Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2015 г. N 13АП-9111/15

г. Санкт-Петербург

07 августа 2015 г.

Дело N А42-6735/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Корнилов Д.Г. (генеральный директор, решение от 09.08.2013)

от ответчика: не явились, извещены

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9111/2015) ООО "Эрика-центр"

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 12.03.2015 по делу N А42-6735/2014(судья Камалова Е.С.), принятое

по иску ООО "Эрика-Центр"

к 1) Комитету имущественных отношений г. Мурманска, 2) Администрации города Мурманска

3-е лицо: Министерство имущественных отношений Мурманской области

о признании незаконным отказов в продлении договоров аренды; обязании продлить срок договоров аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эрика-центр" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее -Комитет) и Администрации города Мурманска (далее -Администрация) о признании незаконным отказов в продлении срока договоров аренды от 22.10.2012 N 384, от 03.09.2009N 10198, выраженных в уведомлениях Комитета имущественных отношений г. Мурманска от 06.09.2013 N 15/08.02-10384, от 23.06.2014 N 15-08-02/7513; обязании Администрации г. Мурманска и Комитет имущественных отношений г. Мурманска в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении на 20 (двадцать) месяцев с даты решения срока аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002074:409 (ранее переданного ООО "Эрика-центр" по договору аренды от 22.10.2012N 384), срока аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:003050:0022 (ранее переданного ООО "Эрика-центр" по договору аренды от 03.09.2009N 10198) и направить проекты договоров аренды в адрес Общества для его заключения.

Решением от 12.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, полагая, что отказ в продлении сроков договоров аренды нарушает права Общества и является злоупотреблением правом. Податель жалобы указывает, что спорные земельные участки были ему предоставлены для осуществления строительства многофункционального центра с парковкой, невозможность завершения строительства в установленные договорами сроки вызвана обстоятельствами, не зависящими от истца, в том числе незаконными действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Комитет и Администрация возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

Ответчики третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 28.12.2005 N 1485 "О предварительном согласовании ООО "Жадное", ООО "Трис" и филиалу "Мурманский" ОАО "Собинбанк" места размещения многофункционального здания общественного назначения со встроенными помещениями автовокзала в Октябрьском административном округе в районе дома N 21 по ул.Ленинградской" утвержден акт о выборе земельного участка площадью ориентировочно 3812 кв.м в Октябрьском административном округе в районе дома N 21 по ул. Ленинградской под многофункциональное здание общественного назначения со встроенными помещениями автовокзала, предписано произвести землеустроительные работы и постановку земельного участка на государственный кадастровый учет, разработать проектную документацию на объект, после окончания работ ходатайствовать о предоставлении участка на период строительства.

Постановлением Администрации от 08.11.2006 N 1740 в Постановление N 1485 внесены изменения, в том числе слова "ООО "Жданов", ООО "Трис" и филиалу "Мурманский" ОАО "Собинбанк" заменены словами "Эрика-Центр", Постановлением Администрации от 01.11.2007 N 1483 в преамбуле и по тексту Постановления N 1485 исключены слова "общественного назначения со встроенными помещениями автовокзала".

Распоряжением Правительства Мурманской области от 16.12.2009 N 386-РП "О предоставлении ООО "Эрика-Центр" земельного участка для строительства объекта" истцу предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 51:20:002074:0020, площадью 3811 кв.м. для строительства многофункционального здания.

Между Министерством имущественных отношений Мурманской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2010 N 364 земельного участка общей площадью 3811 кв.м с кад. N 51:20:002074:0020, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, ул. Ленинградская, сроком с 16.12.2009 по 15.11.2010, для строительства многофункционального здания.

Постановлением Администрации от 13.02.2008 N 188 ООО "Эрика-центр" утвержден акт о выборе земельного участка в Октябрьском административном округе ориентировочно в 5 м на север от дома N 10 по ул. Комсомольской под открытую гостевую стоянку легкового автотранспорта к существующему административному зданию по ул. Комсомольской, 10, и проектируемому многофункциональному зданию по ул. Ленинградской, на Общество возложены обязанности по установлению границ земельного участка на местности и его постановке на государственный кадастровый учет.

Постановлением Администрации от 19.03.2009 N 466 в постановление N 188 от 13.02.2008 внесены изменения, в том числе слова "...ориентировочно в 5 м на север от дома N 10 по ул. Комсомольской..." заменены словами "...ориентировочно в 9 м на север от дома N 10 по ул. Комсомольской...". Обществу предписано заключить договор аренды земли на основании кадастрового паспорта земельного участка с кад. N 51:20:002074:0026 площадью 590 кв. м, установлен нормативный срок строительства объекта - два месяца с момента заключения договора аренды.

Между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 03.06.2009 N 10197 аренды земельного участка площадью 590 кв. м с кадастровым номером 51:20:002074:0026, расположенного по адресу: Мурманск, Октябрьский административный округ, ул. Комсомольская, на период строительства открытой гостевой стоянки легкового автотранспорта к проектируемому многофункциональному зданию по ул. Ленинградской.

Постановлением Администрации от 27.02.2010 N 301 в пункте 2 постановления N 188 от 13.02.2008 слова "...земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса..." заменены словами "...земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения".

Распоряжением правительства Мурманской области от 30.07.2012 N 282-РП на основании заявления Общества образован земельный участок с кадастровым номером 51:20:0002074:0029 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 51:20:002074:0020 и 51:20:002074:0026.

За ООО "Эрика-Центр" сохранено право пользования земельным участком с кадастровым номером 51:20:0002074:0029 на условиях, определенных договором аренды от 01.03.2010 N 364.

22.10.2012 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.03.2010 N 364 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002074:0029 с 16.10.2012.

16.10.2012 земельный участок возвращен по акту приема-передачи арендодателю.

Распоряжением Правительства Мурманской области от 17.10.2012 N 359-РП внесены изменения в распоряжение Правительства Мурманской области от 30.07.2012 N 282-РП, в соответствии с которыми слова "с кадастровым номером 51:20:0002074:0029" заменены на слова "с кадастровым номером 51:20:0002074:409".

На основании распоряжений Правительства Мурманской области от 30.07.2012 N 282-РП, от 17.10.2012 N 359-РП между Министерством имущественных отношений (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 22.10.2012 N 384 аренды земельного участка площадью 4401 кв. м с кад. N 51:20:0002074:409 сроком с 17.10.2012 по 16.09.2013.

Пунктом 4.3.3 договора N 384 арендатору предоставлено право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока договора.

Общество обратилось в Министерство имущественных отношений с заявлением 11.02.2013 о продлении срока аренды по договору N 384, указав на необходимость продления срока на 20 месяцев.

Письмом от 01.03.2014 N 19-10/1138-ОМ Министерство имущественных отношений Мурманской области уведомило истца о передаче заявления в целях дальнейшего принятия решения в администрацию города Мурманска в связи с переходом к ней полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в г. Мурманске, предоставленными для строительства.

Общество обратилось в Администрацию с письмом от 16.08.2013 о продлении действия договора аренды земельного участка от 22.10.2012 N 384 или направлении проекта договора аренды спорного земельного участка на новый срок, ссылаясь на письмо Министерства имущественных отношений Мурманской области от 01.03.2013 N 19-10/1138-ОМ, месячный срок до окончания действующего договора.

Письмом от 06.09.2013 N 15/08.02-10384 Комитет уведомил истца о прекращении договора аренды земли в связи с окончанием срока его действия, указав, что договор N 384 продлеваться не будет.

27.09.2013 составлен акт изъятия земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002074:409 у ООО "Эрика-Центр" площадью 4401 кв.м. в связи с окончанием срока действия договора.

Постановлениями Администрации от 13.02.2008 N 186 и от 13.03.2009 N 432 истцу предоставлен для размещения открытой гостевой стоянки легкового автотранспорта к проектируемому многофункциональному зданию по ул.Ленинградской земельный участок с кадастровым номером 51:20:003050:0022 площадью 1280 кв.м. на ул.Коминтерна.

Между истцом и Комитетом заключен договор от 03.06.2009 N 10198 аренды земельного участка площадью 1280 кв.м, с кад. N51:20:003050:0022, продленный дополнительным соглашением к договору от 17.05.2013 N2 сроком до 16.09.2014.

Письмом от 23.06.2014 N 15-8-02/7513 Комитет уведомил Общество о прекращении договора N 10198 в связи с окончанием срока его действия.

Полагая отказы от продления договоров, выраженные в оспариваемых уведомлениях, незаконными, ссылаясь на наличие права на заключение договоров на новый срок, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, посчитав требования истца необоснованными, отказал в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, не усмотрев в действиях Комитета по отказу в продлении договоров аренды злоупотребления правом, а также исходя из того, что обязанность арендодателя заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу, в отсутствие доказательств намерений Комитета и Администрации совершить такие действия, отказал в удовлетворении иска Общества.

Между тем, в пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей до 01.03.2015) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

Из материалов дела следует, что цель, в соответствии с которой истцу предоставлены земельные участки, не достигнута, что ограничивает для органа местного самоуправления, выступающего в качестве арендодателя, возможность произвольного и немотивированного отказа от продления договора аренды, вопрос действия договора аренды при таких обстоятельствах не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

При разрешении настоящего спора суду следовало оценить причины не осуществления арендатором строительства в установленные договором сроки и возможность продления договора аренды.

Оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что истцом предпринимались необходимые меры с целью исполнения своих обязательств по договорам аренды земельного участка в части осуществления строительства, но по не зависящим от него причинам данная обязанность не могла быть исполнена в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.

Так, имеющееся в деле положительное заключение государственной экспертизы N 51-1-4-0026-11 свидетельствует о том, что истцом надлежащим образом выполнен этап проектирования объекта капитального строительства, проектная документация соответствует требованиям технических регламентов, нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.

В целях осуществления строительства истцом получены технические условия на присоединение к водопроводным сетям, электрическим сетям, тепловым сетям, на телефонизацию, на диспетчеризацию лифтов, подготовлен проект территориального землеустройства, осуществлено межевание границ и топографическая съемка земельных участков, обеспечен завоз грунта и компенсационная посадка деревьев, произведена укладка канализационного коллектора к предполагаемому к строительству многофункциональному зданию, организован вынос электрических сетей (кабельных линий 0,4 и 6 киловольт) из зоны застройки земельного участка, произведена установка бортового камня вдоль проектируемого тротуара с отсыпкой черным щебнем тротуара и автостоянки, организовано электроснабжение строительной площадки путем приобретения в собственность ранее построенной на участке линии электроснабжения, подключения посредством нее к ТП-75 и заключения договора энергоснабжения с поставщиком электроэнергии.

Вывод суда первой инстанции о том, что выполнение подготовительных работ без получения разрешения на строительство не свидетельствует о том, что Общество приступило к строительству, подлежит отклонению апелляционным судом, учитывая следующее.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство следует представить в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка.

Согласно проектной документации строительство многофункционального здания подлежало реализации на земельном участке по улице Ленинградская общей площадью 4401 кв.м. в соответствии с градостроительным планом земельного участка N КЛ 5132000-433, утвержденным постановлением администрации города Мурманска от 11.10.2010 N1768.

Проектируемый объект капитального строительства должен располагаться на едином земельном участке.

Как указано выше, Обществу первоначально были предоставлены по улице Ленинградской два смежных земельных участка: общей площадью 3811 кв.м. с кадастровым номером 51:20:002074:0020 и общей площадью 590 кв.м. с кадастровым номером 51:20:002074:0026.

В целях формирования единого земельного участка для строительства Обществом осуществлены необходимые землеустроительные работы, при этом договор вновь образованного земельного участка с временным кадастровым номером N 51:20:0002074:29 заключен между истцом и Министерством только 22.10.2012, тогда как истец обратился с заявлением об объединении земельных участков 51:00:002074:20 и 51:00:002074:26 27.08.2010.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 10.05.2011 N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка" (зарегистрирован в Минюсте РФ24.05.2011 N 20838) введена новая форма градостроительного плана земельного участка.

Учитывая, что выданный в 2010 году Обществу градостроительный план земельного участка был подготовлен в форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 N 840, утратившей законную силу по причине введения новой формы, а также в связи с изменением кадастрового номера земельного участка, истец в целях дальнейшего получения разрешения на строительство обратился в Администрацию с заявлением о выдаче нового ГПЗУ 07.11.2012, продублированным 25.12.2012 в связи с утерей его Комитетом по градостроительству и территориальному развитию администрации г.Мурманска.

Новый ГПЗУ был изготовлен и утвержден Администрацией только 13.09.2013 за три дня до окончания срока аренды земельного участка (16.09.2013), установленного договором аренды от 22.10.2012N 384, и по прошествии семи дней с момента уведомления Общества Комитетом об отказе в продлении аренды.

Таким образом, причиной отсутствия разрешения на строительство послужили обстоятельства, не зависящие от Общества, обусловленные несвоевременным совершением необходимых действий уполномоченными органами.

Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции необоснованно исходил из того, что Общество до окончания срока действия договора аренды не обращалось повторно за выдачей разрешения на строительство.

То обстоятельство, что ранее предоставленные права на земельные участки уже продлевались, само по себе не свидетельствует об отсутствии у Общества нарушенного оспариваемыми отказами права на продление аренды для строительства объекта, без учета совершенных Обществом действий в целях строительства.

Так, в соответствии с п. 8.15.1 Порядка предоставления земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования г. Мурманска, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования г. Мурманск", утвержденного решением Совета депутатов г. Мурманска от 27.12.2012 N 57-768, количество обращений заявителя о продлении срока ограничено тремя разами.

При этом доказательства недобросовестного поведения Общества и ненадлежащего исполнения обязательств, принятых на себя по договору аренды, ответчиками не приведены, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, апелляционный суд полагает обоснованным довод Общества о том, что деятельность по подготовке земельного участка для строительства основного капитального объекта является частью процесса строительства этого объекта.

С учетом изложенного, принимая во внимание понесенные Обществом затраты и осуществление истцом действий по достижению цели, для которой был предоставлен земельный участок, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка N 384 противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Земельный участок с кадастровым номером 51:20:003050:0022 площадью 1280 кв.м. на ул.Коминтерна, ранее предоставленный Обществу по договору N 10198 для размещения открытой гостевой стоянки легкового автотранспорта к проектируемому многофункциональному зданию по ул.Ленинградской, необходим для эксплуатации многофункционального здания.

Согласно письму Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска от 28.12.2010 N 14-02-10/3003 автомобильная стоянка является сооружением вспомогательного использования для объекта капитального строительства "Многофункциональное здание общественного назначения по адресу: г.Мурманск, Октябрьский район, в районе домаN 21 по ул.Ленинградской".

Таким образом, спорные земельные участки предоставлены Обществу для реализации единого строительного проекта и обязанность по продлению срока аренды в равной степени распространяется на оба спорных участка.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований Общества судом первой инстанции отказано неправомерно, обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 12.03.2015 по делу N А42-6735/2014 отменить.

Признать незаконным отказ в продлении срока договора аренды от 22.10.2012 N 384, выраженный в уведомлении Комитета имущественных отношений г. Мурманска от 06.09.2013 г. N 15/08.02-10384, отказ в продлении срока договора аренды от 03.09.2009 N 10198, выраженный в уведомлении Комитета имущественных отношений г. Мурманска от 23.06.2014 N 15-08-02/7513.

Обязать Администрацию г. Мурманска и Комитет имущественных отношений г.Мурманска в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении на 20 (двадцать) месяцев с даты решения срока аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002074:409 и направить проект договора аренды в адрес ООО "Эрика-центр" для его заключения.

Обязать Администрацию г. Мурманска и Комитет имущественных отношений г.Мурманска в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении на 20 (двадцать) месяцев с даты решения срока аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:003050:0022, и направить проект договора аренды в адрес ООО "Эрика-центр" для его заключения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева