Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2015 г. N 08АП-6567/15

город Омск

30 июля 2015 г.

Дело N А75-1148/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сидоренко О.А.,

судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6567/2015) общества с ограниченной ответственностью "Самобранка" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-1148/2015 (судья Стоякин Г.Н.), принятое по иску Муниципального казенного учреждения "Хозяйственно-эксплуатационное управление" (ОГРН 1038600505350, ИНН 8602003388) к обществу с ограниченной ответственностью "Самобранка" (ОГРН 1138602014506, ИНН 8602208836) об обязании освободить нежилое помещение и взыскании 1 486 444 руб. 59 коп., и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Самобранка" к Муниципальному казенному учреждению "Хозяйственно-эксплуатационное управление" об обязании заключить договор субаренды на новый срок,

при участии в деле в качестве третьих лиц, общества с ограниченной ответственностью "Специнвест-1", общества с ограниченной ответственностью "Специнвест", общества с ограниченной ответственностью "Еврострой-С",

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Самобранка" - представитель не явился, извещено;

от Муниципального казенного учреждения "Хозяйственно-эксплуатационное управление" - представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Специнвест-1" - представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Специнвест" - представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Еврострой-С" - представитель не явился, извещено;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Хозяйственно-эксплуатационное управление" (далее - истец, МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самобранка" (далее - ответчик, Общество, ООО "Самобранка") об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании 1 486 444 рублей 59 копеек, в том числе 1 450 174 рублей 67 копеек - основного долга, 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени).

Общество с ограниченной ответственностью "Самобранка" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Хозяйственно-эксплуатационное управление" об обязании заключить договор субаренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-1148/2015 исковые требования Муниципального казенного учреждения "Хозяйственно-эксплуатационное управление" удовлетворены, ООО "Самобранка" в пользу МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" взыскано 1 486 444 рубля 59 копеек, в том числе 1 450 174 рубля 67 копеек - основного долга, 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 864 рубля.

Суд обязал ООО "Самобранка" в течение десяти дней с момента вступления решения суда в силу освободить и передать по акту приема-передачи МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" нежилое помещение площадью 227,9 кв.м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Гагарина, 11.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Самобранка" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" отказать, а встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на отсутствие у Общества долга вследствие наличия у истца обязательства возместить арендатору затраты на реконструкцию арендованного имущества. Податель жалобы обращает внимание, что арендуемое нежилое помещение не соответствовало требованиям его использования по назначению.

Также, по убеждению подателя жалобы у него имелось преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В письменных отзывах общество с ограниченной ответственностью "Специнвест-1", общество с ограниченной ответственностью "Еврострой-С" и МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" возразили на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

До начала судебного заседания от ООО "Самобранка" поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) также в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, установил следующие обстоятельства.

МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" (арендатор) и ООО "Самобранка" (субарендатор) подписан договор субаренды от 16.05.2014 N 45 (далее - договор), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Гагарина, 11, общей площадью 227,9 кв.м. Имущество передается для использования его субарендатором для размещения кафе (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 1.2. договора арендуемое имущество принадлежит арендатору на праве аренды по муниципальному контракту аренды недвижимого имущества от 15.05.2014 N 431, заключенного между Муниципальным казенным учреждением "Хозяйственно-эксплуатационное управление" и собственником нежилого помещения обществом с ограниченной ответственностью "Специнвест-1".

Срок субаренды помещений устанавливается с 16.05.2014 по 31.12.2014 (пункт 1.2. договора субаренды).

По акту приема-передачи от 16.05.2014 ответчик принял объект аренды (л.д. 59, т. 1).

О намерении прекратить арендные отношения по истечению срока договора субаренды ответчик был уведомлен письмом от 18.11.2014 N 29-02-2002/14 (л.д. 60, 65-67 т. 1), в котором было указано, что новый договор на 2015 год заключаться не будет, а также о необходимости погасить задолженность по арендной плате.

Ответчиком 05.11.2014 было направлено гарантийное письмо, из которого следует, что ответчик гарантирует погасить образовавшуюся задолженность (л.д. 70).

31.12.2014 ответчик отказался передавать помещение представителям истца, о чем была сделана запись в акте приема-передачи имущества от 31.12.2014 (л.д. 61).

Поскольку после истечения срока действия договора арендуемое помещение не было возвращено, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

08.04.2015 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что правоотношения, возникшие из настоящего договора, регулируются нормами главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), а также условиями заключенного договора.

Как верно указал суд первой инстанции, стороны согласовали все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о его предмете, сроке действия договора и размере арендной платы (статьи 432, 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренная пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора сторонами соблюдена.

В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из материалов дела, истец владеет переданными в субаренду помещением на праве аренды согласно муниципальному контракту аренды недвижимого имущества от 15.05.2014 N 431.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал договор субаренды заключенным.

Поскольку договор заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не требовалась.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац третий пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по передаче нежилого помещения исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В рассматриваемом случае договор прекратил свое действие 31.12.2014 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.2. договора.

Доказательств продления срока действия договора материалы дела не содержат.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, не усматривается наличие правовых оснований для занятия ответчиком помещения после истечения срока аренды (31.12.2014).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец (арендатор) уведомлял ответчика (субарендатора) о том, что новый договор заключаться не будет (л.д. 60).

Факт нахождения спорного помещения у ответчика подтверждается актами приема-передачи, доказательств обратного не представлено.

Как установлено выше, срок договор аренды истек, а доказательств наличия иных правовых оснований для использования помещения или его добровольного возвращения ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и обязании ответчика вернуть помещение.

Как следует из материалов дела, разделом 2 договора предусмотрена арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче имущества в пользование ответчику.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На момент рассмотрения дела, доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчик не представил.

Между тем, наличие и размер задолженности подтверждается гарантийным письмом (л.д. 70), актом сверки взаимных расчетов (л.д. 74).

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, суд первой инстанции правильно посчитал требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 450 174 рублей 67 копеек правомерными, доказанными и подлежащими удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, истец просил взыскать с ответчика 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Письменная форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена (пункт 5.3. договора), нарушение сроков оплаты подтверждено материалами дела.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени).

В пункте 1 (второй абзац) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик в отзыве о снижении размера неустойки не заявил. Произведенный истцом расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не приведен, в связи с чем на основании части 3.1. статьи 70 АПК РФ принят судом первой инстанции.

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции подателем жалобы не заявлено, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал подлежащей взысканию договорную неустойку (пени) в размере 36 269 рублей 92 копеек.

ООО "Самобранка" обратилось к МКУ "Хозяйственно-эксплуатационное управление" со встречным исковым заявлением об обязании заключить договор субаренды на новый срок.

Ответчик 22.12.2014 направлял в адрес арендатора письмо о намерении заключить договор на новый срок.

О намерении прекратить арендные отношения по истечению срока договора субаренды ответчик был уведомлен письмом от 18.11.2014 N 29-02-2002/14 (л.д. 60, 62-64, 65-67 т. 1).

Ответчик отказался передать помещение представителям истца, о чем была сделана запись в акте приема-передачи нежилого помещения (л.д. 61).

ООО "Самобранка" указывает, что арендуемое нежилое помещение не соответствовало требованиям его использования по назначению.

Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется поскольку, согласно акту приема-передачи нежилого помещения стороны по договору претензий друг к другу не имели.

Учитывая, что при приеме-передаче объекта аренды у сторон не возникло разногласий, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами условия о предмете договоров.

Кроме того, пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.3.6. договора предусмотрено, что субарендатор обязан не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями субарендатора, без письменного разрешения арендатора.

Такого разрешения ответчик не представил, как и не представил письменного согласия со стороны арендатора. Кроме того, в материалах дела имеется переписка сторон, из которой следует, что истец возражает против выполнения реконструкции помещения.

Также ответчиком не представлено в материалы дела соглашений о взаимозачете.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По мнению ответчика, у него отсутствует долг вследствие наличия у истца обязательства возместить арендатору затраты на реконструкцию арендованного имущества. Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется как не основанный на нормах права, условиях договора и противоречащий правилам об аренде имущества, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Во встречном иске ответчик указал на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как отмечено выше, истец направлял намерение прекратить арендные отношения по истечению срока договора, тем самым выразив волю на прекращение договорных отношений.

Учитывая, что срок договора аренды истек (31.12.2014), суд первой инстанции правильно посчитал, что правовых оснований для использования помещения ответчиком и преимущественного права на заключение договора субаренды у него не имеется.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, что были приведены ООО "Самобранка" в суде первой инстанции.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на ее подателя, то есть на ответчика.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самобранка" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-1148/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Н.А. Шиндлер Л.А. Золотова