Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2015 г. N 18АП-7740/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2015 г. N Ф09-8313/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

06 августа 2015 г.

Дело N А07-2893/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Баканова В.В., Костина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Тележным А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 (судья Азаматов А.Д.).

В судебном заседании принял участие представитель Администрации городского округа город Нефтекамск - Гареев А.А. (паспорт, доверенность N 86 от 30.12.14).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" (далее -заявитель, ООО "Уфа-Квартал") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) о признании постановлений Администрации городского округа г. Нефтекамск N N 5943, 5947 от 31.12.2014 недействительными.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена прокуратура Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.05.2015 (резолютивная часть от 14.05.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Уфа-Квартал" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы её податель ссылается на тот факт, что ООО "Уфа-Квартал" является собственником объекта незавершённого строительства. Общество приобрело право собственности на объект незавершённого строительства по договору купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2008. Согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, являясь собственником объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, общество имеет исключительные права на данный земельный участок, который изначально был предоставлен в аренду для целей строительства.

В 2008,2009 г.г. Администрация, по мнению заявителя, законно и обоснованно вынесла постановление о разрешении на строительство жилого дома, согласовала и утвердила градостроительный план земельного участка, выдала задание на разработку проектной документации, в связи с чем заявителем было получено разрешение на строительство жилого дома.

Однако, 31.12.2014 Администрация городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан без ссылок на нормы права и без законных к тому оснований отменила постановление об утверждении ГПЗУ и постановление о разрешении на строительство жилого дома, при этом не учла наличие у заявителя действующего разрешения на строительство.

При вынесении оспариваемых постановлений Администрация, по мнению апеллянта, в своих выводах не учла, что заявитель является единственным собственником строения, находящегося на земельным участке, следовательно, ООО "Уфа-Квартал" в настоящее время в единственном числе имеет исключительное право пользования данным земельным участком, в связи с чем к отношениям по использованию им собственного земельного участка не подлежат применению положения ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и связанных с ней норм, предусматривающих проведение аукционов по продаже права на землю.

Общество ссылается также на то, что в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 12.08.2013 видом его разрешённого использования является проектирование 9-этажного жилого дома, земельный участок фактически используется для строительства по соответствующему разрешению, действие которого не прекращено, в связи с чем оспариваемые постановления Администрации, по утверждению апеллянта, нарушают его права и законные интересы в сфере проектирования и строительства жилого дома.

На этом основании апеллянт просит отменить решение суда с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

До судебного заседания от Администрации и прокуратуры Республики Башкортостан поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они не согласились с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, считают, что судом первой инстанции верно установлены все обстоятельства по делу и применены нормы материального права, в связи с чем просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал возражения против доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет - сайте.

Заявитель и прокуратура явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем в порядке ст. ст. 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на неё, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления директора ООО "Уфа-Квартал" и в связи с приобретением в собственность объекта незавершённого строительства по договору купли-продажи от 29.01.2008, постановления Администрации ГО г.Нефтекамск от 27.02.2008 N 541 "О предоставлении в аренду ООО "Уфа-Квартал" земельного участка, находящегося по адресу: РБ, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г"" 04.06.2008 между КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамску и ООО "Уфа-Квартал" заключен договор аренды земельного участка N2393к с кадастровым номером 07:66:010705:74, расположенного по адресу: РБ, г.Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г", с видом разрешённого пользования "для завершения строительства детского сада N30".

На земельном участке расположен объект незавершённого строительства - детский сад N 30, находящийся на праве собственности у арендатора земельного участка.

Постановлением главы Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан N 2835 от 25.08.2008 ОАО "Уфа-Квартал" разрешено проектирование 9-ти этажного жилого дома на месте объекта незавершённого строительства - детского сада N 30, находящегося в собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия: 04АБ N 157678 от 30.01.2008) в микрорайоне N 13.

Постановлением N 863 от 16.04.2009 утверждён градостроительный план земельного участка в городском округе г. Нефтекамск с целью размещения 9-ти этажного жилого дома по постановлению главы администрации N2835 от 25.08.2008 "О разрешении ОАО "Уфа-Квартал" проектирования и строительства 9-ти этажного жилого дома в микрорайоне N 13" на земельном участке находящемся по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6 "Г", 29.01.2014 выдано разрешение на строительство N RU 03303000-6.

11.07.2013 директор ООО "Уфа-Квартал" обратился с заявлением в Администрацию об изменении вида разрешённого использования "для завершения строительства детского сада N 30" на "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома".

Однако в удовлетворении заявления об изменении разрешённого вида использования земельного участка обществу было отказано в связи с тем, что предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, для изменения разрешённого использования земельного участка отсутствуют законные основания.

Таким образом, изменения в договор аренды земельного участка N 2393к от 04.06.2008, касающиеся изменения вида разрешённого использования земельного участка, внесены не были.

29.01.2014 Администрацией ООО "Уфа-Квартал" выдано разрешение N RU 03303000-6 на строительство многоэтажного жилого дома в микрорайоне N 13 по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6, "Г".

24.09.2014 разрешение на строительство N 1Ш 03303000-6 от 29.01.2014 отменено, в связи с несоответствием целевого назначения земельного участка представленному договору аренды земельного участка N 2393к от 04.06.2008.

Указанные обстоятельства подтверждены решением Управления Федеральной антимонопольной службы Республики Башкортостан от 17.02.2015 по делу N А-177/15-14, которым Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан признана нарушившей часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). В соответствии с решением антимонопольного органа нарушение Закона о защите конкуренции выразилось в принятии постановлений от 25.08.2008 N 2835, от 16.04.2009 N 863 и выдаче ООО "Уфа-Квартал" разрешения на строительство многоэтажного жилого дома N 1Ш 03303000-6 от 29.01.2014.

31.12.2014 на основании представления прокурора г. Нефтекамска Администрация вынесла постановления N 5047, N 5048 об отмене постановлений от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863.

Общество оспорило данные постановления в судебном порядке.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, пришёл к выводу о том, что оспариваемые постановления являются законными и обоснованными, поскольку вынесение постановлений Администрации о разрешении строительства многоквартирного жилого дома вместо детского сада, а также об утверждении соответствующего градостроительного плана земельного участка нарушает установленный законом порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленный пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, оснований для переоценки данных выводов суд апелляционной инстанции не находит.

Из материалов дела следует, что общество приобрело объект незавершённого строительства и заключило договор аренды для завершения строительства детского сада.

Отменённые оспариваемыми постановлениями Администрации по представлению прокурора постановления главы Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан N 2835 от 25.08.2008 и N 863 от 16.04.2009 о разрешении проектирования и строительства жилого дома (вместо детского сада), а также об утверждении соответствующего градостроительного плана земельного участка, по сути, легализовали возможность использования земельного участка, предоставленного для завершения строительства детского сада, по назначению, отличному от целей, определённых в договоре аренды при его заключении, без внесения соответствующих изменений в договор, без проведения аукциона на предоставление земельного участка для жилищного строительства и без предварительного изменения вида разрешённого использования земельного участка (для строительства многоквартирного жилого дома вместо детского сада).

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать орган местного самоуправления, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменён по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьёй 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населённых пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, разрешённое использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учёт изменения вида разрешённого использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешённого использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешённого использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 2 данной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Предметом договора аренды, на момент вынесения постановлений от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863, является земельный участок с видом разрешённого использования "под незавершённый строительством детский сад".

Согласно кадастровому паспорту (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.08.2008 N 266/08-04-3272 разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:74 - "для завершения строительства детского сада N 30".

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, заявитель выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое в нём указано.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешённого использования земельного участка не допускается.

Поскольку земельный участок предоставлен ООО "Уфа-Квартал" для определённых целей - "для завершения строительства детского сада N 30",то его использование "для проектирования и строительства 9-ти этажного жилого дома в микрорайоне N 13" противоречит целям договора аренды и не допускается без соблюдения особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего в редакции до 01.03.2015, то есть без проведения аукциона.

Выводы суда в данной части являются верными и переоценке не подлежат.

Довод апеллянта о том, что согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовал до 01.03.2015), являясь собственником объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, общество имеет исключительные права на данный земельный участок, отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в период действия указанной нормы права), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершённого строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, как это сделано в данном случае, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, а равно положения п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к данным отношениям неприменимы.

Учитывая изложенное, коллегия судей апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что постановления Администрации от 25.08.2008 N 2835, от 16.04.2009 N 863 правомерно были отменены во исполнение представления прокурора от 30.10.2014 и в целях соблюдения действующего земельного законодательства.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учётом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства. Имеющие значение для дела обстоятельства выяснены полно и доказаны в судебном заседании.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы, изложенные в решении суда. Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, а выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены принятого решения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 руб. подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 руб. за подачу апелляционной жалобы, излишне уплаченную по платёжному поручению N 96 от 11.06.2015.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А.Малышева

Судьи

В.В. Баканов В.Ю. Костин