Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2015 г. N 18АП-7910/15

г. Челябинск

30 июля 2015 г.

Дело N А47-11015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Есиповой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Бузулукского района на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.05.2015 по делу N А47-11015/2014 (судья Калашникова А.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Фобус" Музыченко П.В. (доверенность от 24.02.2015).

Администрация Бузулукского района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фобус" (далее - общество "Фобус", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 868 612 руб. 40 коп., расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433 (с учетом увеличения исковых требований, л.д. 56).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.05.2015 (резолютивная часть от 27.04.2015) требование Администрации о расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований Администрации о взыскании 868 612 руб. 40 коп. отказано.

С указанным решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворить в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда о несоответствии размера арендной платы, согласованного сторонами в договоре аренды и рассчитанного истцом за последующий период на основании нормативно установленных ставок арендной платы, предельному размеру арендной платы, установленному Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее по тексту - Правила N 582), и в силу этого - об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате. Апеллянт обращает внимание на то, что размер арендной платы является регулируемой ценой и был определен не только на основании постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П, но и на основании нового постановления Правительства Оренбургской области от 24.05.2015 N 110-П, которое не отменено и не признано судами незаконным, в то время как указанные нормативные акты приняты в пределах компетенции, установленной пп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Применение положений Правил N 582 к спорным правоотношениям апеллянт считает необоснованным, так как установленные данным постановлением предельные ставки арендной платы могут быть применены только для федеральных земель и не могут быть применены для земель, государственная собственность на которые не разграничена. В обоснование своей правовой позиции апеллянт ссылается на практику Верховного Суда Российской Федерации.

К дате судебного заседания от общества "Фобус" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик полагает, что решение суда принято в соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 16.02.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились, истец просит рассмотреть дело без участия свих представителей.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области от 17.12.2012 N 2145-П "Об утверждении акта выбора земельного участка для строительства производственных и административных зданий" утвержден акт выбора земельного участка от 21.11.2012 для строительства производственных и административных зданий обществом "Фобус" в п. Искра Бузулукского района Оренбургской области, из земель населенных пунктов, площадью 5 га; местоположение участка: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2101001 (л.д. 98-99).

Постановлением Администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области от 21.12.2012 N 2232-П обществу "Фобус" в аренду на 5 лет из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью 50 000 кв.м, определенной в результате проведения работ по межеванию земельного участка, с кадастровым номером 56:08:2101001:858, по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2101001, для строительства производственных и административных зданий (9 группа) (л.д. 62).

Между Администрацией (арендодатель) и обществом "Фобус" (арендатор) оформлен договор аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433 (л.д. 13-14), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 50 000 кв.м для строительства производственных и административных зданий (9 группа), с кадастровым номером 56:08:2101001:858. Местоположение: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2101001.

Срок действия договора аренды - с 21.12.2012 по 21.12.2017 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы на период с 21.12.2012 по 31.12.2012 за земельный участок площадью 50 000 кв.м составляет 2 858 000 руб. х 10% : 365 дн. х 11 дн. = 8 613 руб. 15 коп., НДС не облагается. Расчет арендной платы приведен в приложении N 2 к договору.

Указанный размер арендной платы устанавливается на период строительства, но не более 3 лет. После истечения трехлетнего периода применяется двукратный размер арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе и в соответствии с вступившим в силу федеральным законом, законом или иным нормативным актом Оренбургской области, а также с учетом изменения ее ставки, площади земельного участка, но не чаще одного раза в год. Сообщение об изменении арендной платы публикуется в газете "Российская Провинция" (п. 2.2 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, равными долями от указанной суммы в приложении N 2 (п. 2.3 договора).

В силу п. 2.4 договора в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором аренды земли, за каждый день просрочки платежей начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Согласно п. 2.5 договора начисление арендной платы за землю производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

В соответствии с п. 4.1 договора арендодатель, в числе прочего, имеет право:

- досрочно расторгнуть договор при использовании земли не по целевому назначению, а также при его использовании приводящему к порче и при невнесении арендной платы в срок свыше двух месяцев;

- изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством РФ.

