Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2015 г. N 18АП-8453/15

г. Челябинск

07 августа 2015 г.

Дело N А34-1048/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мишкинского района Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 02.06.2015 по делу N А34-1048/2015 (судья Широков В.Л.).

В судебное заседание явился представитель ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Тепло Люкс")- Евреинов Александр Михайлович (доверенность N 1 от 15.01.2015).

Администрация Мишкинского района Курганской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Тепло Люкс" (далее - ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Теплолюкс" помещения гаража общей площадью 548,8 кв. м, на основании положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения исковых требований и частичного отказа, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 81-82).

Определением суда от 16.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие Мишкинского района "Жилищное коммунальное хозяйство"(далее - МУП "ЖКХ", третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 02.06.2015 (резолютивная часть от 27.05.2015) в удовлетворении исковых требований истцу отказано (л.д. 125-128).

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Апеллянт указал, что арендодатель не желает продолжать арендные отношения в части помещений, полагает возможным пролонгировать договор аренды только на часть помещений. Считает необоснованным ссылки суда на нормы, регулирующие действия арендодателя при досрочном расторжении договора, поскольку к спорным отношениям подлежат применению нормы, регулирующие действия сторон при истечении срока договора аренды.

К дате судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.09.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду здание автогаража назначение: нежилое, общей площадью 783,2 кв. м, Литер А, адрес (местоположение): Курганская область, р.п. Мишкино, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 67, являющееся частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения (раздел 1, предмет договора, л.д. 7-9).

Объект аренды(здание автогаража, общей площадью 783,2 кв. м) передан арендатору по акту приема-передачи помещений от 11.09.2013 (л.д. 11).

Здание автогаража предоставлено в аренду ООО "Тепло Люкс" без проведения конкурса или аукциона, как лицу, обладающему правами владения и пользования сетью инженерно-технического обеспечения (теплоснабжения) р.п.Мишкино на основании п. п. 8 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О конкуренции".

Согласно пункту 1.3. договора целевое назначение переданного ООО "Тепло Люкс" в аренду здания автогаража - для размещения оборудования котельной.

ООО "Тепло Люкс" является организацией, осуществляющей теплоснабжение поселка Мишкино Мишкинского района Курганской области. Теплоснабжение р.п.Мишкино осуществляется тремя газовыми котельными "Школа" (теплопункт "Школьный"), "Центральная" (теплопункт "Нефтяник"), "ПМК", расположенными по адресам соответственно: ул. Победы, 4а; пер. Ленинский, д. 5а; ул. Рабоче-Крестьянская, 67 в р.п. Мишкино Курганской области.

В пункте 5.1. договора стороны согласовали срок аренды с 11 сентября 2013 года до 11 августа 2014 года (11 месяцев). По истечении срока договора и выполнении всех его условий договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 5.2. изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются только в письменном виде. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно пункту 5.3. договор аренды подлежит досрочному расторжению в установленном законодательством порядке. Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях: если арендатор не освоил предоставленное ему здание в течение 2 месяцев без уважительной причины; если арендатор не заключил договора на коммунальные услуги и вывоз мусора; если арендатор самовольно сдает арендуемое здание как в целом, так и частично в субаренду; если арендатор не внес арендную плату или не оплачивает коммунальные услуги без уважительной причины в течение 2 месяцев подряд; если арендатор не выполняет условия договора, указанные в подпунктах а-м пункта 2.2. договора.

В связи с существенным изменением обстоятельств (создание МУП "ЖКХ") и возникновении необходимости использования части здания автогаража для муниципальных нужд, 04.06.2014 Администрация, руководствуясь п. п.б п. 2.1, п. 5.3 договора направила в адрес ООО "Тепло Люкс" уведомление N 1110 о том, что договор аренды от 11.09.2013 в части помещений N N 1, 2, 3, 4 общей площадью 548,8 кв. м здания автогаража на новый срок пролонгирован не будет (л.д. 14).

15.07.2014 письмом N 1385 истцом направлен ответчику для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды (л.д. 16), согласно которому Администрация предложила пункт 1.1 договора аренды от 11.09.2013 г. читать в новой редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещения N 5,6,7,8,9,10, общей площадью 210,3 кв. м здания автогаража..."

В связи с отсутствием ответов на вышеуказанные письма истец направил в адрес ответчика доарбитражное предупреждение N 1607 от 14.08.2014 (л.д. 12), в котором предложил ответчику в добровольном порядке до 29.0.2014 г. подписать или изложить аргументы не подписания направленного дополнительного соглашения. В случае не подписания дополнительного соглашения в установленный срок при отсутствии аргументов, Администрация Мишкинского района будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об изменении условий договора, предложенных в письме от 15.07.2014.

Считая, что договор с ответчиком в части гаража площадью 548,2 кв. м был не пролонгирован (уточнение требований, л.д. 82), истец издал Распоряжение N 388-р от 08.09.2014 г. "О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения" за Муниципальным унитарным предприятием Мишкинского района "Жилищно-коммунальное хозяйство"-помещения N 1,2,3,4 здания автогаража, общей площадью 548, 2 кв. м, предложив третьему лицу, не заявившему самостоятельных требований, зарегистрировать право хозяйственного ведения.

Право хозяйственного ведения за МУП "Жилищно-коммунальное хозяйство" на указанные помещения в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Полагая, что ответчик был заранее уведомлен о расторжении договора в части гаража площадью 548,2 кв. м, ему было направлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор, а также, ссылаясь на то, что ООО "Тепло Люкс" продолжает использовать здание автогаража в полном объеме (л.д. 82), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленные истцом в материалы дела доказательства не содержат указания на отказ арендодателя от продления договора аренды здания автогаража от 11.09.2013, а лишь свидетельствуют о намерении истца внести изменения в указанный договор в части его объекта (предмета) в связи с существенным изменением обстоятельств (создание МУП "ЖКХ"). Указанная оценка позволила суду прийти к выводу о продлении договора на тот же срок на тех же условиях. Суд, не установил оснований для досрочного расторжения договора, указал на продление отношений в связи с оплатой арендатором пользования зданием автогаража, а также указал, что предметом аренды является здание общей площадью 783,2 кв. м. Оценив сведения, содержащиеся в представленном в материалы дела кадастровом паспорте на нежилое здание автогаража, суд указал, что какие-либо обособленные помещения в спорном здании в самостоятельный объект недвижимости не сформированы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 11.09.2013 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным или недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия спорного договора аренды истекал 11.08.2014.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что истец заблаговременно письмом от 04.06.2014 (л.д.14), то есть за два месяца известил арендатора о необходимости освобождения части занимаемого здания по истечении срока действия договора - помещения 1,2,3, 4 общей площадью 548,8 кв.м.

Из указанного письма следует, что арендодатель не согласен на продление договора аренды на новый срок в отношении этих помещений и просил вернуть их по акту приема-передачи.

До окончания срока действия договора в адрес ответчика было направлено еще одно письмо от 15.07.2014 N 1385, в котором арендодатель, подтвердив отсутствие намерений на продление договора на новый срок на прежних условиях, предложил арендатору заключить дополнительное соглашение к нему об изменении площади арендуемых помещений, а также повторно предложил вернуть помещения NN1-4 общей площадью 548,8 кв.м.по акту приема-передачи (л.д.16, 73).

По окончании договора аренды в адрес ответчика было направлено Доарбитражное уведомление от 14.08.2014 N 1607 (л.д.12), в котором арендодатель предложил ответчику в добровольном порядке до 29.0.2014 подписать или изложить аргументы не подписания направленного дополнительного соглашения. В случае не подписания дополнительного соглашения в установленный срок при отсутствии аргументов, Администрация Мишкинского района будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об изменении условий договора, предложенных в письме от 15.07.2014.

Факт получения указанных писем ответчиком не оспаривается.

Суд первой инстанции, давая оценку указанным документам, поддержал позицию ответчика, изложенную в отзыве на исковое заявление, о том, что письма арендодателя не содержат указания на отказ арендодателя от продления договора аренды здания автогаража от 11.09.2013, а лишь свидетельствуют о намерении истца внести изменения в указанный договор в части его объекта (предмета) в связи с существенным изменением обстоятельств (создание МУП "ЖКХ").

Суд апелляционной инстанции не соглашается с такой оценкой имеющихся в деле доказательств в силу следующего.

Тот факт, что Администрация не возражала против нахождения арендатора в помещениях N N 5-10 общей площадью 210 кв.м. и предложила внести изменения в договор аренды в части площади арендуемых помещений, не свидетельствует об отсутствии отказа арендодателя от продления договора аренды. В представленных документах четко выражена воля арендодателя на отказ от продления договора аренды на прежних условиях на новый срок.

Таким образом, истец, отказавшись от продления действия договора аренды на прежних условиях (в отношении всего здания автогаража в целом), заключенного на определенный срок, реализовал свое право как представителя собственника имущества.

При этом, мотив отказа в продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок правового значения не имеет, поскольку договор аренды заключен на определенный срок и по истечении установленного договором срока действие договора аренды прекращается за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Указанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Доводы ответчика, поддержанные судом первой инстанции, о продлении спорного договора между сторонами на новый срок, подлежат отклонению.

Суд первой инстанции применил к рассматриваемым отношениям положения пункта 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, согласно которому, если по истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендуемым имуществом и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, считается, что такой договор возобновился на новый срок.

Указанная правовая позиция не подлежат применению в настоящем деле, поскольку арендодатель до истечения срока действия договора активно возражал против его продления на прежних условиях, заявляя иные условия аренды, которые так и не были приняты арендатором.

Судебной коллегией отклоняются ссылки ответчика на то, что он исправно платил арендную плату по договору аренды, поскольку они не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора. Из системного толкования норм п. 1 ст. 610 и п. 1 ст. 621 ГК РФ следует, что арендодатель вправе отказаться от продления договора аренды, прекратившего свое действие, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлено наличия у ответчика основанных на законе либо на договоре прав занимать спорные нежилые помещения.

Ссылки суда на отсутствие в материалах дела доказательств для досрочного расторжения договора также не имеют правового значения. Поскольку спорный договор прекратился в связи с истечением его срока и отказом арендодателя от его продления на прежних условиях.

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.1.к договора предусматривается, что по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более 7 дней арендатор обязан вернуть здание арендодателю.

Поскольку в связи с прекращением договора аренды, правовые основания для занятия спорного здания у ответчика отсутствуют, истец вправе требовать от ответчика возврата здания на основании ст. 622 ГК РФ.

Положения ст.301 ГК РФ, регулирующей особенности заявления виндикационных требований, не подлежат применению к рассматриваемому делу, поскольку обязательства сторон возникли из договора аренды, в том числе обязательство арендатора по возврату арендованного имущества после расторжения договора аренды.

Несмотря на наличие оснований для освобождения арендатором занимаемых им помещений в силу окончания срока договора, апелляционный суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, истец письменно уведомлял ответчика о необходимости освобождения части нежилого здания (помещения 1-4 общей площадью 548,8 кв.м. в связи с отказом в продлении договора аренды на новый срок.

Как следует из материалов дела, право муниципальной собственности Мишкинского района зарегистрировано на все здание автогаража общей площадью 783,2 кв. м по адресу: Курганская область, р.п. Мишкино, ул. Рабоче-Крестьянская, дом 67, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 45 АБ 104560, выданным 18.08.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области (л.д. 18). Какие-либо обособленные помещения в указанном здании в самостоятельный объект недвижимости не сформированы, что подтверждается кадастровым паспортом на нежилое здание автогаража (л.д. 91-92.

Из позиции истца, изложенной в уточнениях к исковому заявлению (л.д.81-82), следует, что автогараж состоит из двух основных технических помещений, разделенных капитальной перегородкой.

Доказательств указанному обстоятельству истец не представил, как и не представил доказательств того, что испрашиваемые истцом помещения N N 1-4 общей площадью 548,8 кв.м. описаны в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и поставлены на кадастровый учет.

В соответствии с частью 3 ст.15, ст.16 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными, а также исполнимыми.

Согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность требования о возврате части помещения общей площадью 548,8 кв.м., а также соответствующих доводов апелляционной жалобы.

Неправильно установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства не повлияли на принятие по существу правильного решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции о наличие оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины, ее распределение не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 02.06.2015 по делу N А34-1048/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Мишкинского района Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н.Богдановская И.Ю. Соколова