Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2015 г. N 10АП-5204/15

г. Москва

06 августа 2015 г.

Дело N А41-71799/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от заявителя - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица - Резван А.Ю., представитель по доверенности от 20.02.2015 N 889-исх,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2015 года по делу N А41-71799/14, принятое судьей Плотниковой Н.В., по заявлению ООО "Колор-Авто" (ИНН 5047032053, ОГРН 1035009558066) к администрации городского округа Химки Московской области о признании недействительным постановления,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Колор-Авто" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным Постановления администрации городского округа Химки (далее - администрация) от 16.10.2014 N 1595 в части пункта 2 об установлении цены объекта недвижимости равной стоимости, определенной в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.08.2014 N81-11/14, выполненному ООО "Юридическая компания "Договор", в размере 2 874 000 рублей.

До принятия решения по существу общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дважды уточняло требования, согласно последнему ходатайству об уточнении иска просило признать недействительным Постановление администрации от 16.10.2014 N 1595 в части пункта 2, устанавливающего цену объекта недвижимости равной стоимости, определенной в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.08.2014 N 81-11/14, выполненному ООО "Юридическая компания "Договор", в размере 2 874 000 рублей. Обязать администрацию устранить допущенные нарушения, установив выкупную цену объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-т Мира, д. 4, пом.002, в размере 2 236 140 рублей. Уточнения судом первой инстанции приняты к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2015 пункт 2 Постановления администрации от 16.10.14 N 1595 в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества признан недействительным. Так же суд первой инстанции обязал администрацию устранить допущенные нарушения, установив выкупную цену объекта недвижимости - нежилого помещения расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мира, д.4, пом.002, в размере 2 236 140 рублей.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования в полном объеме.

Общество в представленном отзыве, возражало против удовлетворения апелляционной жалобы, считая принятый по делу судебный акт законными и обоснованными.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установил следующие обстоятельства.

Общество на основании договора аренды от 06.01.2000 N 1803 (в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2010, 15.12.2011) является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, площадью 48 кв. м., расположенного по адресу: 141400, г. Химки, пр-т Мира, д.4, пом.002 (подвал), условный номер 50-50-10/018/2010-420.

Указанный договор заключен на срок до 30.06.2015, то есть общий срок аренды имущества составляет 15 лет.

Общество указывает, что соответствует всем критериям (условиям), указанным в статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Общество 15.09.2014 в адрес Комитета по управлению имуществом городского округа Химки направило заявление о реализации обществом преимущественного права на выкуп помещения.

Впоследствии, общество заявлением от 15.10.2014 повторно обратилось в администрацию с просьбой уведомить общество об условиях выкупа указанного помещения.

Постановлением администрации от 16.10.2014 N 1595 обществу предоставлено преимущественное право выкупа нежилого помещения, общей площадью 48 кв. м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-т. Мира, д.4, пом.002 (подвал) по цене 2 874 000 рублей.

Указанная выкупная стоимость установлена на основании Отчета об оценке имущества от 28.08.2014 N 81-11/14, произведенной ООО "Юридическая компания "Договор".

Общество полагает, что установленная ООО "Юридическая компания "Договор" выкупная стоимость помещения является завышенной, в связи с чем, не может являться достоверной. Кроме того, отчет об оценке от 28.08.2014 N 81-11/14 не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным Законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Между обществом и обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки и экспертизы" 24.10.2014 был заключен договор на оказание услуг по оценке нежилого помещения N 002, расположенного по адресу: городской округ Химки, пр-т. Мира, д. 4.

Рыночная стоимость указанного нежилого помещения, определенная по итогам оценки, составила 1 367 383 рублей 97 копеек, что вдвое меньше стоимости, установленной Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Договор".

Общество письмами от 15.10.2014, от 24.10.2014 обращалось в администрацию с просьбой предоставить для ознакомления отчет об определении рыночной стоимости помещения, однако отчет обществу предоставлен не был.

Общество сообщает, что указанная в отчете от 28.08.2014 N 81-11/14 и утвержденная постановлением администрации от 16.10.2014 N 1595 нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу - арендатору нежилого помещения, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой - рыночной цене реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Результаты оценки помещения 002, расположенного по адресу: городской округ Химки, пр-т Мира, д.4, изложенные в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 28.08.2014 N 81-11/14, положены в основу постановления администрации от 16.10.2014 N1595.

Общество оспаривает достоверность величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, которым, по мнению общества, установлена завышенная нормативная цена выкупа муниципального имущества.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2015 по ходатайству общества судом по настоящему делу была назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценочной компании ООО "Кански и партнеры", эксперту Гостяевой Полине Игоревне (г. Москва, ул. Пятницкая, д.71/5, ст.2.). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения (подвала), общей площадью 48,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мира, д.4, пом.002 по состоянию на 15.09.2014.

Согласно выводам экспертного заключения N 0000-000385, данного ООО "Кански и партнеры", рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС и округления по состоянию на дату оценки (15.09.2014 года) составляет 2 727 000 рублей.

Согласно пп. 12 п.2 ст. 146 Налоговому кодексу Российской Федерации (далее - НК РФ) НДС на указанную сумму не начисляется, рыночная стоимость помещения без НДС составляет 2 236 140 рублей. В связи с наличием между сторонами спора, связанного с рыночной стоимостью приобретаемого обществом нежилого помещения, судом первой инстанции в целях разрешения такого спора было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Полученное от экспертной организации заключение исследовано и оценено судом в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу, и судом признаны обоснованными сведения об оценке объекта, на основании которых его рыночная стоимость составляет без учета НДС 2 236 140 рублей.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными при наличии двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2, пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным Законом.

В пункте 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ определено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество (пункт 2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (пункт 3); арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4).

Спорное помещение находилось в непрерывном владении общества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды.

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 12 Федерального закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ указывает, что случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и другое) судам следует учитывать, что на основании статьи 75 АПК РФ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 86 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что основанием для установления в постановлении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 2 874 000 рублей, послужил отчет об оценке от 28.08.2014 N 81-11/14, составленный ООО "Юридическая компания "Договор".

Согласно отчету ООО "Юридическая компания "Договор" от 28.08.2014 N 81-11/14, составленному по заявке администрации, рыночная стоимость этого объекта составила 2 874 000 рублей.

Согласно заключению эксперта от 06.03.2015 N 0000-000385 рыночная стоимость данного объекта учетом налога на добавленную стоимость составила - 2 727 000 рублей.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд первой инстанции признал установленную судебной экспертизой рыночную стоимость спорного объекта достоверной, отражающей реальную рыночную стоимость спорного имущества, а значит, указанная в нем величина должна быть использована при определении цены продажи объекта.

Порядок и результат экспертизы от 06.03.2015 N 0000-000385 администрацией не оспаривался. Ходатайства о проведении дополнительной экспертизы не заявлялись.

При этом в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ, не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Следовательно, в договоре должна быть указана стоимость выкупаемого имущества без учета налога на добавленную стоимость.

Довод администрации о том, что надлежит применять стоимость помещения, установленную заключением, изложенным в отчете от 28.08.2014 N 81-11\14 ООО "ЮК Договор" апелляционным судом отклоняется также и по причине оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 28.08.2014, тогда как с заявлением в администрацию о выкупе помещения общество обратилось 15.09.2014.

Оснований для отмены судебного акта у апелляционного суда не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2015 по делу N А41-71799/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.В. Игнахина Е.А. Мищенко