Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2015 г. N 11АП-10287/15

г. Самара

14 августа 2015 г.

Дело N А49-13695/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы Управления муниципального имущества Администрации г. Пензы и индивидуального предпринимателя Кузяковой Натальи Андреевны

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 июня 2015 года по делу N А49-13695/2014 (судья Карпова Е.А.)

по иску Управления муниципального имущества Администрации г. Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481)

к индивидуальному предпринимателю Кузяковой Наталье Андреевне (ИНН 583700198910, ОГРНИП 304583708600146), г.Пенза,

о взыскании задолженности по договору аренды, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами,

и встречному иску о признании незаконным расчета арендной платы в части и об обязании произвести расчет арендной платы с применением измененной кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кузяковой Наталье Андреевне о взыскании 750460,87 руб. - задолженности по договору аренды N 7948 от 25.05.2007, в том числе 586 694,69 руб. - долг по арендной плате за период с января по сентябрь 2014 г. по договору аренды N 7498 от 25.05.2007, 156172,55 руб. - пени за период с 30.01.2014 по 25.09.2014, 7593,63 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2014 по 19.11.2014.

ИП Кузякова Н.А. обратилась в суд со встречным заявлением о признании незаконным расчета арендной платы по договору аренды N 7948 от 25.05.2007 в части применения кадастровой стоимости в размере 29 109 139 руб. с 19.06.2014, и об обязании истца по первоначальному иску произвести расчет арендной платы по указанному договору с 19.06.2014 с применением кадастровой стоимости в размере 16 580 000 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции 011.06.2015 ИП Кузякова Н.А. отказалась от встречных исковых требований.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08.06.2015 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 08.06.2015) исковые требования Администрации города Пензы удовлетворены частично, судебные расходы распределены между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

С индивидуального предпринимателя Кузяковой Натальи Андреевны в пользу Управления муниципального имущества Администрации города Пензы взыскана сумма 74 215,73 руб., в т.ч. долг - 62 730,16 руб., пени - 10 709,28 руб., проценты - 776,29 руб. В остальной части иска отказано.

Также с ИП Кузяковой Натальи Андреевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2969 руб.

Отказ ИП Кузяковой Натальи Андреевны от встречного иска к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы принят судом, производство по делу по встречному иску прекращено.

Индивидуальному предпринимателю Кузяковой Наталье Андреевне из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 12 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кузякова Н.А. и Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Управление в жалобе просит изменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме, при этом ссылается на то, что при расчете необходимо использовать коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, равный 6, поскольку договором аренды предусмотрено, что на земельном участке расположены складские помещения, доказательств того, что спорный земельный участок используется не под складские помещения, в материалах дела нет.

ИП Кузякова Н.А. в жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт о взыскании арендной платы за земельный участок, исходя из величины кадастровой стоимости, определенный решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 11.08.2014 N 11/19.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы, правопреемником которого является Управление муниципальным имуществом Администрации г.Пензы (арендодателем), и Ступаком Александром Юрьевичем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 7948 от 25.05.2007 (л.д.16-17), по условиям которого арендодатель на основании Постановления главы Администрации г.Пензы N 959/4 от 21.08.2006 передает арендатору в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:02005005:0006, площадью 21115,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Кордон Студеный, 44, - для использования под производственно-складские помещения.

В соответствии с п.3.2., п.3.5. договора арендная плата за пользование участком составила 417 739,16 руб. в год, 34811,60 руб. в месяц и должна вноситься в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж.

Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (п.3.3).

Согласно п.3.4. договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п.1.2. договора).

Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты.

Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением вида деятельности арендатора производится в том числе на основании материалов проверки органов государственного и муниципального контроля за использованием земельных участков.

В пункте 5.1. договора стороны установили обязанность арендатора в случае несвоевременного внесения арендной платы уплачивать арендодателю пени в размере 0,3% неуплаченной суммы за каждый день просрочки

Срок аренды земельного участка определен сторонами в п.3.1. договора в 49 лет - по 21.08.2055.

Согласно расчету арендной платы (л.д.19) ее годовой размер (417739,16 руб.) рассчитан по формуле: АП-Кл*Бс*Sстр, где АП - размер арендной платы, Кл - коэффициент льгот, Sзу - площадь земельного участка - 21115, Бс - базовый размер арендной платы, зависящий от вида использования земель и кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка соответствующего кадастрового квартала - 19,78, кадастровая стоимость - 989,20.

По акту приема-передачи от 25.05.2007 (л.д.20) истец передал арендатору Ступаку А.Ю. предусмотренный договором аренды земельный участок.

Как видно из материалов дела, впоследствии права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 7948 от 25.05.2007 перешли от Ступака А.Ю. к Суворову С.В. - на основании договора уступки прав и обязанностей от 29.06.2007 (л.д.24), от Суворова С.В. к Никину М.П. на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 20.07.2010 (л.д. 25-26), от Никина М.П к Кузяковой Н.А. на основании договора уступки прав и обязанностей от 20.01.2014 (л.д.27-28).

Письмом N 9/1258 от 17.04.2014 (л.д.32) истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы до суммы 2 619 822,51 руб. в год (218 318,54 руб./месяц) с момента получения арендатором данного уведомления и до суммы 3 100 123,30 руб. в год (258 343,61 руб./месяц) - с 01.01.2015. Согласно отметке, имеющейся на уведомлении, оно получено ответчиком Кузяковой Н.А. 19.06.2014.

Расчет размера арендной платы в сумме 2 619 822,51 руб. произведен истцом по формуле: А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка - 29 109 139 руб., Нст - ставка земельного налога - 1,5%, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора - 6, Кка - коэффициент категории арендатора (л.д.32).

15.10.2014 между Управлением муниципального имущества Администрации города Пензы и Кузяковой Н.А. подписано соглашение о расторжении договора аренды N 7948 от 25.05.2007, в соответствии с которым стороны определили, что договор прекратил свое действие с 25.09.2014 (л.д.29).

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнены ненадлежащим образом, за ним образовалась задолженность за период с 28.01.2014 по 25.09.2014 в сумме 586 694,69 руб. Кроме того, за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени за период с 30.01.2014 по 25.09.2014 в сумме 156 172,55 руб., исходя из расчета 0,3 % за каждый день просрочки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2014 по 19.11.2014 в сумме 7 593,63 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска в заявленном размере, указывает на неправильное применение истцом в расчете арендной платы, начисленной с июня по сентябрь 2014 года, коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора равному 6, а также величины кадастровой стоимости земельного участка, поскольку решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 11.08.2014 N 11/19 кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости - 16 580 000 руб. (л.д.64-66).

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что расчет, произведенный истцом, фактически верный, за исключением применения коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора равного 6.

Суд правомерно указал, что согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРИП в отношении Кузяковой Н.А. на момент уступки ей прав арендатора по договору аренды (по состоянию на 20.01.2014) и на момент подачи настоящего искового заявления, основным видом деятельности Кузяковой Н.А. является производство хлеба и мучных кондитерских изделий длительного хранения.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно п.3.4. договора изменение размера арендной платы в связи с изменением вида деятельности арендатора производится в том числе на основании материалов проверки органов государственного и муниципального контроля за использованием земельных участков.

Как указал ответчик, и не оспорил истец, проверки по соблюдению земельного законодательства при использовании арендуемого земельного участка органами контроля не проводились (л.д.116-117).

Поскольку из выписки из ЕГРИП не следует, что ИП Кузякова Н.А. осуществляет какие-либо иные виды деятельности помимо производства хлеба и мучных кондитерских изделий длительного хранения, Управлением не доказано обратное (поскольку контрольные мероприятия не проводились), договором предусмотрено такое основание для изменения размера арендной платы как изменение вида деятельности арендатора, а также принимая во внимание то, что осуществляемый вид деятельности Кузяковой Н.А. не противоречит назначению земельного участка, установленного договором - под производственно-складские помещения, суд первой инстанции правомерно применил коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора равный 1,5.

Между тем, отклоняя довод ответчика о применении для расчета арендной платы кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 11.08.2014 N 11/19, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, но не чаще одного раза в год, т.е. что размер арендной платы в 2014 году не может быть изменен исходя из величины кадастровой стоимости, определенной решением Комиссии.

В силу ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в ред. в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Изменения в данной статье вступили в силу с 22.07.2014, следовательно, подлежат применению к рассматриваемому спору.

Поскольку Кузяковой Н.А. подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 24.07.2014, следовательно, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 11.08.2014 N 11/19 кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 16 580 000 руб. подлежит применению с 01.01.2014.

Вывод суда о том, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, является ошибочным, поскольку данная норма закреплена в Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, установленных в постановлении Правительства Российской Федерации РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 30.10.2014) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которые применяется только в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Таким образом, расчет арендной платы за спорный земельный участок должен быть произведен следующим образом.

Постановлением Правительства Пензенской области от 4.12.2009 N 940-пП утвержден Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п.2.1. названного постановления годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом), Нст - ставка земельного налога, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, Кка - коэффициент категории арендатора.

Постановлением Администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены значения коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов (Квд): для арендаторов, осуществляющих обслуживание и эксплуатацию предприятий легкой и пищевой промышленности, строительного комплекса, издательской деятельности установлен коэффициент (Квд) - 1,5.

Таким образом, с учетом кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, расчет арендной платы будет следующим:

А= 16 580 000* 1,5%*1,5 = 373 050 руб. - за год.

Арендная плата за месяц составит 31 087,50 руб.

Учитывая период задолженности с 28.01.2014 по 24.09.2014 включительно, сумма долга составляет 246 493,78 руб.

Из материалов дела следует и сторонам не оспаривается, что обязательства по внесению арендной платы исполнены ответчиком в сумме 276 549,82 руб.

Следовательно, у ИП Кузяковой Н.А. отсутствует задолженность по уплате арендной платы, в связи с чем требования истца о взыскании долга в сумме 586 694,69 руб. не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, п. 3.5 договора аренды установлена оплата арендных платежей ежемесячно, не позднее 5-ого числа месяца, за который производится платеж.

Поскольку оплата в спорном периоде была произведена предпринимателем 20.06.2014 в сумме 178 549,82 руб., 15.07.2014 в сумме 35 000 руб. и 25.09.2014 в сумме 63 000 руб., в общей сумме на 276 549,82 руб., с нарушением сроков оплаты, то с ответчика подлежат взысканию пени.

Истцом начислены пени, сходя из ставки 0,3% за каждый день просрочки.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе потребовать уплаты просрочившим должником неустойки по условиям соглашения о ней.

Факт нарушения арендатором предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил, что предусмотренный договором аренды размер пени - 0,3% за каждый день просрочки фактически составляет 108% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, поскольку как в период возникновения просрочки, так и на момент рассмотрения спора, ставка рефинансирования Центрального банка РФ не превышает 8,25 % годовых и правомерно применил ст. 333 ГК РФ при расчете неустойки.

С учетом рассчитанного судом апелляционной инстанции долга и сроков фактической оплаты арендных платежей пени за период с 30.01.204 по 25.09.2014 составляют 2 582,08 руб.

Кроме того, истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 7593,63 руб., начисленные с 26.09.2014 по 19.11.2014.

Согласно ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате кредитор вправе потребовать уплаты процентов на сумму этих средств по ставке рефинансирования, действующей на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Между тем, поскольку по состоянию на 26.09.2014 у ответчика отсутствовала задолженность по уплате арендных платежей, оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами нет.

Таким образом, с учетом вышеизложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны с неправильным применением норм материального права.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение Арбитражного суда Пензенской области суда следует изменить.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 июня 2015 года по делу N А49-13695/2014 изменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузяковой Натальи Андреевны (ИНН 583700198910, ОГРНИП 304583708600146) в пользу Управления муниципального имущества Администрации г. Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481) пени в сумме 2 582,08 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузяковой Натальи Андреевны (ИНН 583700198910, ОГРНИП 304583708600146) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 68 (шестьдесят восемь) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева