Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2015 г. N 14АП-4789/15

г. Вологда

06 августа 2015 г.

Дело N А66-16554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 августа 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Тверь-Сервис" представителей Джафарова И.Т.о по доверенности от 10.07.2013, Захарова Д.Ф. по доверенности от 10.07.2013, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителей Аваева Д.В. по доверенности от 01.12.2014 N 493, Салтыковой А.И. по доверенности от 01.12.2014 N 454,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 мая 2015 года по делу N А66-16554/2014 (судья Янкина В.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Тверь-Сервис" (место нахождения: 170033, город Тверь, улица Коминтерна, дом 85; ИНН 6950055457, ОГРН 1076952007615; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057, ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочки), изложив пункты 1.2, 2.2, приложение 2 (столбцы 5 и 6) в редакции истца (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения иска).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Андреев Капиталъ" (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Вагжанова, дом 21; ИНН 6905012229, ОГРН 1026900514618; далее - ООО "Андреев Капиталъ"), общество с ограниченной ответственностью "Оценка плюс" (место нахождения: 170006, город Тверь, улица Брагина, дом 42; ИНН 6905049772, ОГРН 1026940515183; далее - ООО "Оценка плюс").

Решением от 05.05.2015 суд урегулировал разногласия по договору, изложил спорные пункты в редакции истца.

Департамент с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Судом не вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайства третьего лица и ответчика об отводе эксперта, что является нарушением процессуального законодательства. Экспертное заключение подготовлено с нарушением действующего законодательства, а именно: не правильно подобраны аналоги для определения рыночной стоимости земельного участка, что может привести к искажению конечного результата реальной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение пункта 18 ФСО N 1); эксперт сравнивает производственные базы с отдельно стоящим нежилым помещением, относящегося к иному сектору рынка (нарушение пункта 18 ФСО N 3); при расчете нежилого строения (литера А, Al, А2), площадью 130,2 кв.м сравнительным подходом все подобранные аналоги расположены на окраинах Тверь (улица Светлая, улица Шишкова, Борихино Поле), в то время как оцениваемый участок расположен в Центральном районе города, в непосредственной близости от железнодорожного и автовокзалов, на территории расположения торговых баз города (между улицей Коминтерна и бульваром Цанова); эксперт при определении рыночной стоимости нежилого строения (литера А, Al, А2), площадью 130,2 кв.м указывает, что сравниваемые аналоги находятся в хорошем техническом состоянии, без описания при определении рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания (литера Б, Б1, Б2, Б3, Б4) площадью 1039,4 кв.м.) в рамках сравнительного подряда, при выводе результата, эксперт неверно получил величину "средневзвешенная цена за 1 кв./кв.м". Экспертное заключение N 53/14оц не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). Суд не учел, что редакция пункта 2.2 спорного договора соответствует пункту 2.2 типового договора, утвержденного постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 N 770. Условия данного пункта также соответствуют статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и пункту 14 Постановления N 13/14. По мнению подателя жалобы, при отсутствии в договоре условий о размере и порядке оплаты (правила о договоре), из которых возникает соответствующее обязательство, возможно применение положений о коммерческом кредите, что корреспондируется пункту 12 Постановления N 13/14. Таким образом, типовая форма договора купли - продажи муниципального недвижимого имущества (в том числе условие о порядке оплаты пункт 2.2 договора), утвержденная постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 N 770, не нарушает требования федерального законодательства. В данном случае применение положений о коммерческом кредите противоречит действующему законодательству.

Представители Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Общества и Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.05.2007 заключили договор аренды помещений по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85: а именно нежилого строения общей площадью 130,2 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А, А-1, А-2; нежилого строения общей площадью 1169,6 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/ 006063/37:10000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 22.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Департамент направил Обществу договор купли-продажи (с условием о рассрочке) и предложил следующую редакцию спорных пунктов:

пункт 1.2 "Согласно отчету N 14-244н об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО "Андреев Капиталъ" на дату 05.08.2014, установить стоимость продажи нежилых строений, подлежащую уплате в бюджет города Твери в размере 14 058 474 руб. 58 коп., стоимость продажи земельного участка в размере 9 311 000 руб.";

пункт 2.2 "На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" N 60 (474) от 27.08.2014). При исчислении подлежащих уплате процентов стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункта 14 Постановления N 13/14). Начисление процентов производится по формуле: Пр = Сд х 1/3 ставки рефинансирования (%)/ 12 месяцев, где Пр - сумма процентов в месяц; Сд - сумма денежных средств, подлежащая оплате в бюджет города, по уплате которой "оставляется рассрочка (т.е. цена приватизируемого муниципального недвижимого имущества); Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 N 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 8,25 % годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга".

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 29.09.2014, предложив следующую редакцию спорных пунктов:

пункт 1.2: "Согласно отчету от 26.09.2014 N 31-09/13 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО фирма "Оценка плюс" на дату 29.07.2013 установить стоимость продажи нежилых строений, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 6 059 322 руб., стоимость продажи земельного участка в размере 10 810 000 руб.";

пункт 2.2: "На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" от 27.08.2014 N 60 (474). При исчислении подлежащих уплате процентов стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункт 14 Постановления N 13/14). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 N 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 18,25 процентов годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга;

дополнить пункт 2.5 договора абзацем 5 следующего содержания: "В случае досрочной оплаты приобретаемого имущества начисление процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации осуществляется на остаток задолженности по договору";

приложение 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение, общей площадью 1169,6 кв.м, расположенного по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85, изложить в следующей редакции: "Срок рассрочки - 3 года (36 мес.) Ставка рефинансирования - 8,25 % годовых. Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с графиком равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2. договора купли - продажи в течение трех лет (36 месяцев) не позднее последнего рабочего дня каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с начислением продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2. договора купли - продажи.

N	Срок платежа	Остаток задолженности на дату платежа (руб.)	В погашение основного долга (руб.)	Проценты (руб.)	Итого (руб.)
1	2	3	4	5	6
1	1 месяц	6059322	168314.50	13885.97	182200.47
2	2 месяц	5891007.5	168314.50	13500.23	181814.73
3	3 месяц	5722693.00	168314.50	13114,50	181429,00
4	4 месяц	5554378.50	168314.50	12728,78	181043,28
5	5 месяц	5686064.00	168314.50	12343,06	180657,56
6	6 месяц	5217749.50	168314.50	11957,34	180271,84
7	7 месяц	5049435.00	168314.50	11571,62	179886,12
8	8 месяц	4881120.50	168314.50	11185,90	179500,40
9	9 месяц	4712806.00	168314.50	10800,18	179114,68
10	10 месяц	4544491.50	168314.50	10414,46	178728,96
11	11 месяц	4376177.00	168314.50	10028,74	178343,24
12	12 месяц	4207862.50	168314.50	9643,02	177957,52
13	13 месяц	4039548,00	168314.50	9257,30	177571,80
14	14 месяц	3871233,50	168314.50	8871,58	177186,08
15	15 месяц	3702919,00	168314.50	8485,86	176800,36
16	16 месяц	3534604,50,	168314.50	8100,14	176414,64
17	17 месяц	3366290,00	168314.50	7714,41	176028,91
18	18 месяц	3197945,50	168314.50	7328,69	175643,19
19	19 месяц	3029661,00	168314.50	6942,97	175257,47
20	20 месяц	2861346,50	168314.50	6557,25	174871,75
21	21 месяц	2693032,00	168314.50	6171,53	174486,03
22	22 месяц	2524717,50	168314.50	5785,81	174100,31
23	23 месяц	2356403,00	168314.50	5400,09	173714,59
24	24 месяц	2188088,50	168314.50	5014,37	173328,87
25	25 месяц	2019774,00	168314.50	4628,65	172943,15
26	26 месяц	1851459,50	168314.50	4242,93	172557,43
27	27 месяц	1683145,00	168314.50	3857,21	172171,71
28	28 месяц	1514830,50	168314.50	3471,49	171785,99
29	29 месяц	1346516,00	168314.50	3085,77	171400,27
30	30 месяц	1178201,50	168314.50	2700,05	171014,55
31	31 месяц	1009887,00	168314.50	2314,32	170628,82
32	32 месяц	841572,50	168314.50	1928,60	170243,10
33	33 месяц	673258,00	168314.50	1542,88	169857,38
34	34 месяц	504943,50	168314.50	1157,16	169471,66
35	35 месяц	336629,00	168314.50	771,44	169085,94
36	36 месяц	168314,50	168314.50	385,72	168700,22
	-		6059322	256890,03	6316212,03

Письмом от 08.10.2014 N 30/3648 Департамент отклонил указанные возражения.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения), просил урегулировать разногласия, изложить спорные пункты в следующей редакции:

пункт 1.2: "Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы N 53/14оц по делу N А66-16554/2014, составленному в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО РАО "Консультирование, экспертиза собственности", рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А,А-1,А-2, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 1 288 255 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение, общая площадь 1039,4 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, подлежащая уплате в бюджет города Твери составляет 6 419 380 руб.; стоимость продажи земельного участка составляет 8 987 162 руб.";

пункт 2.2: "На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1. настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" N 60 (474) от 27.08.2014). При исчислении подлежащих уплате процентов Стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункта 14 Постановления Пленума N13/14). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 N 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 8,25 % годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга";

приложение 2: "Срок рассрочки - 3 года (36 мес.) Ставка рефинансирования - 8,25% годовых. Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с графиком равными долями, исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли - продажи в течение трех лет (36 месяцев) не позднее последнего рабочего дня каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с начислением продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2. договора купли - продажи.

N	Срок платежа	Остаток задолженности на дату платежа (руб.)	В погашение основного долга (руб.)	Проценты (руб.)	Итого (руб.)
1	2	3	4	5	6
1	1 месяц	7707635	214100,97	17663,33	231764,30
2	2 месяц	7493534,03	214100,97	17172,68	231273,65
3	3 месяц	7279433,06	214100,97	16682,03	230783,00
4	4 месяц	7065332,09	214100,97	16191,39	230292,36
5	5 месяц	6851231,12	214100,97	151700,74	229801,71
6	6 месяц	6637130,15	214100,97	15210,09	229311,06
7	7 месяц	6423029,18	214100,97	14719,44	228820,41
8	8 месяц	6208928,21	214100,97	14228,79	228329,76
9	9 месяц	5994827,24	214100,97	13738,15	227839,12
10	10 месяц	5780726,27	214100,97	13247,50	227348,47
11	11 месяц	5566625,3	214100,97	12756,85	226857,82
12	12 месяц	5352524,33	214100,97	12266,20	226367,17
13	13 месяц	5138423,36	214100,97	11775,55	225876,52
14	14 месяц	4924322,39	214100,97	11284,91	225385,88
15	15 месяц	4710221,42	214100,97	10794,26	224895,23
16	16 месяц	4496120,45	214100,97	10303,61	224404,58
17	17 месяц	4282019,48	214100,97	9812,96	223913,93
18	18 месяц	4067918,51	214100,97	9322,31	223423,28
19	19 месяц	3853817,54	214100,97	8831,67	222932,64
20	20 месяц	3639716,57	214100,97	8341,02	222441,99
21	21 месяц	3425615,6	214100,97	7850,37	221951,34
22	22 месяц	3211514,63	214100,97	7359,72	221460,69
23	23 месяц	2997413,66	214100,97	6869,07	220970,04
24	24 месяц	2783312,69	214100,97	6378,42	220479,39
25	25 месяц	2569211,72	214100,97	5887,78	219988,75
26	26 месяц	2355110,75	214100,97	5397,13	219498,10
27	27 месяц	2141009,78	214100,97	4906,48	219007,45
28	28 месяц	1926908,81	214100,97	4415,83	218516,80
29	29 месяц	1712807,84	214100,97	3925,18	218026,15
30	30 месяц	1498706,87	214100,97	3434,54	217535,51
31	31 месяц	1284605,9	214100,97	2943,89	217044,86
32	32 месяц	1070504,93	214100,97	2453,24	216554,21
33	33 месяц	856403,96	214100,97	1962,59	216063,56
34	34 месяц	642302,99	214100,97	1471,94	215572,91
35	35 месяц	428202,02	214100,97	981,30	215082,27
36	36 месяц	214101,05	214101,05	490,65	214591,70
	-	-	7707635	326771,61	8034406,61

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, изложив спорные пункты в редакции истца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае стороны урегулируют разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в порядке реализации истцом права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным 3аконом N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, который установлен законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, между сторонами возник спор относительно цены муниципального имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Закона N 159-ФЗ.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Суд указал, что применительно к настоящему спору обязательность привлечения оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрена статьей 3 Закона N 159-ФЗ и статьей 8 Закона N 135-ФЗ, согласно которым проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

При этом обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленный независимым оценщиком, при покупке объекта муниципальной собственности субъектом малого (среднего) предпринимательства действующим законодательством не предусмотрен.

Из материалов дела видно, что суд первой инстанции определением от 25.12.2014 назначил по делу экспертизу рыночной стоимости недвижимого имущества, являющего предметом договора купли-продажи, по состоянию на 29.07.2013. Поручил ее проведение ООО РАО "Консультирование, экспертиза собственности", эксперту Батуриной О.Ю. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 29.07.2013: нежилого строения по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:050:0027:1/006063/ 37:1000/А, А-1, А-2; нежилого строения по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:050:0027:1/006063/ 37:1000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4.

По результатам проведенной экспертизы представлено экспертное заключение от 28.01.2015 N 53/14оц.

Согласно данному заключению, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого строения, общей площадью 130,2 кв.м, кадастровым номером 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А,А-1,А-2, составляет 1 288 255 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого строения, общей площадью 1039,4 кв.м, кадастровым номером 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4 - 6 419 380 руб. Стоимость продажи земельного участка - 8 987 162 руб.

Суд первой инстанции дал подробную оценку данному заключению, а также показаниям эксперта, который был вызван в судебное заседание, признав заключение отвечающим требованиям закона. В связи с этим суд принял редакцию пункта 1.2, представленную истцом.

При этом суд не согласился с возражениями ответчика по экспертному заключению.

Доводы подателя жалобы в части несогласия его с содержанием экспертного заключения, в том числе, используемыми экспертом методами исследования, порядком проведения исследований, выводами эксперта, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции.

Как следует из текста экспертного заключения, оно составлено экспертом с высшим образованием, оценщиком 1 категории, членом саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеющим дипломы, свидетельства о профессиональной переподготовки и о повышении квалификации, стажем работы - 11 лет.

В исследовательской части заключения представлены общие сведения об объектах, данные исследования, методы и методики исследования, описаны анализы характеристики объектов и ситуации на Тверском рынке недвижимости в 2013 году.

В разделе III заключения эксперт подробно описывает расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом и расчет рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. При этом экспертом использованы характеристики аналогов, которые выбраны с учетом таких критериев, как местоположение - расположение в сходных условиях, назначение, физические характеристики. Данные приведены в таблицах. Представлен расчет рыночной стоимости объектов методом корректировок, которые также подробно описаны. Приведено сравнение стоимости производственной недвижимости по местоположению, выведено различие в стоимости объектов, расположенных ближе к периферической части города и к средней части города. Эксперт также приводит расчеты поправок на расположение коммуникаций, расчеты корректировок, расчеты стоимости улучшений, расчеты затрат на замещение нежилых зданий, расчеты износа, устаревания, накопленного износа, физического износа, функционального устаревания. Приведена стоимость объектов с использованием затратного подхода.

Описывая расчет рыночной стоимости объектов сравнительным подходом, эксперт также приводит характеристику аналогов с обоснованием их выбора по назначению и физическим характеристикам, расчет рыночной стоимости методом корректировок, их описание, сравнением стоимости по наличию коммуникаций, ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом.

Кроме того, эксперт представил в заключении согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объектов, сравнивая по каждому объекту оценки результаты, полученные при исследовании затратным подходом и сравнительным подходом, а также обоснование их применения.

В заключении эксперт ответил на поставленный судом вопрос по каждому объекту со ссылкой на полученные результаты, методы исследования, документы.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, данное заключение соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, Закона N 73-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Фактически все возражения подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции не имеются. Ссылки на допущенные экспертом ошибки и недочеты не принимаются во внимание как не подтвержденные документально.

Доводы подателя жалобы относительно выводов суда первой инстанции о принятии пункта 2.2 в редакции истца основаны на ошибочном толковании норм права.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления N 13/14, в соответствии со статьей 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.

По смыслу статьи 809 ГК РФ право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

Исходя из вышеизложенного следует признать, что суд правомерно оценил предоставленную рассрочку оплаты стоимости выкупаемого имущества применительно к правовой природе коммерческого кредита, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ - процентами за пользование займом. Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ссылка подателя жалобы на типовую форму договора, утвержденную органом местного самоуправления, не принимается во внимание, поскольку данное условие договора продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), предложенное ответчиком, нормами Закона N 159-ФЗ не предусмотрено, а возложение на покупателя дополнительного финансового бремени в виде неоднократного начисления процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору в случае предоставления рассрочки платежа при реализации права в порядке Закона N 159-ФЗ иными актами органа местного самоуправления данным законом не допускается.

В связи с этим, возражения Департамента обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Довод подателя жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права опровергается материалами дела.

Согласно протоколу судебного заседания от 02-09.04.2015, ходатайство об отводе эксперту судом рассмотрено, отказано в удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 21 АПК РФ. Возражений на протокол судебного заседания не заявлено.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 мая 2015 года по делу N А66-16554/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова Н.В. Чередина