Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 05АП-5410/15

г. Владивосток

12 августа 2015 г.

Дело N А51-31137/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 06 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-5410/2015

на решение от 14.04.2015 судьи А.К. Калягина

по делу N А51-31137/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "КОРВУС"

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже

муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: Дуденкова М.В. по доверенности от 25.11.2014 сроком действия на три года, паспорт;

от ответчика: Салыкова Л.В. по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6141 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение;

от Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" - Барлева О.Н. по доверенности от 29.12.2014 N 1-14/5156 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;

от ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОРВУС" (далее по тексту - истец, ООО "КОРВУС") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий в отношении рыночной стоимости имущества - нежилых помещений общей площадью 156,5 кв.м в здании (Лит. А), в том числе площадью 80,9 кв.м, номера на поэтажном плане: 54 - 60 (II), этаж: подвал; площадью 75,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 40 - 48 (II), этаж: 1, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, дом 85 (далее спорное имущество), возникших между сторонами в связи с заключением договора N 222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о выкупе в рассрочку, сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях (с субъектами малого и среднего предпринимательства), и просит изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 5 169 491 рубль 53 копейки (без учета НДС)", поскольку согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (далее по тексту - ООО "Центр развития инвестиций") от 25.09.2014 N 14-01.1888 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 23.12.2013 составляла 6 100 000 рублей, включая НДС, тогда как ответчик указал в договоре завышенную стоимость спорного имущества в размере 7 940 678 рублей, исходя из данных отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (далее по тексту - ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон") N 948 от 15.05.2014.

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просил урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора N 222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке, составленному независимым оценщиком ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", N 1320 от 04.03.2015 цена продажи арендуемого имущества составляет 5 164 407 рублей (без учета НДС)"

Суд первой инстанции в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее по тексту - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости").

Решением от 14.04.2015 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие между ООО "КОРВУС" и УМС г. Владивостока при заключении договора N 222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке, составленному независимым оценщиком ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", N 1320 от 04.03.2015 цена продажи арендуемого имущества составляет 5 164 407 (пять миллионов сто шестьдесят четыре тысячи четыреста семь) рублей (без учета НДС)".

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указал, что в договоре купли-продажи спорного муниципального помещения не может быть предусмотрена иная цена, чем установленная решением Думы г. Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в город Владивостоке на 2014-2016 годы" на основании отчета от 15.05.2014 N 948 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в составе нежилых помещений в здании (лит.А), общей площадью 156,60 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 85", выполненного ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон", поскольку данный отчет и решение Думы не оспаривались и являются действующими. Также указал, что суд первой инстанции в нарушении статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (далее по тексту - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) не привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон".

Определением от 09.07.2015 Пятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в силу следующих обстоятельств.

Согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Отчетом N 948 от 15.05.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилые помещения в здании (лит. А) общей площадью 156,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул.Светланская 85), выполненным оценщиком ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" установлена цена продажи арендуемого имущества в размере 7 940 678 рублей (без учета НДС).

Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде одной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). Оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 5 АПК РФ).

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт затрагивает права оценщика ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон", не привлеченного к участию в деле.

В силу части 5 статьи 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 09.07.2015 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон", назначил рассмотрение дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в судебное заседание 05.08.2015.

В судебном заседании апелляционной инстанции 05.08.2015 ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" явку представителя не обеспечило.

Определение от 09.07.2015 направлялось заказным письмом с уведомлением о вручении по следующим адресам: 690063, г. Владивосток, ул. Поселковая 2-я 28, кВ. 91, и 690003, г. Владивосток, ул. Посьетская 15, офис 11.

Копия определения суда о переходе по правилам суда первой инстанции не была получена ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон", о чем свидетельствуют возвращенные заказные почтовые отправления N 690991 88 03485 6 и N690991 88 03484 9, с двумя отметками почтового органа о попытке вручения указанных заказных почтовых отправлений адресату.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Пунктом 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.07.2014 N 234 (далее - Правила N 234), предусмотрено, что почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.

Согласно пункта 34 Правил N 234, при неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

В соответствии с пунктом 20.15 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (РПО), утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п (далее по тексту - Порядок) почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи семь календарных дней со дня поступления. При этом согласно пункту 20.17 Порядка при неявке адресатов за почтовым отправлением разряда "судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. На оборотной стороне почтового отправления делается отметка о дате и времени выписки вторичного извещения, которая подписывается почтовым работником. По истечении установленного срока хранения не полученное адресатом почтовое отправление возвращается по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении (пункт 21.1 Порядка).

Поскольку на возвращенных почтовых уведомлениях присутствуют более двух отметок о попытке доставки почтовых извещений в установленном порядке, ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" считается извещенным надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство" Е.В. Сорокожержевой для дачи пояснений по судебной экспертизе. Представитель истца по данному ходатайству возражал. Представитель МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" данное ходатайство поддержал.

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 55, частью 3 статьи 86, 159, 184, 185, частью 3 статьи 268 АПК РФ, отказала в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство" Е.В. Сорокожержевой для дачи пояснений по экспертному заключению на основании следующего.

Из нормы абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ следует, что по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

При этом вызов судебного эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по подготовленному им заключению может иметь место, когда выводы эксперта противоречат друг другу, либо являются недостаточно обоснованными и мотивированными или у суда остаются сомнения в правильности выводов судебной экспертизы.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 АПК РФ сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у коллегии не возникло, а противоречий и неясностей в выводах экспертов выявлено не было, лицами, участвующими в деле, на названные обстоятельства суду также не указано, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, его обоснованности.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представители ответчика и МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" на доводы иска возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

05.04.2012 между ООО "КОРВУС" (арендатор) и УМС г. Владивостока (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 02-01991-003-Н-АР-6720-00, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование спорное имущество.

23.12.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа спорного имущества.

20.01.2014 ответчик направил в адрес истца письмо исх. N 34813/20у о том, что вышеуказанное заявление истца рассмотрено, принято решение о включении преимущественного права истца на приобретение спорного имущества в решение об условиях приватизации.

Решением Думы г. Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы" (в редакции решения Думы г. Владивостока от 31.07.2014 N 327) утверждены условия приватизации спорного имущества.

Ответчик в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), направил истцу проект договора N 222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 30.09.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи цена продажи арендуемого имущества составляет 7 940 678 рублей (без учета НДС).

Цена продажи имущества, указанная в пункте 3.1 договора купли-продажи, была определена на основании произведенной ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" по заказу ответчика оценки рыночной стоимости спорного имущества, результаты которой были отражены в отчете N 948 от 15.05.2014.

В соответствии с пунктом 5.2 указанного отчета N 948 в помещениях, передаваемых по договору N 222-ППВ, был проведен ремонт с применением отделочных материалов, состояние помещений удовлетворительное.

Истец, не согласившись с указанной ценой выкупаемого имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 30.09.2014 к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 5 169 491 рубль 53 копейки (без учета НДС).

Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом N 14-01.1888 от 25.09.2014, изготовленным оценочной компанией ООО "Центр развития инвестиций".

Согласно таблице 11-3 Отчета об оценке N 14-01.1888 состояние нежилых помещений в здании (лит. А) общей площадью 80,9 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 54-60 (II) неудовлетворительное, состояние отделки требует ремонта, класс отделки "отсутствует, местами простая", состояние инженерного оборудования удовлетворительное, частично не удовлетворительное.

В таблице 11-4 Отчета об оценке N 14-01.1888 указано, что состояние нежилых помещений в здании (лит. А) общей площадью 75,6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 40-48 (II) удовлетворительное, состояние отделки требует косметического ремонта, состояние инженерного оборудования требует частичной замены.

03.10.2014 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" письмом N 1-14/3808 сообщило истцу об отклонении его протокола разногласий, об отказе в изложении пункта 3.1 в редакции истца.

Кроме того, 07.10.2014 некоммерческим партнерством "Национальный союз экспертных организаций" было подготовлено заключение специалиста N 10-2014/20н на отчет N 948, согласно которому отчет N 948 "Об оценке рыночной стоимости нежилых помещении общей площадью 156,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 85" признается не соответствующим статье 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, указанной в отчете N 948, отчете N 14-01.1888, по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной судебной экспертизы ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство" было подготовлено экспертное заключение, составлен отчет об оценке N 1320 от 04.03.2015, которым установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 156,5 кв.м в здании (лит. А), в том числе площадью 80,9 кв.м, номера на поэтажном плане 54-60 (II), этаж: подвал; площадью 75,6 кв.м, номера на поэтажном плане 1-9 (II), этаж 1 составляет 6 094 000 рублей (в т.ч. НДС).

В данном экспертном заключении указано, что в целом помещения находятся в удовлетворительном физическом состоянии, при этом помещения первого этажа находятся в удовлетворительном физическом состоянии, требуется косметический ремонт; помещения подвала находятся в неудовлетворительном состоянии, полы потолок и внутренняя отделка имеют значительный физический износ, требуется проведение капитального ремонта.

В соответствии с выпиской из технического паспорта помещений от 16.03.2004 N 3029В/6484 номера помещений на поэтажном плане 54-60, 1-9.

В кадастровом паспорте помещений от 13.04.2011 указаны номера помещений на поэтажном плане 54-60; 40-48, установлено, что в результате проведенной 08.04.2004 инвентаризации номера помещений изменились в результате упорядочения нумерации на этаже.

В результате анализа данных выписки из технического паспорта и кадастрового паспорта, идентичности площади помещений, расположения, литерности коллегия приходит к выводу, что расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, 85, помещения 40-48 ранее являлись помещениями 1-9.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 15.05.2014 N 948, подготовленным ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон", согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 23.12.2013 составляет 7 940 678 рублей (без учета НДС). Данная цена включена ответчиком в пункт 3.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 222-ППВ.

В свою очередь, истец обратился к другому независимому оценщику - ООО "Центр развития инвестиций", которым подготовлен отчет N 14-01.1888 от 25.09.2014 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, которая по состоянию на 23.12.2013 составила 6 100 000 рублей, включая НДС.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены объекта недвижимости, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 15.05.2014 N 948, подготовленный по заказу УМС г. Владивостока.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Статьей 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке, содержащих противоречивые сведения о величине рыночной стоимости, определением суда от 12.02.2015 назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ООО "КОРВУС", общей площадью 156,5 кв.м в здании (Лит.А), в том числе площадью 80,9 кв.м, номера еа поэтажном плане: 54-60 (II), этаж: подвал; площадью 75,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 40-48 (II), этаж: 1, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, дом 85, по состоянию на 23.12.2013 (на ту же дату, на которую определена рыночная стоимость объекта оценщиком по заказу истца). Проведение экспертизы поручено оценщику ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство" эксперту Сорокожердевой Елене Викторовне.

Заключением эксперта Сорокожердевой Е.В. от 04.03.2015 N 1320 установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.12.2013 составляет 6 094 000 рублей с учетом НДС.

Апелляционная коллегия принимает во внимание то, что в отчете N 14-01.1888 от 25.09.2014, отчете об оценке N 1320 от 04.03.2015 установлено то обстоятельство, что состояние помещений неудовлетворительное, требуется косметический, а местами капитальный ремонт, что не соответствует выводам, указанным в отчете N 948, проведенным по заказу ответчика, в котором установлено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, в помещениях проведен ремонт с применением современных отделочных материалов.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что отчет N 948, в том числе по приведенным основаниям ненадлежащего установления состояния помещений, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, рыночная стоимость нежилых помещений, указанная в данном отчете, также является недостоверной, поскольку определена на основании не соответствующих достоверности данных о состоянии помещений.

Данное обстоятельство подтверждается заключением специалиста N 10-2014/20н от 07.10.2014 на отчет N 948, выполненным Некоммерческим партнерством "Национальный союз экспертных организаций", согласно которому отчет N948 не соответствует статье 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Апелляционная коллегия отмечает, что при изготовлении заключения N 1320 от 04.03.2015 в рамках судебной экспертизы оценщиком был проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в заключении от 04.03.2015, установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 23.12.2013 составляет 6 094 000 рублей с учетом НДС.

Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз и (или) оценке спорных помещений, ответчиком не заявлено.

Довод ответчика о том, что экспертом Сорокожердевой Е.В. при использовании сравнительного подхода были некорректно применены объекты-аналоги, заявленный устно в заседании суда апелляционной инстанции, отклоняется апелляционным судом, поскольку, как следует из заключения N 1320 от 04.03.2015, оценщик при применении метода сравнительных продаж выбрал объекты-аналоги, наиболее близкие по характеристикам к спорным помещениям с точки зрения места нахождения (центр города), назначения (офисные помещения в жилом доме), транспортная доступность и т.п. При этом оценщиком применены корректировки, рекомендуемые ФСО N 7 п.22е.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ апелляционный суд оценил экспертное заключение от 04.03.2015 N 1320 в совокупности с иными доказательствами по делу и признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, цена выкупаемого истцом имущества подлежит расчету без учета НДС, не подлежащего уплате истцом как покупателем в соответствующий бюджет, и с учетом данного обстоятельства составляет 5 164 407 рублей.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены, установленный заключением от 04.03.2015 в рамках судебной экспертизы и составляющий 5 164 407 рублей без учета НДС, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что поскольку в деле имеются три отчета об оценке, содержащих не соответствующую один другому информацию, то спорные разногласия по цене выкупаемого объекта не подлежали урегулированию судом. УМС г. Владивостока фактически предлагает лишить истца права на урегулирование разногласий по договору, предусмотренного статьями 445, 446 ГК РФ, при этом, не оспаривая заключение оценщика в рамках судебной экспертизы, а лишь настаивая на достоверности отчета от 15.05.2014 N 948, изготовленного по заказу УМС г. Владивостока.

Вместе с тем, отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по данным разногласиям. В рассматриваемом случае цена выкупаемого имущества определена хотя и не сторонами, а судом, но тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Согласно статье 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение суда на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Таким образом, с УМС г. Владивостока в пользу ООО "КОРВУС" подлежат взысканию судебные расходы по делу в сумме 28 000 рублей, в том числе 4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 24 000 рублей расходов по оплате вознаграждения эксперта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.04.2015 по делу N А51-31137/2014 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "КОРВУС" и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока при заключении договора N 222-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке, составленному независимым оценщиком ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", N 1320 от 04.03.2015 цена продажи арендуемого имущества составляет 5 164 407 (пять миллионов сто шестьдесят четыре тысячи четыреста семь) рублей (без учета НДС).".

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "КОРВУС" 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей судебных расходов, в том числе 4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 24 000 рублей расходов по оплате вознаграждения эксперта.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка