Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 04АП-2583/14 (ключевые темы: действительная стоимость доли - проведение экспертизы - заявление о выходе из общества - рыночная стоимость - нежилые помещения)

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 04АП-2583/14

г. Чита

12 августа 2015 г.

Дело N А19-5468/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Даровских К.Н., Монаковой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой М.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Романовой Вероники Семеновны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2015 года по делу N А19-5468/2014 по иску Романовой Вероники Семеновны (г. Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Сосновый бор" (ОГРН 1023801757363, ИНН 3812015408, адрес: 664043, г. Иркутск, ул. Маршала Конева, 34) о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале ООО "Сосновый бор" в размере 2 660 880 руб.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Гавриша Владимира Викторовича (адрес: Московская область, г. Люберцы), Балсуковой Нэли Андреевны (г. Иркутск),

(суд первой инстанции: Ханафина А.Ф.)

Определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 судья Куклин О.А. заменен на судью Даровских К.Н. в составе судей, рассматривающих настоящее дело.

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Романова Вероника Семеновна обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, с последующими уточнениями, к обществу с ограниченной ответственностью "Сосновый бор" о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале ООО "Сосновый бор" в размере 2 660 880 руб., указав дату выхода из состава участников Общества - 31.07.2013 г.; а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Гавриш Владимир Викторович, Балсукова Нэля Андреевна.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2015 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Сосновый бор" в пользу Романовой Вероники Семеновны взыскана действительная стоимость доли в размере 1 961 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 081 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 29 480 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ООО "Сосновый бор" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 149 руб. 34 коп. С депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области возвращены денежные средства, перечисленные в качестве оплаты экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на следующие обстоятельства. Истец полагает, что суд самостоятельно изменил основание иска. Заключение эксперта, положенное в основу обжалуемого решения, не соответствует требованиям действующего законодательства и профессиональным стандартам, регламентирующим порядок производства судебных экспертиз и осуществления оценочной деятельности.

Романовой В.С. заявлено ходатайство об отложении до рассмотрения дела А 19-18149/2013 с участием тех же лиц об определении действительной доли Балсуковой Н.А. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку указанный заявителем спор не является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора.

ООО "Сосновый бор" в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, из пунктов 1.2, 3.2, 3.3 Устава ООО "Сосновый бор" следует, что участниками общества являются Гавриш В.В. с 76% размера долей в уставном капитале, Балсукова Л.К. с 12% размера долей в уставном капитале, Романова В.С. с 12% размера долей в уставном капитале (т. 1 л.д. 29, 31).

Истцом заявлено о направлении Обществу заявления о выходе из состава участников Общества и выплате действительной стоимости доли.

В подтверждение доводов о направлении заявления Обществу представлено заявление Романовой В.С., адресованное 14.05.2013 директору ООО "Сосновый бор", о выходе из состава участников Общества и выплате действительной стоимости доли (т. 1 л.д. 16).

Первоначально заявление направлено истцом по юридическому адресу Общества по почте заказной корреспонденцией 14.05.2013 (т. 1 л.д. 17) в конверте с почтовым идентификатором 66400962060948 с уведомлением о вручении (т. 2 л.д. 9).

Уведомление о вручении содержит ссылку на наименование почтовой корреспонденции - заявление о выходе из общества.

Согласно распечатке с сайта Почты России заказное письмо с почтовым идентификатором 66400962060948 принято органом почтовой связи для направления адресату 14.05.2013, не вручено адресату в связи с его временным отсутствием, возвращено отправителю по истечению срока хранения (т. 1 л.д. 18-19).

Истцом повторно 01.08.2013 предприняты меры по вручению заявления Обществу путем направления по почте по юридическому адресу Общества ценным письмом (т. 1 л.д. 23) в конверте с почтовым идентификатором 66400764833986 (т. 6 л.д. 47) с описью вложения заявления о выходе из общества (т. 1 л.д. 20).

Согласно распечатке с сайта Почты России ценное письмо с почтовым идентификатором 66400764833986 принято органом почтовой связи для направления адресату 01.08.2013, возвращено отправителю по истечению срока хранения (т. 1 л.д. 21-22).

По факту невручения заказного письма с почтовым идентификатором 66400962060948 и ценного письма с почтовым идентификатором 66400764833986 УФПС Иркутской области - филиал ФГУП "Почта России" Иркутский почтамп в письме от 16.06.2014 N 19.24.1.3.17/253 сообщено, что в ОПС Иркутск 43 с ООО "Сосновый бор" был заключен договор на абонирование абонентского ящика (а/я) N 259. Извещения выписывались и вкладывались в а/я N 259. ООО "Сосновый бор" очень редко приходило за почтовой корреспонденцией.

Неуплата действительной стоимости доли явилась основанием для обращения с иском в суд.

Первоначально истец обратился за взысканием действительной стоимости доли в уставном капитале ООО "Сосновый бор" в размере 65 162 руб. 76 коп.

Впоследствии, на основании отчета N 14-138 от 23.06.2014, выполненного ЗАО "Эксперт-оценка" (т. 3 л.д. 6), истец порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования до 2 661 120 руб. 00 коп.

