Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2015 г. N 06АП-3178/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-4459/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

06 августа 2015 г.

А04-7424/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нелюбиной В.В.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Татаренковой Г.Н.: Татаренковой Г.Н., лично; Татаренкова А.П., представителя по доверенности от 11.11.2013; Буздык В.Ю., представителя по доверенности от 26.02.2015;

от индивидуального предпринимателя Тупало Л.Д.: Тупало Л.Д., лично; Гордейчик А.В., представителя по доверенности от 12.01.2015;

от муниципального казенного учреждения "Комитет имущественных отношений администрации города Белогорск": Егоровой А.Г., представителя по доверенности 25.12.2014 N 7026;

от администрации города Белогорск: Жукова Е.Н., представителя по доверенности от 13.12.2014 N 53;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск", индивидуального предпринимателя Тупало Ларисы Дмитриевны

на решение от 30 апреля 2015 г.

по делу N А04-7424/2013

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Анышем Д.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Татаренковой Галины Николаевны (ОГРН 304280416700141, ИНН 281100223182)

к индивидуальному предпринимателю Тупало Ларисе Дмитриевне (ОГРН 304280423000029, ИНН 280400019468), муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" (ОГРН 1022800712593, ИНН 2804008317)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402); администрация города Белогорск (ОГРН 1022800711647, ИНН 2804004986)

о признании недействительными торгов,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Татаренкова Галина Николаевна обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тупало Ларисе Дмитриевне, Муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже в собственность земельного участка площадью 3 686 кв.м., расположенного по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, кадастровый номер 28:02:000125:1117.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области), Администрация города Белогорска.

Исковые требования собственника объекта недвижимости и смежного земельного участка, принимавшего участие в торгах, мотивированы нарушением информации о предмете аукциона, что повлияло на цену продаваемого земельного участка, и привело к нарушению ее прав.

Уточнения приняты судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Решением суда от 30 апреля 2015 года исковые требования ИП Татаренковой Г.Н. удовлетворены. Признаны недействительными торги от 30.09.2013 в форме открытого аукциона по продаже в собственность земельного участка площадью 3 686 кв.м., расположенного по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, кадастровый номер 28:02:000125:1117.

Не согласившись с судебным актом ИП Тупало Л.Д. и МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" просили решение суда отменить, в иске отказать.

В апелляционной жалобе ИП Тупало Л.Д. считает, что кадастровые ошибки, допущенные при формировании земельного участка, реализованного по результатам торгов, к процедуре торгов не относятся и основанием для признания торгов недействительными по основанию п. 1 ст. 449 ГК РФ не являются. Судебными актами по делу N А04-59/2014 в удовлетворении требований Татаренковой Г.Н. о снятии с регистрационного учета спорного земельного участка, зарегистрированного за ИП Тупало Л.Д., по мотивам допущенных при его формировании нарушений отказано. Установлено, что нахождение в собственности спорного земельного участка не затрагивает прав Татаренковой Г.Н. В постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2015 N Ф03-850/2015 установлено, что спорный участок в его нынешних границах не нарушает прав истца как собственника соседнего земельного участка. Указанный судебный акт на основании ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела. В связи с этим у суда отсутствовали основания считать права Татаренковой Г.Н. нарушенными. То, что ответчик за выставленный на торги участок предложил большую цену, чем Татаренкова Г.Н., по инициативе которой земельный участок выставлен на торги, не является основанием для признания их недействительными. Ст. 10 ГК РФ запрещает злоупотребление правом.

МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" в апелляционной жалобе оспаривает выводы суда о том, что спорный земельный участок находится одновременно в двух зонах: Р2- зона зеленых насаждений общего и ограниченного использования, внутриквартального озеленения, и зона без обозначенного регламента. Территория, включенная в спорный земельный участок, не относится к местам общего пользования. Согласно представленной в материалы дела схемы транспортной инфраструктуры и графической части Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Белогорска проезд на территории спорного земельного участка, как самостоятельный объект транспортной инфраструктуры города, не обозначен. Проезд для движения техники (ранее там располагалась войсковая часть) никогда территорией общего пользования не являлся. Суд пришел к ошибочному выводу, что на сформированном земельном участке частично расположено здание КПП, принадлежащее истцу, который обладает правом преимущественного выкупа земельного участка, находящегося под принадлежащим ей зданием. Нарушения порядка проведения торгов (ответчик ссылается на неясность в конкурсной документации относительно земельного участка, границы уточнялись) не могут являться основание для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены.

Татаренкова Г.Н. в письменном отзыве на жалобы решение суда просит оставить без изменения как законное и обоснованное. В результате нарушения процедуры торгов предприниматель не смогла объективно оценить предмет торгов, и была лишена возможности оценить предмет торгов на местности. Отсутствие информации о предмете торгов привело к неправильному пониманию истцом значения цены, определяемой по результатам аукциона. Со схемой земельного участка, с межевым планом, с решением о постановке на кадастровый учет предприниматель не ознакомлена. В настоящее время права предпринимателя не восстановлены, поскольку в договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона, изменения не внесены, изменения, внесенный в кадастровый учет по площади земельного участка не обеспечивают достаточный внутриквартальный проезд к земельному участку истца. Ссылку ответчиков на судебный акт считает необоснованной, поскольку выводы судов сделаны без оценки законности формирования земельного участка, проданного на торгах. Таким образом, поскольку на торгах в составе земельного участка продана в частную собственность территория общего пользования (существующий внутриквартальный проезд), подлежащий сохранению согласно генплану ПЗЗ г. Белогорска в границах кадастрового квартала 28:02:000125 г. Белогорска, оснований для удовлетворения жалоб нет. Внесение изменений в кадастровый план земельного участка и в договор купли-продажи по его результатам после проведения аукциона, подведения итогов и заключения соответствующего договора фактически направлены на изменение аукционной документации, что противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству.

Определением от 30 июля 2015 г. в силу положений пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена в составе суда в связи с отпуском судьи Иноземцева И.В. на судью Волкову М.О., апелляционные жалобы рассмотрены с самого начала. Судебное заседание проведено в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.

ИП Татаренкова Г.Н., ИП Тупало Л.Д., их представители, представители МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" и Администрации города Белогорска настаивали на приведенных в жалобах и отзывах доводах.

Управление Росреестра по Амурской области надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представитель управления в судебное заседание не прибыл.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Белогорск от 13.08.2013 N 1515 земельный участок, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, кадастровый номер 28:02:000125:1117, общей площадью 3 686 кв.м. для размещения открытых спортивных площадок, теннисных кортов, катков и других аналогичных объектов был выставлен на торги в форме аукциона.

Указанный участок на основании подготовленного кадастровым инженером предпринимателем Ирхиным Д.В. межевого плана от 04.06.2013 и схемы расположения участка от той же даты поставлен 11.07.2013 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 28:02:000125:1117.

В газете "Белогорский вестник" от 28.08.2013 N 34, а также на официальном сайте муниципального образования г. Белогорск, МКУ "КИО г. Белогорск" опубликовало извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка площадью 3 686 кв.м.

По итогам проведенных в соответствии с постановлением Администрации города Белогорска от 13.08.2013 N 1515 торгов в форме открытого аукциона, с победителем торгов - предпринимателем Тупало Л.Д. заключен договор от 30.09.2013 N 367 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:1117.

Право собственности на земельный участок общей площадью 3 686 кв.м. зарегистрировано за Тупало Л.Д. 21.10.2013 (свидетельство о государственной регистрации права N 28 АА 833668).

После обращения проигравшей торги ИП Татаренковой Г.Н. о нарушении ее прав как собственника смежного земельного участка и объекта недвижимости, часть которого расположена на спорном земельном участке, устранена кадастровая ошибка, допущенная при формировании земельного участка.

Принято во внимание нахождение внутриквартального проезда через сформированный для торгов земельный участок с кадастровым номером 28:02:000125:1117 и расположение части принадлежащего ИП Татаренковой Г.Н. здания КПП.

Соответствующие изменения по площади проданного с торгов земельного участка с 3 686 кв.м. на 3 265 кв.м. внесены в межевой план от 20.06.2014 и кадастровый учет. В кадастровой выписке о земельном участке от 23.06.2014 N 28/14-128589 площадь спорного земельного участка указана 3 265 кв.м, на указанную площадь 04.08.2014 за Тупало Л.Д. зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права 28 АА 915497).

В договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, изменения по площади земельного участка не внесены, что, по мнению истца, не препятствует зарегистрировать право собственности на основании этого договора на земельный участок площадью 3 686 кв.м.

Полагая незаконными действия администрации города Белогорска, недействительными результаты кадастровых (межевых) работ, решения кадастровой палаты, связанные с утверждением схемы расположения и формирования земельного участка площадью 3 686 кв.м, ИП Татаренкова Г.Н., Гладькова Т.М., Савченко В.Н. обращались в арбитражный суд, в чем им было отказано постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу N А04-59/2014. Определением судьи ВС РФ от 20 июля 2015 г. N 303-КГ14-4866 предпринимателям в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Рассмотрение настоящего дела суд первой инстанции приостанавливал до рассмотрения вышеуказанного дела.

По настоящему делу истец оспаривает торги и в отдельном производстве заключенный с ответчиком договор.

Принимая решение в пользу истца, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Процедура выбора земельного участка для строительства, в том числе без предварительного согласования места размещения объекта строительства, урегулирована действовавшими на тот момент статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы земельного законодательства, к числу которых относиться деление земель по целевому назначению на категории. Согласно данному принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу положений пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Для этих целей на орган местного самоуправления возложена обязанность по проведению работ по формированию земельного участка, включающих постановку земельного участка на кадастровый учет, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за такое подключение, принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадками, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Судом первой инстанции установлено нахождение сформированного для аукциона земельного участка одновременно в двух зонах: Р2 - зоне земельных насаждений общего и ограниченного использования, внутриквартального озеленения, и зоне без обозначенного регламентом, а также нахождение внутриквартального проезда общего пользования (на генеральном плане г. Белогорска данный внутриквартальный проезд обозначен) и частичного расположения здания КПП, принадлежащего ИП Татаренковой Г.Н., обладающей преимущественным правом выкупа земельного участка находящимся под принадлежащим ей зданием.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимым для кадастрового учета документом является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка). Наличие данной информации направлено также на соблюдение прав смежных землепользователей (собственников, арендаторов и т.п.), поскольку неправильное определение площади и границ образуемого земельного участка (при постановке на учет) может повлечь нарушение прав и законных интересов обладателей смежных земельных участков.

В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела следует, что согласование границ спорного земельного участка при его формировании с истцом как собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:322 не проводилось, акт согласования границ по точкам не составлялся.

На момент заключения договора купли-продажи вынос точек в натуре не был произведен, акт о натурном установлении границ земельного участка отсутствует.

Таким образом, извещение об аукционе содержало сведения о площади земельного участка, сформированного с кадастровой ошибкой.

С учетом изложенного, спорные торги в виде аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 28:02:000125:1117 проведены с нарушением правил, а именно пункта 2 статьи 448 ГК РФ, поскольку извещение о проведении аукциона содержало недостоверные сведения о предмете торгов. Данные обстоятельства являются основанием для признания спорных торгов недействительными.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из обстоятельств дела следует, что изменения в договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, по площади участка не внесены до настоящего времени.

Из представленной в материалы дела апелляционной жалобы МКУ "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск" следует, что организатор аукциона до сих пор не считает, что спорный земельный участок находится одновременно в двух зонах: Р2- зоне зеленых насаждений общего и ограниченного использования, внутриквартального озеленения, и зоне без обозначенного регламента. Территорию, включенную в спорный земельный участок, не относит к местам общего пользования и внутриквартальный проезд не признает. Считает, что земельный участок сформирован правильно, несмотря на внесение изменений в соответствующие документы кадастрового учета в связи с технической ошибкой.

Внесение изменений после проведения торгов в кадастровый план проданного на торгах земельного участка и в договор купли-продажи земельного участка, являющихся частью аукционной документации, подтверждает доводы истца о выставлении на аукцион сформированного с нарушением прав собственника смежного участка и фактически направлены на изменение аукционной документации, что противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству (ст.ст.447 и 448 ГК РФ, ст.ст. 38 и 38.1 ЗК РФ).

Как утверждает истец, при меньшей площади продаваемого на торгах земельного участка его стартовая цена была бы меньше на 1/8 (3686 кв.м.: 421 кв.м.), что позволило бы заявителю (и другим участникам) уплатить необходимую стоимость и привести к иным результатам торгов.

В связи с этим, доводы Тупало Л.Д. о том, что спорный участок в его нынешних границах не нарушает прав истца как собственника смежного земельного участка судом первой инстанции обоснованно отклонены.

Регистрация за ответчиком права собственности на земельный участок меньшей площади имеет значение при оспаривании незаконности действий администрации и государственных органов, связанных с утверждением схемы расположения и формирования земельного участка. В настоящем деле предметом спора являются торги в виде аукциона.

То обстоятельство, что Татаренкова Г.Н. реализовала свое право на участие в аукционе, не является основанием считать торги законными. Ходатайства ответчика об истребовании доказательств и допросе свидетелей, которые бы подтвердили нарушение процедуры проведения торгов по инициативе истца, не подлежат удовлетворению как не имеющие правового значения.

С учетом изложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 30 апреля 2015 г. по делу N А04-7424/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова