе о необходимости проведения в порядке, предусмотренном статьёй 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачета сумм обеспечительного взноса, внесенного им в порядке, определенном условиями предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013, в счет погашения имеющейся задолженности по договору аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, подлежат отклонению и в суде апелляционной инстанции.

Доводы ответчика о том, что образовавшаяся задолженность компенсирована за счет удержанного истцом обеспечительного взноса, подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

По смыслу пункта 1.2 предварительного договора обеспечительный взнос обеспечивает исполнение обязательства по заключению в будущем с арендодателем основного договора аренды, под которым стороны в соответствии с условиями раздела "Термины и определения" понимают краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилых помещений.

Из дела следует, что истец представил ответчику для заключения как краткосрочный договор, так и долгосрочный договор аренды. Указанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела распиской от 21.11.2013 (т.2 л.д. 39).

Данное обстоятельство ответчиком не оспорено, надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Ответчиком 12.07.2013 подписан только краткосрочный договор аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К.

Письмом от 03.04.2015 N 120-ИСХ (т.2 л.д. 1) ответчик, ссылаясь на объективные причины, просил истца рассмотреть возможность досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013 и рассмотреть вопрос об изменении сроков внесения арендной платы до 20 числа текущего месяца.

Заключив дополнительное соглашение от 10.06.2014 к предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.03.2013 стороны пришли к соглашению досрочно, по инициативе арендатора расторгнуть предварительный договор в части заключения долгосрочного договора аренды сроком на 5 лет, в связи с чем, стороны договорились:

- последним днем срока аренды по краткосрочному договору аренды будет являться 12.06.2014;

- арендатор обязан передать арендодателю занимаемое помещение, а также вывести все свое имуществом из арендуемого помещения в срок не позднее 15.06.2014,

- передача арендуемого помещения и находящегося в нем оборудования от арендатора к арендодателю подтверждается подписанием сторонами акта сдачи-приемки помещения;

- на момент подписания соглашения арендатор имеет перед арендодателем задолженность: - по оплате за помещение в размере 221 462 руб. 01 коп., из которых за май 2014 года в размере 119 615 руб. 76 коп., за июнь - 101 846 руб. 25 коп.;

- по операционным расходам 57 034 руб. 23 коп., из которых; за май 2014 года 40738 руб. 83 коп., за июнь 2014 года 16 295 руб. 40 коп.; по рекламным платежам 14 666 руб. 19 коп., из которых: за май 2014 года 12 221 руб. 88 коп., июнь 2 44 руб. 31 коп.; по переменной составляющей арендной платы 20 181 руб. 76 коп. При этом стороны договорились для определения переменной составляющей арендной платы за июнь 2014 года применить среднее арифметическое показание соответствующего прибора учета, а также тарифы энергоснабжающих организаций за предыдущие 3 месяца срока аренды.

- по оплате за открытие в размере 54,48 доллара США;

- штраф в размере 100 долларов США согласно претензии исх. N 531 от 18.03.2014.

Сумму задолженности арендатор обязуется оплатить и подписать окончательные акты сверки взаимных расчетов в срок до 20.06.2014.

По акту приема-передачи от 15.06.2014 ответчик передал, а истец принял в соответствии с договором аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.03.2013 и дополнительным соглашением от 10.06.2014 нежилое помещение N 19, находящееся на 2 цокольном этаже в здании по адресу: г. Иркутск, ул. 3-го Июля, д.25.

Таким образом, договор долгосрочной аренды не был заключен ввиду одностороннего отказа ответчика.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены возражения ответчика, со ссылкой на пункт 4.4 договора, относительно того, что по условиям предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 ответчик вправе не заключать долгосрочный договор аренды нежилого помещения, а заключить несколько краткосрочных договоров аренды, поскольку указанное противоречит буквальному и общему смыслу содержащихся в предварительном договоре аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 условий.

Из абзаца 7 пункта 1.2 предварительного договора аренды следует, что стороны пришли к соглашению о том, что в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-61-12/2012 от 08.02.2013 обеспечительный взнос, оплаченный арендатором, будет принят в счет исполнения аналогичных обязательств арендатора по краткосрочному и долгосрочному договору аренды с даты их заключения

Таким образом, обеспечительный взнос, внесенный арендатором по предварительному договору аренды, может быть принят в счет обеспечения обязательств по краткосрочному договору аренды при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по предварительному договору аренды.

Поскольку в судебном заседании установлено неисполнение ответчиком обязательства, предусмотренного предварительным договором аренды, по заключению долгосрочного договора аренды, постольку отсутствуют основания для принятия обеспечительного взноса в счет исполнения аналогичных обязательств по краткосрочному договору аренды.

Кроме того, заключив дополнительное соглашение от 10.06.2014 и расторгнув предварительный договор аренды, стороны определили дальнейшую судьбу обеспечительного взноса, указав, что обеспечительный взнос, оплаченный арендатором в размере 12 266,60 долларов США 60 центов в сумме 372 819 руб. 58 коп. по соглашению сторон не подлежит возврату арендатору и будет удержан в качестве штрафной неустойки за неисполнение арендатором принятых по договору аренды обязательств. Условия дополнительного соглашения от 10.06.2014 в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ являются обязательными для сторон.

Такой, согласованный сторонами вариант обеспечения исполнения обязательства, не нарушает баланса интересов обеих сторон, поскольку направлен на обеспечение исполнения обязательства по заключению долгосрочного договора аренды сроком на 5 лет, то есть именно того результата, достижения которого добивались обе стороны при заключении договора.

В абзаце первом пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Заявленные истцом к взысканию на основании пункта 8.1 договора аренды нежилого помещения N ДА-61-07/2013-К от 12.07.2013 пени за период с 06.09.2014 по 13.10.2014 в сумме 34 154 руб. 16 коп., а также пени за просрочку арендных платежей по договору аренды рекламного оборудования N РО-3/15 от 09.07.2013 в сумме 2 392 руб. 16 коп. за период с 07.10.2014 до 13.10.2014.обоснованно взысканы судом первой инстанции по правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, арбитражным судом правильно применены нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в обжалуемой части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2015 года по делу N А19-17396/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

А.В. Макарцев С.И. Юдин