Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2015 г. N 11АП-7640/15

г. Самара

30 июля 2015 г.

Дело N А55-28169/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истцов ЗАО "Корпорация "Точка опоры" - представитель Семашко Г.В. по доверенности N 01Д/07-15 от 01.07.2015,

ОАО "СПЖТ" - представитель Костюченко А.Л. по доверенности N 30 от 01.04.2015,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2015 года, принятое по делу N А55-28169/2014 (судья Разумов Ю.М.),

по иску закрытого акционерного общества "Корпорация "Точка опоры" (ОГРН 1026301152602, ИНН 6316042209),

открытого акционерного общества "Средневолжское предприятие железнодорожного транспорта"т (ОГРН 1026300962786, ИНН 6315200237),

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстрой" (ОГРН 1026300957121, ИНН 6315520942),

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстройпроект" (ОГРН 1026300957210, ИНН 6315536100),

к Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417, ИНН 6315700007),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. Государственное казенное учреждение Самарской области "Служба эксплуатации зданий и сооружений",

2. Государственное казенное учреждение Самарской области "Центр занятости населения муниципального района Волжский",

3. Государственное унитарное предприятие Самарской области "Самарская областная имущественная казна",

4. Департамент управления имуществом городского округа Самара,

5. Министерство имущественных отношений Самарской области,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Корпорация "Точка опоры", открытое акционерное общество "Средневолжское предприятие железнодорожного транспорта", общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстрой", общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстройпроект" (далее - истцы) обратились в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, определив пункты 2.1, 3.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 7.2, 7.6 договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, общей площадью 807,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, д. 146а, кадастровый номер 63:01:0510002:2 в редакции протокола разногласий арендаторов, а пункты 3.8, 6.2.5, 7.3, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8 исключить из договора.

Определением суда от 23.03.2015 была произведена процессуальная замена в порядке ст. 48 АПК РФ Министерства имущественных отношений Самарской области на Администрацию городского округа Самара в связи с закреплением в силу закона за органом местного самоуправления функций по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа, а также указанным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара и Министерство имущественных отношений Самарской области.

Определением суда от 26.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истцов, привлечены ГКУ Самарской области "Служба эксплуатации зданий и сооружений", ГКУ Самарской области "Центр занятости населения муниципального района Волжский", ГУП Самарской области "Самарская областная имущественная казна".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2015 урегулированы разногласия при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, общей площадью 807,2 кв.м., находящегося по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д. 146а, кадастровый номер 63:01:0510002:2, между Администрацией городского округа Самара и закрытым акционерным обществом "Корпорация "Точка опоры", открытым акционерным обществом "Средневолжское предприятие железнодорожного транспорта", обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстрой", обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстройпроект", пункты 2.1, 3.2, 3.8, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5,7.6,7.7, 7.8 приняты в следующей редакции:

пункт 2.1.: "Настоящий договор заключается сроком на 49 (Сорок девять) лет с подписания акта приема-передачи земельного участка".

пункт 3.2.: "Арендная плата по договору определяется сторонами в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы (далее - правовые акты). Внесение изменений в правовые акты, принятие и отмена правовых актов влечет изменение арендной платы, без заключения дополнительных соглашений".

пункт 3.8. - исключен.

пункт 6.2.1.: "Арендаторы несут долевую ответственность по обязательствам, предусмотренным договором".

пункт 6.2.2.: "В случае не внесения Арендаторами платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляются пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки".

пункт 6.2.3.: "В случае нарушения п.4.3.2., 4.3.4., 4.3.5., 4.3.6., 4.3.7., Договора Арендаторы обязаны возместить Арендодателю убытки в полном объеме".

пункт 6.2.5. - исключен.

пункт 7.2.: "Помимо случаев, предусмотренных подпунктами 1)-4) статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий Договор может быть досрочно расторгнут судом в случае нарушения Арендаторами требований пункта 4.3.7. Договора".

пункт 7.3. - исключен.

пункт 7.4. - исключен.

пункт 7.5. - исключен.

пункт 7.6.: "При условии возобновления Договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Предупреждение об отказе от Договора направляется Арендодателем по адресу местонахождения юридических лиц - Арендаторов (месту жительства физических лиц -Арендаторов) или по адресу, указанному Арендаторами в пункте 10 Договора.

Предупреждение об отказе от Договора считается в любом случае полученным Арендаторами по истечении десяти дней с момента его направления посредством почтовой связи по адресу местонахождения юридических лиц - Арендаторов (месту жительства физических лиц -Арендаторов) или по адресу, указанному Арендаторами в пункте 10 Договора".

пункт 7.7. - исключен.

пункт 7.8. - исключен.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители истцов ЗАО "Корпорация "Точка опоры" и ОАО "СПЖТ" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, д.146а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.07.2001, от 18.04.2003, от 04.04.2006, от 12.04.2006, от 20.03.2013, Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2012 (л.д. 32-39, т.1).

На основании заявления истцов и приказов Министерства имущественных отношений Самарской области от 16.04.2014 N 763, от 03.07.2014 N 1579 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146А" Министерством был подписан проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей не связанных со строительством, с кадастровым номером 63:01:0510002:2 по указанному адресу, который был получен представителями истцов 14 августа 2014 года.

Истцы, не согласившись с условиями проекта договора, направили в адрес Министерства с сопроводительным письмом 16.09.2014 протокол разногласий по указанным выше пунктам договора.

Министерство отклонило предложенную истцами редакцию спорных условий договора письмом от 23.10.2014 N 12/18603.

Несогласованность сторонами условий договора аренды послужили основаниями для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Заключение указанного договора аренды земельного участка для сторон договора является обязательным, так как осуществляется в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, в соответствия с которой юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции утвержден пункт 2.1 относительно срока аренды (49 лет) в редакции истца.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

В соответствии с подп. 17 п.6 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Исходя из этого, суд обоснованно установил срок аренды на сорок девять лет.

В связи с отсутствием правовых оснований для оставления п. 3.8 договора в редакции арендодателя, а также возражений арендаторов на данное условие, суд первой инстанции правомерно исключил указанный пункт из текста договора.

Суд первой инстанции правомерно утвердил п. 6.2.1. договора в редакции истцов, согласившись с доводами истцов об установлении долевого характера ответственности соарендаторов по обязательствам, предусмотренным п. 6.2.1. договора, поскольку указанная правовая позиция изложена в пунктах 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. При передаче земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, отказ кого-либо из собственников здания от участия в таком договоре не препятствует его заключению с обратившимся лицом с условием потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Заключение такого договора не изменяет объем и характер прав иных землепользователей, не участвующих в договоре, в отношении использования ими этого земельного участка.

При множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы делим, как указано в ч. 3 п. 20 Постановления. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. Следовательно, солидарное обязательство соарендаторов может возникнуть, только если обязанности соарендаторов связаны с предпринимательской деятельностью.

Материалами дела установлено, что часть помещений передана в оперативное управление третьим лицам, деятельность которых не связана с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли, доказательств обратного суду не представлено

Кроме того у сторон имеются разногласия относительно определения ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение договора.

В пункте 6.2.2 проекта договора аренды арендодателем установлена ответственность за не внесение арендаторами в установленные сроки арендных платежей в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Истцы предложили в протоколе разногласий установить пени в размере ставки рефинансирования от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

При этом Министерство обосновывает данный размер пени тем, что попытка арендаторов снизить штрафные санкции за ненадлежащее исполнение условия договора, свидетельствует о намерении арендаторов нарушать условия договора о сроках внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств в случае возражения одной из сторон против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку, но у них возникли разногласия в отношении ее размера.

Предусмотренная в пункте 6.2.2. проекта договора мера ответственности законом не предусмотрена, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанные виды ответственности не могут быть установлены судом. Следовательно, пункт 6.2.2. договора подлежит исключению из договора, как несогласованный.

В п. 6.2.3. проекта договора арендодателем предложено установление ответственности в виде штрафа в размере 80% от годовой арендной платы за нарушение п. 4.3.2, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.3.7.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещения убытков в меньшем размере.

Установление штрафной санкции в редакции арендодателя не согласуется с положениями ст. 1 ГК РФ при наличии возражений со стороны арендаторов судом правильно утвержден указанный пункт в редакции истцов.

В проекте договора арендодателем предложено установление ответственности арендаторов за действия (бездействия) третьих лиц на участке.

Поскольку редакция арендодателя п. 6.2.5. договора не согласуется с положениями ст.1 ГК РФ при наличии возражений со стороны арендаторов, указанный пункт суд правомерно принял в редакции истцов.

Пункт 7.2. утвержден судом в редакции истцов, поскольку указанная редакция согласуется с положениями п. 2 ст. 1 ГК РФ в соответствии с которой граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Суд первой инстанции правомерно исключил из договора п. 7.3., п. 7.4., п. 7.5. договора, предусматривающие солидарную ответственность арендаторов.

Поскольку судом установлена долевая ответственность арендаторов, условия данных пунктов в редакции арендодателя не согласуются с положениями ст. 1 ГК РФ при наличии возражений арендаторов на установление иных, не предусмотренных как законом, так и соглашением сторон условий и подлежат исключению из договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части утверждения п. 6.2.2. договора, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит в указанной части отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об исключении указанного пункта 6.2.2. из спорного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2015 года, принятое по делу N А55-28169/2014 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Пункт 6.2.2. договора аренды земельного участка исключить.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев