Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2015 г. N 15АП-11458/15

город Ростов-на-Дону

10 августа 2015 г.

дело N А32-17138/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей О.А. Ереминой, И.В. Пономаревой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: извещено, не явился;

от ответчика: представитель Куценок И.И. по доверенности от 21.01.2015 г., паспорт; представитель Машенская И.С. по доверенности от 07.04.2015 г., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22 мая 2015 года по делу N А32-17138/2013 по иску Администрации города Сочи к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Стелс" о сносе самовольной постройки, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стелс" к Администрации города Сочи о признании права собственности, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стелс" об обязании осуществить снос шестиэтажного объекта незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 39,0 м х 20,0 м площадью застройки 780,0 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23.

Определением суда от 05.05.2015 судом был принят встречный иск ООО "Стелс" о признании права собственности на здание торгового центра литер "Б" общей площадью 5 582,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом N 16/23, на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 г. в удовлетворении исковых требований Администрации г. Сочи по первоначальному иску отказано. По встречному иску судом признано за ООО "Стелс", г. Сочи право собственности на здание торгового центра литер "Б" общей площадью 5 582,6 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом N 16/23, на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8.

Не согласившись с судебным актом, Администрация г. Сочи обжаловала его в порядке ст. 34 АПК РФ.

В обоснование жалобы заявитель указал, что спорный объект является самовольной постройкой, строительство осуществлено с нарушением параметров выданного разрешения и проектной документации. Администрация г. Сочи не имела права на предоставление земельного участка обществу в аренду, договор аренды N 4900003975 на момент его заключения 05.10.2006 г. противоречил нормам действующего законодательства, ввиду чего договор аренды является ничтожной сделкой.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.05.2002 между ООО "Гастроном N 1" (продавец) и ООО "Лиратон" (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- помещения здания продовольственного гастронома N 1 общей площадью 746,3 кв. м первого этажа литера А N 1, 11, 2, 3, 4, 5, 51, 6, 61, 7, 8, 9, 91,10,11,111,12,13,14, 15,151, 16, 17, 18; помещения второго этажа литера А7 N 22, 23, 24, помещения второго этажа литера А4 N 26;

- здание складское и торговое литер Д площадью 187.2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова/Курортный просп. 16/23, расположенные на земельном участке площадью 1760 кв. м по этому же адресу.

Согласно содержанию пунктов 2, 3 договора, указанное имущество принадлежало продавцу на праве собственности согласно договору N 921 от 24.11.1994 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, акту приема-передачи от 24.11.1994, перечня основных фондов от 24.11.1994, свидетельства о праве собственности от 10.01.1995 регистрационный N С/921, выданному Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и зарегистрированному МП БТИ г. Сочи 30.01.1995 инвентарное дело N 3174, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.09.2001.

Согласно пункту 14 договора, в соответствии со статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемыми помещениями здания продовольственного гастронома N 1, зданием складское и торговое литер Д.

03.03.2004 между ООО "Лиратон" (продавец) и ЗАО "Интеко-Сочи" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 03, по которому продавец передал в собственность покупателя помещения здания продовольственного гастронома N 1:

- помещения первого этажа литера А: N 1 площадью 5,7 кв. м, N 11 площадью 5,3 кв. м, N 2 площадью 10,9 кв. м, N 3 площадью 13,3 кв. м, N 4 площадью 6,9 кв. м, N 5 площадью 1,4 кв. м, N 51 площадью 1,1 кв. м, N 6 площадью 6,7 кв. м:, N 61 площадью 11,7 кв. м, N 7 площадью 19,4 кв. м, N 8 площадью 20,1 кв. м, N 9 площадью 24,0 кв. м, N 91 площадью 3,2 кв. м; N 10 площадью 11,6 кв. м, N 11 площадью 16,0 кв. м, N 111 площадью 4,0 кв. м, N 12 площадью 19,4 кв. м, N 13 площадью 8,1 кв. м, N 14 площадью 253,9 кв. м, N 15 площадью 62,1 кв. м, N 15 (1) площадью 65,0 кв. м, N 16 площадью 6,3 кв. м, N 17 площадью 12,5 кв. м, N 18 площадью 4,4 кв. м;

- помещения второго этажа литера А7: N 22 площадью 68,8 кв. м, N 23 площадью 34, 2 кв. м, N 24 площадью 34,8 кв. м;

- помещения второго этажа литера А4: N 25 площадью 12,1 кв. м, N 26 площадью 3.4 кв. м, общей площадью 746.3 (семьсот сорок целых три десятых) кв. м;

- здание складское и торговое под литером Д площадью 187,2 кв. м.

Указанные объекты переданы покупателю по акту приема-передачи имущества от 03.03.2004.