Договор аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433 зарегистрирован 11.04.2013 (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 11.04.2013 N 04/003/2013-345; л.д. 17).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.12.2012 N 56/12-305851 земельный участок с кадастровым номером 56:08:2101001:858 поставлен на кадастровый учет 05.12.2012, сведения о правах отсутствуют, кадастровая стоимость составляет 2 858 000 руб. (л.д. 15).

В материалы дела представлены полученные ответчиком уведомления истца об изменения размера арендной платы по договору аренды, согласно которым ежемесячная арендная плата на период с 21.12.2013 по 31.12.2013 составляет 102 441,67 руб., на период с 2014 год - 107 563,75 руб. (письмо от 16.12.2013 N 367, л.д. 18; письмо от 03.02.2014 N 174, л.д. 19).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендатора земельного участка по оплате арендной платы послужило поводом для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми искровыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности в объеме, рассчитанном истцом на основании условий договора, в силу их противоречия основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Правилами N 582, поскольку размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды, превышает предельный размер арендной платы, взимаемый за аналогичные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации (2% от кадастровой стоимости земельного участка).

Оставляя без рассмотрения требования Администрации о расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433, суд пришел к выводу, что истцом не соблюден предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) досудебный порядок расторжения договора.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой истцом части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции необоснованными в силу следующего.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между сторонами был подписан договор аренды земель населенных пунктов от 21.12.2012 N 2433, в соответствии с условиями которого обществу "Фобус" в аренду на срок с 21.12.2012 по 21.12.2017 передан земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 50 000 кв.м для строительства производственных и административных зданий (9 группа), с кадастровым номером 56:08:2101001:858. Местоположение: Оренбургская область, Бузулукский район, п. Искра, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2101001 (л.д. 13-14).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2013 (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 11.04.2013 N 04/003/2013-345; л.д. 17).

Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

С учетом изложенного, а также ввиду отсутствия в деле доказательств разногласий сторон относительно существенных условий договора аренды от 21.12.2012 N 2433 апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу аренды последним земельного участка с кадастровым номером 56:08:2101001:858.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.12.2012 N 56/12-305851 земельный участок с кадастровым номером 56:08:2101001:858 поставлен на кадастровый учет 05.12.2012, сведения о правах отсутствуют (л.д. 15), что свидетельствует о том, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно постановлению Администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области от 17.12.2012 N 2145-П (л.д. 98-99) и от 21.12.2012 N 2232-П (л.д. 62), обществу "Фобус" земельный участок был предоставлен в соответствии со ст.ст. 30, 31 ЗК РФ (в прежней редакции) в порядке предварительного согласования места размещения объекта для строительства.

Таким образом, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, был предоставлен ответчику не по результатам торгов, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка её определения в договоре аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований Администрация указала на ненадлежащее исполнение обществом "Фобус" обязанности по оплате арендной платы по договору аренды за 2013 год и за период с 01.01.2014 по 10.12.2014 в сумме 868 612,4 руб. (расчет суммы задолженности, л.д. 57).

Как следует из писем Администрации от 16.12.2013 N 367, от 03.02.2014 N 174 (л.д. 18, 19) и расчета суммы долга (л.д. 57), расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:08:2101001:858 определён истцом, исходя из подпункта "з" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утв. постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п.п. 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ).

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ) и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации в этом вопросе, что подтверждается отсутствием единой федеральной методики расчета ставок арендной платы.

Вместе с тем в Земельном кодексе предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 ЗК РФ постановлением Правительства N 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В силу изложенных мотивов, следует признать, что к спорным правоотношениям подлежит применению методика и ставки арендной платы, утверждённые постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, и расчет задолженности ответчика по арендной плате произведен истцом верно.

Проверив представленный истцом расчет (л.д. 57), суд апелляционный инстанции признает его арифметически верным, а также соответствующим нормам ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенных обстоятельств требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, решение суда первой инстанции в указанной части - отмене.

Решение суда в части оставления без рассмотрения требований Администрации о расторжении договора сторонами не обжалуется и судом апелляционной инстанции не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Судебные расходы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.05.2015 по делу N А47-11015/2014 отменить в части имущественных требований и распределения государственной пошлины в указанной части.

Исковые требования Администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фобус" в пользу Администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в сумме 868 612 рублей 40 копеек.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фобус" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 20 372 рубля, а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей, всего 23 372 рубля.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова