Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 18АП-8796/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2016 г. N Ф09-8923/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

13 августа 2015 г.

Дело N А07-2497/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 по делу N А07-2497/2015 (судья Харисов А.Ф.).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" (далее - ООО "Уфа-Квартал", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2393к от 04.06.2008, площадью 9440, 00 кв. м, находящегося по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6 "Г", кадастровый номер 02:66:010705:74, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования: "для проектирования и строительства 9-ти этажного жилого дома в микрорайоне N 13" (т.1 л.д. 14-17).

В соответствии с определением суда первой инстанции от 22.04.2015 (т.1 л.д. 139-143) в порядке ч. 5 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в деле участвует прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор), на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - администрация).

Решением суда первой инстанции от 03.06.2015 (резолютивная часть от 27.05.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т.2 л.д. 13-45).

В апелляционной жалобе ООО "Уфа-Квартал" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение норм материального права (т.2 л.д.53).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя жалобы, вид разрешенного использования изменен администрацией постановлением от 25.08.2005 N 2835 для проектирования и строительства жилого дома. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) открытому акционерному обществу "Башкирэнерго", на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, приобретенный истцом по договору купли-продажи от 29.01.2008. Вид разрешенного использования выбирается правообладателем, в том числе арендатором, земельного участка самостоятельно без дополнительных согласований из числа предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (абз. 2 п.2 ст. 7, абз. 2 п.3 ст. 85 ЗК РФ, ч.7 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ). В отношении земельного участка, переданного в аренду, такое изменение осуществляется путем внесения соответствующих изменений в договор аренды, новое предоставление земельного участка не осуществляется. В обоснование позиции апеллянт ссылается на постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13, письмо Минэкономразвития РФ от 22.11.2011 N Д23-4850. Податель жалобы обращает внимание, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делам N А07-13272/2014, N А07-22321/2014, N А07-20505/2014 признано законным предоставление земельного участка 28.11.2008 без проведения торгов.

К дате судебного заседания прокурор представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. В отзыве прокурор также пояснил, что земельный участок предоставлен истцу для строительства детского сада. А поскольку в силу ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка для целей жилищного строительства возможно только путем проведения аукциона, то внесение испрашиваемых обществом изменений в договор аренды земельного участка приведет к предоставлению земельного участка в обход установленной ст. 30.1 ЗК РФ процедуры. Решением Управления Федеральной антимонопольной службы Республики Башкортостан от 17.02.2015 установлено нарушение администрацией ч.1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции", выразившееся в принятии постановлений от 25.08.2008 N 2835, от 16.04.2009 N 863 и выдаче ООО "Уфа-Квартал" разрешения на строительство многоэтажного жилого дома. Указанные постановления и разрешение на строительство впоследствии отменены администрацией, что признано законным решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон, третьего лица и прокурора не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

К дате судебного заседания прокурор представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором решение суда первой инстанции просил оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.06.2008 между ООО "Уфа-Квартал" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) на основании постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск N 541 от 27.02.2008 г. (т.1 л.д. 29), заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2393к (далее- договор аренды, т.1 л.д. 30-32).

По условиям указанного договора аренды (п. 1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9440 кв. м, с кадастровым номером 02:66:010705:74, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6-Г, из земель населенных пунктов, (далее - Участок), для использования в целях завершения строительства детского сада N 30 в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющийся его неотъемлемой частью.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - детский сад N 30, находящийся на праве собственности у арендатора.

Указанное обстоятельство подтверждено договором купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2008 (т.1 л.д. 22) и свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2008 (т.1 л.д. 28).

Исходя из положений п. 3.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 27.02.2008 до 27.02.2011.

Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.06.2008 года (л.д. 33 т.1).

25.08.2008 постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан N 2835 (т.1 л.д. 38) обществу "Уфа-Квартал" разрешено проектирование 9-ти этажного жилого дома на месте объекта незавершенного строительства - детского сада N 30, находящегося в собственности в микрорайоне N 13.

Постановлением администрации от 16.04.2009 N 863 (т.1 л.д. 46) утвержден градостроительный план земельного участка в городском округе г. Нефтекамск с целью размещения 9-ти этажного жилого дома в соответствии с постановлением администрации от 25.08.2008 N 2835.

29.01.2014 истцу выдано разрешение на строительство N RU 03303000-6 (т.1 л.д. 57).

Изменением N 1 от 03.03.2011 к договору аренды земельного участка N 2393 к от 04.06.2008 (т.1 л.д. 49) на основании постановления администрации N 414 от 16.02.2011 (т.1 л.д. 48) внесены изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка N 2393 к от 04.06.2008, срок аренды продлен до 27.02.2013, дополнительным соглашением N 2 от 19.04.2013 к договору (л.д. 51) на основании постановления администрации N 1216 от 11.04.2013 (л.д. 50) - до 27.02.2015.

Письмами от 29.09.2014 N 107/01-123, N 107/01-124 истец обратился в Комитет и администрацию (т.1 л.д. 58, 59) с просьбой о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2393 к от 04.06.2008 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В ответе от 14.11.2014 N 2905 Комитет отказал обществу во внесении изменений в договор аренды, указав, что предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в порядке, установленном ст. 30.1 ЗК РФ (т.1 л.д. 60).

Полагая, что отказ Комитета не соответствует закону и нарушает права и законные интересы, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 420, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п.2 ст. 30.1 ЗК РФ, исходил из того, что у Комитета как арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Материалами дела подтверждается, что Комитетом истцу земельный участок предоставлен для завершения строительства детского сада N 30, что отражено в п. 1.1 договора аренды от 04.06.2008 N 2393к.

В заявлениях от 29.08.2014 истец просил изменить назначение спорного земельного участка для проектирования и строительства 9-этажного жилого дома в микрорайоне N 13.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период обращения общества в Комитет и его рассмотрения были урегулированы в статье 30.1 ЗК РФ, пунктом 2 которой установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:74 в аренду осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с завершения строительства детского сада на строительство жилого дома, по существу направлено на обход установленной статьями 30, 30.1 ЗК РФ процедуры торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Внесение испрашиваемого изменения в договор аренды земельного участка от 04.06.2008 N2393к позволит обществу осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ, которые в данном случае не соблюдены, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отказ Комитета в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка является правомерным.

Установив, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона для завершения строительства детского сада, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Комитета обязанности по внесению изменений в условия договора аренды от 04.06.2008 N 2393к в части изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, а именно "для проектирования и строительства 9-ти этажного жилого дома в микрорайоне N 13" вместо "для завершения строительства детского сада N 30", в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении искового заявления общества.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что у в данном случае у арендодателя отсутствует обязанность по внесению изменения в действующий договор аренды в части разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, поскольку действующим законодательством, регулирующим правоотношения сторон (глава 34 ГК РФ, статья 22 ЗК РФ), такая обязанность не установлена.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования "для завершения строительства детского сада N 30". То есть, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В данном случае воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не должна рассматриваться как абсолютная и не может ущемлять права Комитета как представителя собственника земельного участка.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Руководствуясь указанной выше правовой позицией, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Комитета как арендодателя обязанности изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и основанными на неправильном толковании закона.

Возражения истца, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией отклоняются как не имеющие правового значения для данных конкретных обстоятельств и не исключающие необходимости соблюдения процедуры, установленной статьей 30.1 ЗК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 обществу с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" отказано в удовлетворении требований о признании постановлений Администрации городского округа г. Нефтекамск NN 5943, 5947 от 31.12.2014 недействительными, которыми отменены постановления от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863.

В рамках рассмотрения дела N А07-2893/2015 судом установлено, что указанные постановления являются законными и обоснованными, поскольку вынесение постановлений администрации о разрешении строительства многоквартирного жилого дома вместо детского сада, а также об утверждении соответствующего градостроительного плана земельного участка нарушает установленный законом порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленный пунктами 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 по делу N А07-2497/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И. Ю. Соколова