03.04.2008 между ЗАО "Интеко-Сочи" (продавец) и ООО "Стелс" (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения, согласно которому продавец передал покупателю следующее имущество:

- нежилые помещения N 1-18, 11,51,61,91,111,151, первого этажа здания, литер А; N 22-24, литер А4, второго этажа здания, общей площадью 746,3 кв. м, условный номер объекта: 23:50/01:02:926:16/23:05;

- нежилые помещения N 1-9, 27, 28, 281, 29, 30 здания литер А,А3, А4,А8 общей площадью 214,8 кв. м, условный номер объекта 23:49:02-3.2003-333;

- нежилые помещения N 1-10, литер Д, первого этажа здания, общей площадью 187,2 кв. м, условный номер объекта: 23:49:02-16.2002-318.

Общество является собственником указанного недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 029719 от 07.07.2008, серии 23-АЕ N 029720 от 07.07.2008, серии 23-АЕ N 029721 от 07.07.2008, право собственности общества на объекты недвижимости не оспаривается.

Объекты недвижимого имущества общества расположены на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23 (далее - земельный участок). Указанный участок находится в собственности муниципального образования города-курорта Сочи, номер регистрации права: 23-23/064/2009-697, дата регистрации права: 10.09.2009 (выписка из ЕГРП от 09.04.2015 N 23/050/116/2015-314).

В связи с приватизацией муниципального имущества по договору N 921 от 24.11.1994 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, постановлением главы администрации города Сочи от 23.11.1995 N 930 земельный участок площадью 1760 кв. м предоставлен ТОО "Гастроном N 1" в бессрочное (постоянное) пользование для размещения и эксплуатации приватизированного имущества, выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001476 с приложением чертежа границ земель и описанием координат, госакт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения и пользования землей за N 1375.

08.12.1997 между комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ТОО "Гастроном N 1" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 506, зарегистрированный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи за N 299 от 27.02.1998, о чем имеется соответствующая информация (отметка) на последнем листе договора.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1760 кв. м, на котором расположено здание гастронома N 1 и кафе "Модерн", по улице Войкова, 23,16 Центрального района г. Сочи (п. 1.1. договора).

30.10.2003 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет и присвоении ему кадастрового номера 23:49:0204026:8 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.07.2014 N 2343/12/14-560135).

05.10.2006 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Интеко-Сочи" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003975, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, фактически занимаемый зданием магазина и кафе "Модерн", для его реконструкции по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г. Сочи (п. п. 1.1., 1.3. договора). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.10.2006 внесена запись регистрации за N 23-23-50/069/2006-003.

03.04.2008 между ЗАО "Интеко-Сочи" и ООО "Стелс" заключен договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900003975 от 05.10.2006, на основании которого к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 4900003975 от 05.10.2006. Договор о передаче прав зарегистрирован в установленном порядке, в ЕГРП 16.06.2008 внесена запись регистрации за N 23-23-50/029/2008-107.

Договор аренды от 05.10.2006 N 4900003975 и договор о передаче прав от 03.04.2008 N1 не оспорены и не признаны недействительными, зарегистрированное в ЕГРП обременение земельного участка в виде аренды в пользу общества также не оспорено и не признано в судебном порядке отсутствующим.

Постановлением администрации г. Сочи от 06.03.2012 N 390 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г. Сочи" изменен вид разрешенного использования земельного участка - под торговый центр.

На основании указанного постановления дополнительным соглашением от 27.04.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стелс" (арендатор) внесены изменения в пункт 1.1. договора аренды земельного участка об установлении нового вида разрешенного использования земельного участка - "торговый центр". Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2012, запись регистрации за N 23-23-50/038/2012-428.

Из материалов дела следует, что обществом за свой счет разработана проектная документация на строительство торгового центра, содержащая раздел "Охрана окружающей среды", предусматривающий природоохранные мероприятия для снижения загрязнения окружающей природной среды при строительстве объекта.

03.02.2012 директором департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Шевейко О.В. утвержден градостроительный план земельного участка N RU233090000-00000000000484, согласно которому земельный участок площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, предназначенный для строительства на нем торгового центра, в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Городского Собрания Сочи, от 29.12.2009 г. N 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" находится в территориальной зоне "ОД-1" (многофункциональная общественно-деловая застройка", разрешенный вид использования земельного участка "торговый центр" соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, находящегося в территориальной зоне "ОД-1" (торговля: торговый центры).

Согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

12.05.2012 администрация г. Сочи выдала обществу разрешение N RU 23309/2231 на строительство торгового центра, сроком до 31.12.2012, впоследствии продленного до 30.10.2013, со следующими техническими параметрами:

- площадь застройки - 695 кв. м;

- общая площадь - 5393,0 кв. м;

- строительный объем - 19800,0 куб. м;

- количество этажей - 6, подвальный, на земельном участке площадью 1760 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23.

В период разрешенного строительства общество на основании разрешения на строительство общество за свой счет осуществило строительство торгового центра. Согласно справкам ООО "Стелс" от 09.04.2015 построенное здание торгового центра учитывается на балансе общества, сумма затрат на строительство составила 262 346 298 рублей.

В результате проведенных мероприятий в рамках муниципального контроля администрация выявила на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, шестиэтажный объект незавершенного строительства из железобетонных конструкций размерами в плане 39,0 м х 20,0 м площадью застройки 780,0 кв. м, строительство которого выполнено с отступлением параметров, указанных в разрешении на строительство, выразившиеся в превышении площади застройки.

В процессе строительства объекта обществом также было выявлено отклонение от параметров, указанных в разрешении на строительство, за счет добавления 4-х этажной вставки к первоначальному варианту проекта.

Для разрешения данной ситуации и легитимации объекта строительства за счет общества выполнена корректировка проектной документации, внесены изменения в первоначальную проектную документацию, увеличена площадь застройки и строительный объем объекта, изменились технико-экономические показатели строящегося объекта - с 695 кв. м до 780 кв. м, изменена отметка пола первого этажа, она соответствует абсолютной отметке=12,05 м вместо 11.00 м.

При корректировке проектной документации изменена планировка первых четырех наземных этажей объекта за счет 4-х этажной вставки с размерами в осях 6,2 м х 12,8 м. Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического шва с установкой двойных колонн, создающих единое пространство на каждом этаже объекта. Вставка запроектирована над подвальным этажом основного здания и отделена от здания ЗАГСа деформационным швом. Блокировка вставки со зданием ЗАГСа выполнена путем примыкания друг к другу двух брандмауэрных стен.

Положительным заключением негосударственной экспертизы N 2-1-1-0014-13 от 15.09.2013 указано, что проектная документация по объекту "Торговый центр по улице Войкова, 16/23, в Центральном районе г. Сочи" соответствует требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "О техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений", градостроительному плану земельного участка N RU233090000-000000000004842 от 03.02.2012.

Откорректированная проектная документация передана обществом в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи (далее - департамент) с письмом от 15.07.2013 N 54 о согласовании измененной проектной документации.

На данное обращение обществом получен ответ от 08.08.2013 N 21-01-14/16543, в котором указано, что для рассмотрения обращения по корректировке проектной документации обществу необходимо представить заключение государственной экспертизы согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ.

16.09.2013 общество направило в департамент откорректированную рабочую документацию и положительное заключение негосударственной экспертизы, выданное ООО "Центр Архитектурно-Строительного надзора".

В ответе департамента от 10.10.2013 N 21-01-14/22812 департаментом указано на наличие замечаний к откорректированной проектной документации, а именно:

- здание торгового центра запроектировано за пределами места допустимого размещения зданий;

- нарушены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальный коэффициент застройки по градостроительному плану - 40%, по проекту - 44%; максимальная высота здания до конька крыши по градостроительному плану - 22 м, по проекту - 23,600 м; минимальный отступ от границ земельного участка;

- не представлен расчет по автостоянкам, выполненный в соответствии со СНиП;

- открытая автостоянка запроектирована за границами правомерного земельного участка.

На указанное письмо по замечаниям департамента обществом письмом от 14.10.2013 N 83 направлены пояснения.

В ходе дальнейшей переписки, в письме от 31.10.2013 N 21-01-14/24601 департамент указал на Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи и положения статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска Администрацией г. Сочи.

Считая, что строительство объекта произведено с учетом откорректированного проекта, не превышает процент городской застройки, не нарушает ничьи права, общество заявило настоящий встречный иск.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска Администрации и об удовлетворении встречного иска общества по следующим основаниям.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010) в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Таким образом, арендатор также вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Данной норме корреспондирует пункт 2 статьи 264 ГК РФ: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Системное толкование статей 222, 263, 264, 615 ГК РФ, статей 40, 41 ЗК РФ не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду. Однако арендатор земельного участка в любом случае должен доказать, что использует земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В силу части 3 статьи 222 ГК РФ, пункта 25 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 правом на предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку обладает правообладатель земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что администрация предоставила обществу земельный участок в долгосрочную аренду.

Согласно пункту 1.3. договора аренды от 05.10.2006 N 4900003975, целевым назначением использования земельного участка указана реконструкция находящегося на этом участке здания магазина.

Дополнительным соглашением от 27.04.2012 к указанному договору аренды собственником земельного участка обществу разрешено использовать земельный участок для строительства торгового центра.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что изменив постановлением администрации г. Сочи от 06.03.2012 N 390 вид разрешенного использования земельного участка - под торговый центр, установив дополнительным соглашением от 27.04.2012 к договору аренды земельного участка вид разрешенного использования земельного участка - "торговый центр", выдав обществу градостроительный план земельного участка N RU233090000-000000000004842 и разрешение на строительство спорного объекта N RU 23309/2231 от 12.05.2012, администрация г. Сочи, являясь собственником земельного участка, тем самым выразила свое волеизъявление на использование земельного участка для строительства на нем торгового центра.

Из материалов дела следует, что общество осуществило строительство торгового центра в границах земельного участка на основании выданного администрацией разрешения на строительство.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 23-АМ N 824044 от 01.09.2014 и выписке из ЕГРП от 09.04.2015 N23/050/116/2015-311 общество является собственником объекта незавершенного строительства - торгового центра, имеющего степень готовности 88% и общую площадь застройки - 5393 кв. м. Наличие записи в ЕГРП о праве собственности общества на объект (торговый центр), незавершенный строительством, свидетельствует о правомерности строительства объекта. Зарегистрированное за обществом право не оспорено и не признано отсутствующим в судебном порядке.

В виду того, что строительство торгового центра с превышением параметров строительства, указанных в разрешении на строительство, за счет вставки была осуществлена обществом без внесения изменений в разрешение на строительство, общество не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, в связи с превышением разрешенных параметров строительства объекта, суд пришел к правильному выводу, что спорный объект является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом только при наличии обязательной совокупности условий, указанных в статье 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Данный правовой вывод содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в Определении Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 N 101-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Бондарца Анатолия Ноновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 18.02.2015 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявскому Владимиру Дмитриевичу, Павловой Елене Константиновне, Вишненко Юлии Александровне, Калина Людмиле Борисовне, Погорельцеву Максиму Игоревичу.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Что представляет собой существующая вставка к построенному зданию торгового центра, соединяющая его с существующим зданием ЗАГСа по ул.Войкова, д. N14. Каковы этажность, технические параметры, функциональное назначение вставки, соответствует ли оно функциональному назначению здания торгового центра?

2. Является ли вставка самостоятельным конструктивным элементом здания торгового центра, связана ли конструктивно вставка со зданием торгового центра и/или со смежным существующим зданием ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14?

3. Являются ли вставка, а также здание торгового центра, объектом (объектами) капитального строительства и объектом (объектами) недвижимости (прочно ли связана с землей, возможно ли перемещение вставки без несоразмерного ущерба ее назначению)?

4. Расположено ли здание торгового центра с существующей вставкой на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, выходит ли здание торгового центра со вставкой за пределы этого участка? Соответствует ли строительство здания торгового центра со вставкой целевому назначению (разрешенному виду использования) земельного участка площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23?

5. Соответствует ли здание торгового центра со вставкой, расположенное на земельном участке площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, действующим на территории Краснодарского края и Российской Федерации, в том числе Федеральному закону от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Градостроительному кодексу РФ, Федеральному закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"?

6. Создает ли здание торгового центра со вставкой, расположенное на земельном участке площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении здания торгового центра с существующей вставкой. Нарушает ли здание торгового центра со вставкой права и охраняемые законом интересы других лиц, возможно ли сохранение здания торгового центра со вставкой в существующем его виде и фактических технических параметрах?

7. Создает ли здание торгового центра со вставкой единое архитектурное решение в увязке с существующим зданием ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14, выполнен ли фасад вставки и ее отделка в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра, будет ли соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи при сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах?

8. Определить погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, расположенного на земельном участке общей площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, с первоначальным проектом и является ли это допустимым в пределах допустимого при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки?

9. Возможно ли приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231, без нанесения ущерба конструктивным элементам здания торгового центра и смежному с ним зданию ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14. Приведет ли указанное приведение к нарушению единого архитектурного решения, существующего в увязке здания торгового центра со вставкой с существующим зданием ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14?

Согласно заключению N 074 от 18.04.2015, эксперты пришли к следующим выводам:

1. Существующая вставка к построенному зданию торгового центра, соединяющая его с существующим зданием ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14 имеет четыре наземных этажа и находится в осях 1-2'/В-Д с размерами в осях 6,2х12,8 м.

Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического деформационного шва с установкой двойных колонн, создающее единое пространство на каждом этаже здания. Функциональное назначение вставки в полной мере соответствует функциональному назначению здания торгового центра.

2. Четырехэтажная вставка не является самостоятельным объемно-планировочным элементом здания торгового центра, поскольку связана как конструктивно, так и функционально со зданием торгового центра. Вставка не связана своими конструкциями с конструкциями смежного существующего здания ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14.

3. Здание торгового центра и четырехэтажная вставка являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости и должны рассматриваться как единое здание.

Здание торгового центра с существующей вставкой прочно связано с земельным участком площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящимся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул.Войкова, 16/23, на котором оно находится. Перемещение здания торгового центра с существующей вставкой без несоразмерного ущерба его назначению не возможно.

4. Здание торгового центра с существующей вставкой расположено на земельном участке площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящемся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23. Здание торгового центра со вставкой не выходит за пределы этого участка.

Строительство здания торгового центра со вставкой и его функциональное назначение соответствуют целевому назначению (разрешенному виду использования) земельного участка площадью 1760 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23.

5. Здание торгового центра со вставкой, расположенное на земельном участке площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящимся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, действующим на территории Краснодарского края и Российской Федерации, в том числе Федеральному закону от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Градостроительному кодексу РФ, Федеральному закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

6. Здание торгового центра со вставкой, расположенное на земельном участке площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящимся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении здания торгового центра с существующей вставкой, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поэтому возможно сохранение здания торгового центра со вставкой в существующем его виде и фактических технических параметрах.

7. Фасад вставки и ее отделка выполнены в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра. В увязке с существующим зданием ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14 здание торгового центра со вставкой создает единое архитектурное решение в переходе от многоэтажной застройки улицы Войкова за Курортным проспектом к малоэтажной застройке со стороны морской набережной. При сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах улучшится архитектурная композиция улицы Войкова до пересечения с Курортным проспектом и будет соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи в этом композиционном ядре.

8. Площадь застройки в первоначальном проекте торгового центра была равна 695 кв. м. Площадь застройки в скорректированном проекте торгового центра равна 780 кв. м. Погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой построенного по скорректированному проекту, расположенного на земельном участке общей площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23 с первоначальным проектом составляет 4,8%. Превышение площади застройки построенного по скорректированному проекту здания торгового центра со вставкой, расположенного на земельном участке общей площадью 1760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:8, находящимся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23 на 4,3% от максимальной для Территориальной зоны "ОД-1" является допустимым при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки.

9. Приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231 невозможно без нанесения ущерба конструктивным элементам как здания торгового центра, так и смежному с ним зданию ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14. Снос вставки к основному зданию торгового центра приведет к нарушению единого архитектурного решения в увязке здания торгового центра с существующим зданием ЗАГСа по ул. Войкова, д. N 14 и ухудшению облика улицы Войкова в г. Сочи.

Судом обоснованно экспертное заключение оценено как допустимо и надлежащее доказательство, не содержащее в себе противоречий, экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ.

Экспертное заключение истцом не оспорено.

Таким образом, представленными обществом доказательствами, с учетом результатов экспертизы, подтверждено, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, а также отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения объекта.

Также из материалов дела следует, что строительство объекта осуществлено в стесненных условиях городской реконструируемой застройки с отступлением от параметров, указанных в разрешении на строительство, выразившееся в превышении площади застройки.

Согласно Приложению Г таблицы Г.1 Примечание 4... СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, утв. Приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 N 820, являющегося обязательным, в условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно- гигиенических и противопожарных норм с учетом раздела 15.

Заключением эксперта N 074 от 18.04.2015 также подтверждено, что превышение площади застройки построенного по скорректированному проекту здания торгового центра со вставкой на 4,3% от максимальной для территориальной зоны "ОД-1" является допустимым при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что допущенное при строительстве объекта превышение площади застройки на 4,8% не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является допустимым, не является существенным нарушением градостроительной деятельности.

Согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту на здание торгового центра, изготовленному филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Кревое БТИ по г. Сочи по состоянию на 14.11.2013 г., инвентарный номер 51622, вновь созданный объект недвижимости, законченный строительством, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, имеет следующие характеристики: торговый центр, литер Б общей площадью 5 582,6 кв.м., год постройки 2013, число этажей - 7 (в т.ч. 1 подземный). Наличие указанного технического паспорта свидетельствует о завершении строительства объекта с существующей вставкой.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений (по рассматриваемому делу - вставки) право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Судом установлено, что общество предпринимало действия по легализации постройки в связи с превышением площади застройки построенного объекта.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание следующие существенные обстоятельства дела:

- торговый центр построен обществом на земельном участке, находящимся у общества в долгосрочной аренде с целевым (разрешенным) видом использования этого участка - для строительства торгового центра (где также ранее были построены торговые помещения); построенное здание торгового центра не выходит за пределы земельного участка, построено в соответствии с целевым назначением земельного участка, строительством торгового центра целевое назначение земельного участка не изменено;

- торговый центр построен за счет общества и находится в его фактическом владении и пользовании;

- торговый центр соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении здания торгового центра с существующей вставкой, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;

- превышение параметров, указанных в разрешении на строительство, представляет собой четырехэтажную вставку (далее - вставка), сблокированную с основным зданием, создающую единое пространство на каждом этаже здания, функциональное назначение вставки соответствует функциональному назначению здания торгового центра;

- вставка не является самостоятельным объемно-планировочным элементом здания торгового центра, вставка связана конструктивно и функционально со зданием торгового центра, не связана с конструкциями смежного здания ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д. 14;

- здание торгового центра и вставка являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости и являются единым зданием торгового центра;

- площадь застройки в первоначальном проекте торгового центра была равна 695 кв. м. Площадь застройки в скорректированном проекте торгового центра составляет 780 кв. м. Погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту по сравнению с первоначальным проектом, составляет 4,8%; погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту, с первоначальным проектом составляет 4,8%. Превышение площади застройки объекта на 4,8% от максимальной для территориальной зоны "ОД-1" является допустимым при проектировании и строительстве в стесненных условиях городской реконструируемой застройки и не является существенным нарушением градостроительной деятельности;

- фасад вставки и ее отделка выполнены в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра; в увязке с существующим зданием ЗАГСа (г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14) здание торгового центра со вставкой создает единое архитектурное решение в переходе от многоэтажной застройки улицы Войкова за Курортным проспектом к малоэтажной застройке со стороны морской набережной. При сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах улучшится архитектурная композиция улицы Войкова до пересечения с Курортным проспектом и будет соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи в этом композиционном ядре;

- приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231 невозможно без нанесения ущерба конструктивным элементам как здания торгового центра, так и смежному с ним зданию ЗАГСа (г. Сочи, ул. Войкова, д. N 14), так как снос вставки приведет к нарушению единого архитектурного решения в увязке здания торгового центра с существующим зданием ЗАГСа и ухудшению облика улицы Войкова в г. Сочи;

- возможно сохранение здания торгового центра со вставкой в существующем его виде и фактических технических параметрах;

- при строительстве вставки к основному зданию администрация, осуществляя контроль за градостроительной деятельностью, не предприняла мер для приостановления ее строительства (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют);

- общество является собственником объекта, незавершенного строительством - торгового центра, имевшего строительную готовность в размере 84%, данное право администрацией не оспорено и не признано судом отсутствующим;

- общество предприняло меры для корректировки проекта, внесению изменений в разрешение на строительство, необходимого для строительства торгового центра со вставкой;

- для строительства торгового центра, на этот объект филиалом "СочиВодоканал" обществу выданы технические условия на водоснабжение от 23.12.2011 N 05.3-08/5452, которые обществом выполнены (справка о выполнении технических условий от 23.12.2011 N 05.3-08/5452, акт готовности водопроводной сети от 19.04.2013 N 1742, актом готовности канализационной сети от 19.04.2013 N 1743, акт о присоединении к сетям водоснабжения от 19.04.2013 N 1741);

- для строительства торгового центра, на данный объект ОАО "Кубаньэнерго" обществу выданы технические условия для присоединения к электрическим сетям ОАО "Кубаньэнерго" от 25.11.2013 (с изменениями от 16.09.2014).

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания за обществом права собственности на торговый центр и удовлетворения встречного иска общества.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки судом обоснованно отказано.

В обоснование жалобы Администрация г. Сочи указала, что договор аренды от 05.10.2006 г. является ничтожной сделкой, поскольку в момент его заключения земли относились к объектам Федеральной собственности.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Данные доводы не были заявлены истцом в суде первой инстанции. Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Заявителем не представлены доказательства наличия уважительных причин невозможности указания об этих доводах в суде первой инстанции.

Кроме того, данные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

На земельном участке площадью 1760 кв.м., находящемся по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Войкова/Курортный просп. 16/23, ранее - до начала строительства торгового центра располагалось здание продовольственного гастронома N 1 (литер А) и здание складское и торговое (литер Д) (далее - объекты недвижимого имущества), первоначальным собственником которых являлось ТОО "Гастроном N 1" на основании договора N 921 от 24.11.1994 купли-продажи государственного (муниципального) имущества, акта приёма-передачи от 24.11.1994, перечня основных фондов от 24.11.1994, свидетельства о праве собственности от 10.01.1995 регистрационный N С/921, выданного Комитетом по управлению имуществом г.Сочи и зарегистрированного МП БТИ г.Сочи 30.01.1995 инвентарное дело N 3174, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25.09.2001.

В последующем, в результате различных сделок, и на момент начала строительства торгового центра, ООО "Стелс" являлось собственником объектов недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 029719 от 07.07.2008, серии 23-АЕ N 029720 от 07.07.2008, серии 23-АЕ N 029721 от 07.07.2008.

Ранее, в связи с приватизацией муниципального имущества по договору купли-продажи государственного (муниципального) имущества N 921 от 24.11.1994, земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества, был предоставлен Товариществу с ограниченной ответственностью "Гастроном N 1" в бессрочное (постоянное) пользование для размещения и эксплуатации приватизированных объектов недвижимого имущества, этому товариществу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землёй серии КК-2 N 426001476 с приложением чертежа границ земель и описанием координат, госакт зарегистрирован в книге записей государственных актов на право собственности, владения и пользования землей за N 1375.

В силу части 1 статьи 37 ЗК РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Аналогичное правило установлено в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

08.12.1997 между комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и ТОО "Гастроном N 1" (арендатор) заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 506, зарегистрированный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Сочи за N 299 от 27.02.1998, о чём имеется соответствующая информация (отметка) на последнем листе договора.

Согласно п.1.1. договора арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1760 кв.м., на котором расположено здание гастронома N 1 и кафе "Модерн", по улице Войкова, 23,16 Центрального района г.Сочи (п.1.1. договора).

Пунктом 5 Постановления Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" и приказом Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 Комитет по управлению имуществом города Сочи был наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом, в частности, с правами распоряжения федеральным имуществом, в т.ч. земельными участками особо охраняемых природных территорий федерального значения, и заключения договоров аренды (указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2009 по делу N А32-5438/2008, от 22.09.2011 по делу N А32-14408/2010, от 14.06.2011 по делу N А32-13122/2010, от 25.05.2011 по делу N А32-22190/2010, от 06.03.2009 по делу N А32-13741/2008).

Подписывая договор аренды от 08.12.1997 N 506, комитет по управлению имуществом г. Сочи действовал как территориальное агентство Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

Договор аренды в судебном порядке не оспорен, не расторгнут, не признан незаключенным либо недействительным. Таким образом, договор аренды от 08.12.1997 N 506 был заключен в соответствии с действовавшим на дату его заключения (1997 г.) законодательством (п.1 ст. 552 ГК РФ, ч.1 ст.37 ЗК РСФСР 1991 года (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1), подписан уполномоченным органом, оснований для признания договора аренды незаключенным либо недействительной (ничтожной) сделкой не имеется, являлся заключённым и действительным.

30.10.2003 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о постановке земельного участка на кадастровый учёт и присвоении ему кадастрового номера 23:49:0204026:8 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.07.2014 N 2343/12/14-560135).

05.10.2006 между администрацией г.Сочи (арендодатель) и ЗАО "Интеко-Сочи" (арендатор) заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003975, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1760 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204026:8, фактически занимаемый зданием магазина и кафе "Модерн", для его реконструкции по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г.Сочи (п.п. 1.1., 1.3. договора).

03.04.2008 между ЗАО "Интеко-Сочи" и ООО "Стелс" заключен договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900003975 от 05.10.2006, на основании которого к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 4900003975 от 05.10.2006.

10.09.2009 в ЕГРП внесена запись N 23-23/064/2009-697 о регистрации права собственности муниципального образования города-курорта Сочи на земельный участок (выписка из ЕГРП от 09.04.2015 N 23/050/116/2015-314).

Таким образом, уже будучи собственником земельного участка, администрация г.Сочи своим постановлением от 06.03.2012 N 390 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:8 по улице Войкова, 16/23 в Центральном районе г.Сочи" изменила вид разрешенного использования земельного участка - под торговый центр. Указанное постановление в судебном порядке не оспорено и не признано незаконным.

На основании названного постановления, в пределах своих полномочий, дополнительным соглашением от 27.04.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стелс" (арендатор) внесены изменения в пункт 1.1. договора аренды земельного участка об установлении нового вида разрешенного использования земельного участка - "торговый центр". Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 06.05.2012, запись регистрации за N 23-23-50/038/2012-428. Указанное доп.соглашение не оспорено и не признано в судебном порядке недействительным. Также, будучи собственником земельного участка Администрация выдала разрешение на строительство.

Кроме того, иск о признании ничтожным договора аренды от 05.10.2006 N 4900003975, отсутствующим обременения в виде аренды общества на земельный участок и истребовании земельного участка не заявлен; спорный земельный участок у общества не изъят, в ЕГРП существует запись о регистрации права аренды на земельный участок в пользу общества, в настоящее время общество является фактическим пользователем участка в силу статей 1 и 36 ЗК РФ.

Необоснованны и противоречат материалам дела доводы заявителя об отсутствии в составе разрешительной документации положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации возводимого обществом объекта капитального строительства, несследыванием судом "экологической составляющей".

Часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

Указанный документ предоставляется заинтересованным лицом в уполномоченный орган в составе перечня документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Материалы дела подтверждают, что объект возведён на земельном участке, находящимся во второй зоне округа санитарной охраны курорта и относящимся к особо охраняемым природным территориям. Органом местного самоуправления обществу выдан градостроительный план земельного участка N RU233090000-00000000000484 от 03.02.2012 (утверждён директором департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Шевейко О.В.) и оформлено разрешение на строительство торгового центра от 12.05.2012 N RU 23309/2231.

Таким образом, администрация самостоятельно согласовала использование принадлежащего обществу земельного участка для целей строительства торгового центра.

Кроме того, при проведении судебной экспертизы перед экспертом ставился, в том числе, вопрос "Соответствует ли здание торгового центра со вставкой, расположенное на земельном участке площадью 1760 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204026:8, по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Войкова, 16/23, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности".

Из представленного в материалы дела заключения эксперта N 074 от 18.04.2015 следует, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, действующим на территории Краснодарского края и Российской Федерации, в том числе Федеральному закону от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Градостроительному кодексу РФ, Федеральному закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что общество не совершило действий по внесению изменений в первоначальную проектную документацию, не согласовало её с администрацией г.Сочи, не обратилось в администрацию г.Сочи с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, на земельном участке общество осуществило строительство торгового центра со вставкой.

Для легитимации построенного объекта за счёт общества выполнена корректировка проектной документации, внесены соответствующие изменения в первоначальную проектную документацию: увеличена площадь застройки и строительный объём объекта, изменены технико-экономические показатели объекта - с 695 кв.м. до 780 кв.м., изменена абсолютная отметка пола первого этажа с 11,00 м. до 12,05 м.

При корректировке первоначальной проектной документации изменена планировка первых четырёх наземных этажей объекта за счёт 4-х этажной вставки с размерами в осях 6,2 м. х 12,8 м. Блокировка основного здания и вставки осуществлена посредством антисейсмического шва с установкой двойных колонн, создающих единое пространство на каждом этаже объекта. Вставка запроектирована над подвальным этажом основного здания и отделена от здания ЗАГСа деформационным швом. Блокировка вставки со зданием ЗАГСа выполнена путём примыкания друг к другу двух брандмауэрных стен.

Положительным заключением негосударственной экспертизы N 2-1-1-0014-13 от 15.09.2013 указано, что проектная документация по объекту "Торговый центр по улице Войкова, 16/23, в Центральном районе г.Сочи" соответствует требованиям Федерального закона РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "О техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений", градостроительному плану земельного участка N RU233090000-000000000004842 от 03.02.2012.

Откорректированная проектная документация передана обществом в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства города Сочи (далее - департамент) с письмом от 15.07.2013 N 54 о согласовании измененной проектной документации.

16.09.2013 общество направило в департамент откорректированную рабочую документацию и положительное заключение негосударственной экспертизы, выданное ООО "Центр Архитектурно-Строительного надзора".

Положительного заключения не последовало.

Не согласившись с бездействием администрации по невнесению изменений в разрешение на строительство N RU 23309/2231 от 12.05.2012 в соответствии с откорректированной обществом проектной документацией по объекту, общество обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия администрации в вопросе невнесения в установленном порядке изменений в разрешение на строительство N RU 23309/2231 в соответствии с откорректированной проектной документацией по объекту "Торговый центр по ул. Войкова 16\23, в Центральном районе города Сочи"; обязать администрацию города Сочи считать изменения в связи с корректировкой проектной документации по объекту своевременно, то есть до истечения срока действия, внесенными в Разрешение на строительство N RU 23309/2231 от 12.05.2012 г. (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 N 15АП-12506/2014 дело N А32-1128/2014, в удовлетворении заявления отказано по основаниям непрохождения обществом повторной государственной экспертизы корректировки.

Таким образом, указанные действия общества и судебные акты по делу N А32-1128/2014 свидетельствуют о том, что общество не имело намерения осуществить самовольное строительство торгового центра без обращения в уполномоченные органы, на протяжении более трёх лет общество активно взаимодействовало с администрацией по вопросам осуществления строительства спорного объекта и корректировки проектной документации; общество предпринимало надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, по внесению изменений в разрешение на строительства в части указания в нём изменённых параметров строительства объекта. Необходимость в легализации здания торгового центра послужила основанием для обращения общества в арбитражный суд со встречным иском о признании права.

При получении судебной экспертизы с положительными ответами по всем необходимым вопросам, с учетом проверки корректировки проекта, соответствия корректировки необходимым нормам и правилам, администрация не представляет обоснование невозможности введения в эксплуатацию спорного объекта.

С учетом всех указанных обстоятельств, представленных доказательств, с учетом проведенной экспертизы, установив, что торговый центр построен обществом на земельном участке, находящимся у него в долгосрочной аренде с целевым (разрешенным) видом использования этого участка - для строительства торгового центра; объект не выходит за пределы земельного участка, построен в соответствии с целевым назначением земельного участка; торговый центр построен за счёт общества; торговый центр соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан при сохранении здания торгового центра с существующей вставкой, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; превышение параметров, указанных в разрешении на строительство, представляет собой четырёхэтажную вставку, сблокированную с основным зданием, создающую единое пространство на каждом этаже здания, функциональное назначение вставки соответствует функциональному назначению торгового центра; вставка не является самостоятельным объемно-планировочным элементом здания торгового центра, вставка связана конструктивно и функционально со зданием торгового центра, не связана с конструкциями смежного здания ЗАГСа по адресу: г. Сочи, ул.Войкова, д.14; здание торгового центра и вставка являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости и являются единым зданием торгового центра; погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту по сравнению с первоначальным проектом, составила 4,8%; погрешность площади застройки здания торгового центра со вставкой, построенного по скорректированному проекту, с первоначальным проектом составила 4,8%, что не является существенным нарушением градостроительной деятельности; фасад вставки и её отделка выполнены в едином архитектурном стиле с основным зданием торгового центра; в увязке с существующим зданием ЗАГСа (г.Сочи, ул.Войкова, д. N 14) здание торгового центра со вставкой создает единое архитектурное решение в переходе от многоэтажной застройки улицы Войкова за Курортным проспектом к малоэтажной застройке со стороны морской набережной; при сохранении построенного здания торгового центра со вставкой в существующих его технических параметрах улучшится архитектурная композиция улицы Войкова до пересечения с Курортным проспектом и будет соответствовать внешнему архитектурному облику г. Сочи в этом композиционном ядре; приведение построенного здания торгового центра со вставкой в соответствие с параметрами, установленными в разрешении на строительство от 12.05.2012 N RU 23309/2231 невозможно без нанесения ущерба конструктивным элементам как здания торгового центра, так и смежному с ним зданию ЗАГСа (г.Сочи, ул.Войкова, д.N14), так как снос вставки приведёт к нарушению единого архитектурного решения в увязке здания торгового центра с существующим зданием ЗАГСа и ухудшению облика улицы Войкова в г.Сочи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для легализации спорного объекта и признания права собственности общества на него.

Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 г. по делу N А32-17138/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева