Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2015 г. N 15АП-11882/15

город Ростов-на-Дону

05 августа 2015 г.

дело N А32-8853/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Волшебная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2015 по делу N А32-8853/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волшебная компания"

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица - Администрации муниципального образования Крымский район г. Крымск

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волшебная компания" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации права собственности ООО "Волшебная компания" на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:15:04030004:115 в границах СХПК "Сопка Героев" секция 43 часть контура 1 площадью 840000 кв. метров, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26/2012/2013-946 от 09.01.2014; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Волшебная компания" на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:15:04030004:115 в границах СХПК "Сопка Героев" секция 43 часть контура 1, площадью 840000 кв. метров.

Заявленные требования мотивированы тем, что отказ Управления Росреестра по регистрации перехода права собственности на земельный участок противоречит закону и нарушает права общества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Крымский район г. Крымск.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что договор аренды был прекращен по истечении трех лет с момента его заключения. Поскольку дополнительное соглашение от 26.04.2013 об увеличении срока действия договора является незаключенным и ничтожным одновременно, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания, указанные в сообщении об отказе в регистрации от 09.01.2014 N 26/2012/2013-946, соответствуют требованиям законодательства РФ.

ООО "Волшебная компания" обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что на момент заключения договора купли-продажи договор аренды являлся действующим. Договор был продлен на неопределенный срок, поскольку до окончания срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Волшебная компания" по договору N 4500008431 от 29 апреля 2010 года арендовало земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:15:0403004:115 и 23:15:0403004:114 общей площадью 1 130 000 кв. метров, имеющие адреса: Краснодарский край, Крымский район, в границах СХПК Сопка Героев" (секция 38, часть контура 10, секция 43 часть контура 1).

Дополнительным соглашением от 26 апреля 2013 года к договору срок его действия продлен до 26 марта 2014 года.

Реализуя свое право на приобретение арендуемого земельного участка в собственность за плату общество в ноябре 2013 года обратилось соответствующим заявлением в администрацию.

Постановлением администрации муниципального образования Крымский район N 2194 от 15 ноября 2013 года принято решение о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:15:04030004:115.

19 ноября 2013 года между администрацией и обществом подписан договор купли-продажи N 166 этого земельного участка.

Общество 29 ноября 2013 года обратилось в Анапский отдел Управления Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

09 января 2014 года заявитель получил сообщение об отказе в государственной регистрации права N 26/2012/2013-946.

Отказ мотивирован тем, что в ЕГРП внесена запись о прекращении аренды указанного участка. Регистратор указал, что в такой ситуации закрепление в собственность земельного участка на основании пункта 4 статьи 10 указанного Закона, и государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представляется возможной.

Считая названный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 9, абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 13 и абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица, осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен запрет на отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), пунктом 4 статьи 1 которого установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Данное правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

Пунктом 4 указанной нормы предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечение трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Статья 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) устанавливает мораторий (на 49 лет) на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения предусмотрены для некоторых категорий участков, в том числе земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, включая земельные участки фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков (абзац пятый части второй). В указанном случае земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости земельных участков.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу (арендатору), а лишь тому, который надлежаще использовал этот участок в течение более трех лет. Законодателем закреплен механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон N 101-ФЗ механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Такой подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка, поскольку общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании предмета купли-продажи.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26/2012/2013-946 от 09.01.2014, по изложенным в данном отказе основаниям, соответствует закону.

Как видно из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права собственности на земельный участок, Управление Росреестра по Краснодарскому краю в сообщении от 09.01.2014 г. указало, что право аренды земельного участка прекращено 28.05.2013 г., в связи с чем закрепление в собственность за обществом данного земельного участка не представляется возможным.

В пункте 7.2 договора аренды земельного участка N 4500008431 от 29 апреля 2010 года указано, что он действует в течение трех лет до 27.04.2013.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений было установлено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В силу этой нормы закона участок должен находиться в аренде у лица более трех лет.

Поскольку дата, указанная в договоре - 27.04.2013 конкретизирует срок действия договора, суд первой инстанции правомерно принял ее в качестве надлежащей.

Поскольку договор земельного участка прекратил свое действие 28.04.2013, указанное в законе условие не наступило. По информации Управления Росреестра запись об аренде в пользу общества погашена 30.05.2013 на основании заявления администрации - арендодателя, который выразил волю на отказ от продолжения с обществом арендных отношений.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 указанной нормы предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Договор аренды от 29.04.2010 заключен на торгах в соответствии с действовавшим на момент его подписания и регистрации законом, что подтверждается протоколом N 4 заседания Комиссии о результатах торгов от 28.04.2010, в соответствии с которым победителем аукциона признан участник N 399 ООО "Волшебная компания" (том 1 л.д. 18).

Заявителем в материалы дела было представлено дополнительное соглашение от 26.04.2013, которым стороны договора аренды увеличили срок его действия до 26.03.2014.

Однако, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Доказательства регистрации дополнительного соглашения стороны суду не представили.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той форме, что и договор, если из законов, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Из изложенного следует, что обязательной государственной регистрации подлежит дополнительное соглашение к договору аренды, требующему государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание, условия обременения, порождаемого договором.

Кроме того, в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано на ничтожность соглашения о продлении срока действия договора аренды, в случае, если этот договор заключался в период действия нормы закона о предоставлении участка в аренду на торгах.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что дополнительное соглашение от 26.04.2013 об увеличении срока действия договора является порочным.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании данного договора у регистратора не имелось, а потому фактически отказ от 09.01.2014 г. соответствует положениям ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2015 по делу N А32-8853/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

О.Ю. Ефимова О.А. Сулименко