Определением суда от 21.07.2014 уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению (т. 3 л.д. 53).

Поскольку между сторонами возник спор по размеру доли Романовой В.С. в уставном капитале ООО "Сосоновый бор", суд по ходатайству истца и ответчика назначил по делу судебно-оценочную экспертизу по определению действительной стоимости доли Романовой В.С. в уставном капитале ООО "Сосновый бор", проведение которой было поручено эксперту ООО "Консалт-Оценка" Зыкову Андрею Владимировичу; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость принадлежащего ООО "Сосновый бор" недвижимого имущества - нежилого помещения магазина, общей площадью 517,60 кв.м. (номер на поэтажном плане цоколь (N N 1-7), 1 этаж (N N 1-24), расположенного в цокольном и на первом этажах пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Маршала Конева, д. 34, (кадастровый номер 38:36:000031:2420) по состоянию на 30.04.2013, 31.07.2013?; какова стоимость чистых активов ООО "Сосновый бор" по состоянию на 30.04.2013, 31.07.2013; какова действительная стоимость доли Романовой Вероники Семеновны в размере 12% в уставном капитале ООО "Сосновый бор" по состоянию на 30.04.2013, 31.07.2013?

В соответствии с заключением эксперта ООО "Консалт-Оценка" N 063э-11/14 от 03.11.2014 рыночная стоимость нежилого помещения магазина, общей площадью 517,60 кв.м. (номер на поэтажном плане цоколь (NN1-7), 1 этаж (NN1-24), расположенного в цокольном и на первом этажах пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Маршала Конева, д. 34, (кадастровый номер 38:36:000031:2420) по состоянию на 30.04.2013 составляет 15 969 000 руб., на 31.07.2013 - 16 071 000 руб.; стоимость чистых активов ООО "Сосновый бор" по состоянию на 30.04.2013 составляет - 921 000 руб., на 31.07.2013 - 1 062 000 руб.; действительная стоимости доли Романовой В.С. на 30.04.2013 составляет 1 961 000 руб. 00 коп., на 31.07.2013 - 1 991 000 руб. 00 коп. (т. 5 л.д. 6, 115).

Установив факт направления Романовой В.С. заявления о выходе из общества 14.05.2013 года, суд исходя из даты поступления заявления на почтовое отделение по месту нахождения общества, пришел к выводу о наступившей у ответчика обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли в срок не позднее 16.11.2013.

Исследовав доводы лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Истцом заявлено о направлении заявления о выходе из Общества посредством услуг почты, представлены документы в подтверждение заявленных доводов.

Исследовав представленные истцом документы (заявление о выходе, конверт с почтовым идентификатором 66400962060948 с уведомлением о вручении, конверт с почтовым идентификатором 66400764833986, квитанции, опись вложения, распечатки с сайта Почта России), суд обоснованно пришел к выводу о доказанности направления ответчику по месту регистрации почтовой корреспонденции 14.05.2013 и 01.08.2013.

Текст на уведомлении о вручении, направленном с конвертом с почтовым идентификатором 66400962060948, и сведения в описи вложения в конверт с почтовым идентификатором 66400764833986 позволили суду установить факт направления истцом ответчику 14.05.2013 и 01.08.2013 именно заявления о выходе из состава участников Общества и выплате действительной стоимости доли.

Учитывая положения п.3 ст.54, п.1 ст.165.1 ГК РФ, поведение сторон, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о выходе истца из общества 16.05.2013 года.

Довод апеллянта об изменении судом основания иска в связи с определением даты выхода истца из общества 16.05.2013 года, а не 01.08.2013 года, ошибочен.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которому под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

В данном споре предметом иска является требование истца о взыскании действительной стоимости доли, его основанием - выход истца из общества и невыплата ему действительной стоимости доли.

Следовательно, дата поступления заявления о выходе из участников общества сама по себе не является основанием исковых требований.

Учитывая установленную судом дату подачи истцом заявления о выходе из состава участников и выплате действительной стоимости доли - 16.05.2013, суд обоснованно пришел к выводу о наступившей у ответчика обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли в срок не позднее 16.11.2013.

К рассматриваемым правоотношениям судом правомерно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 312-ФЗ, действовавшей в заявленном истцом периоде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 94 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 26 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ участник ООО вправе выйти из общества путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

Пунктом 6.1 устава ООО "Сосновый бор" установлено, что участники Общества имеют право в любое время выйти из Общества независимо от согласия других его участников.

Данное право истцом реализовано путем направления посредством почтовой связи по юридическому адресу Общества заявления о выходе из состава участников Общества.

Данные обстоятельства ответчиком в судебном заседании не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 94 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 6.1, 7 статьи 23 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу с даты получения обществом заявления участника общества о выходе из общества. Общество обязано в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества, выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Пунктом 7.15 устава ООО "Сосновый бор" установлена обязанность Общества выплатить подавшему заявление о выходе участнику действительную стоимость доли в течение шести месяцев с момента перехода к Обществу доли.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 90, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 13 постановления от 09.12.1999 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", при невыплате стоимости доли участник в случаях, предусмотренных Законом и в установленный им срок, вправе требовать взыскания ее в судебном порядке.

С требованием о взыскании действительной стоимости доли в судебном порядке истец обратился в установленные законом сроки.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Судом установлено, и данный факт не оспаривается сторонами, что размер доли истца в уставном капитале Общества составляет 12%.

Согласно статье 23 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости имущества, отраженного на балансе общества.

Согласно пункту 29 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 N 34н, организация должна составлять бухгалтерскую отчетность за месяц, квартал и год нарастающим итогом с начала отчетного года, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом исходя из пункта 37 указанного Положения для составления бухгалтерской отчетности отчетной датой считается последний календарный день отчетного периода.

Таким образом, действительная стоимость доли вышедшего участника должна определяться по данным бухгалтерской отчетности на последний календарный день месяца, предшествующего месяцу, в котором было подано заявление о выходе из общества.

С учетом установленной судом даты выхода из Общества - 16.05.2013, действительная стоимость доли истца в уставном капитале общества должна быть определена по состоянию на 30.04.2013.

Для определения действительной стоимости доли истца, исходя из рыночной оценки стоимости чистых активов общества, по ходатайству сторон судом по делу назначена судебно-оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 06Зэ-11/14 от 03.11.2014 действительная стоимость доли истца, исходя из рыночной стоимости имущества ответчика, 12% размера доли в уставном капитале Общества, по состоянию на 30.04.2013 составляет 1 961 000 руб.

Учитывая установленные судом обстоятельства, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскана действительная стоимость доли в уставном капитале Общества в размере 1 961 000 руб.

Указание Романовой на несоответствие заключения эксперта требованиям действующего законодательства безосновательно.

Использование экспертом при проведении экспертизы на дату 30.04.2013 и на дату 31.07.2013 данных за 2009 год не противоречит действующему законодательству и не приводит к нарушению принципа обоснованности.

Согласно принципам проведения экспертизы оценщик при проведении оценки исследуемого объекта не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В соответствии с п.п.5 п.3.2 Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке (приложение N 3 к Регламенту деятельности Экспертного совета НП СРОО "СПО", утверждено решением Совета Партнерства, Протокол N 13 от 25.04.2012) к существенным нарушениям при проведении экспертизы, в том числе, относится использование в экспертизе оценки суждений, основанных на событиях, произошедших позднее даты оценки, если только такие события невозможно было предвидеть на дату оценки.

Исходя из указанного, эксперт при проведении экспертизы на дату 30.04.2013 и на дату 31.07.2013 по настоящему делу не мог руководствоваться сведениями (данными о фактах), которые стали известны после указанных дат.

Кроме того, анализ рынка, проведенный экспертом, свидетельствует о том, что цены предложения на продажу в 2013 году не были выше аналогичных цен в 2009 году, поскольку в 2013 году не наблюдалось какого-либо роста данных показателей в сравнении с показателями за 2009 год.

Таким образом, значение скидок на торг за 2009 год правомерно применено экспертом к аналогичным значениям за 2013 год, нарушения принципа обоснованности экспертом допущено не было. Доводы истца о том, что в Заключении эксперт говорит об устойчивом росте недвижимости в 2013 году, противоречат данным указанного Заключения.

Также несостоятельны доводы апеллянта и о нарушении принципа существенности при определении рыночной стоимости объекта оценки (далее - Помещение), поскольку экспертом учтены все необходимые характеристики Помещения.

Экспертом в рамках экспертизы по настоящему делу при сравнительном анализе Помещения с прочими объектами представлены помещения, аналогичные исследуемому объекту по приведенным, в том числе и по техническим, характеристикам.

В силу п.1 ст.1, п. 2. и п. 4 ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" техническая характеристика Помещения как объекта недвижимости приведена в техническом и кадастровом паспортах. Исходя из этого, кадастровый паспорт является официальным документом, содержащим сведения об объекте недвижимости.

Так, эксперту для проведения экспертизы по настоящему делу были представлены, помимо прочей документации, копия технического паспорта, выданного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Иркутский филиал по состоянию на 28.09.2012, а также копия кадастрового паспорта, выданного Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области от 28.11.2012. Экспертом, представленная для проведения экспертизы в рамках настоящего дела техническая документация учтена.

Согласно копиям технического и кадастрового паспортов объект оценки подразделяется по этажности на две группы: помещения первого этажа и помещения цокольного этажа.

Исходя из изложенного, поскольку по технической документации (технический и кадастровый паспорта) нижние помещения объекта оценки определены как помещения цокольного этажа, отсутствуют основания относить данные помещения к помещениям первого этажа. Объекты аналоги, использованные экспертом (стр. 41, стр. 57-58, стр. 60-61 Заключения), имеют схожие с объектом оценки характеристики (отдельный вход, расположение в цокольном этаже здания, окна), поэтому обоснованно применены экспертом для сравнительного анализа (стр. 41 Заключения), принцип существенности экспертом не нарушен.

При выборе в качестве первой пары объектов для расчета степенного коэффициента эксперт не нарушил принцип однозначности, поскольку при использовании в качестве нежилого помещения квартиры эксперт указал характеристики данного объекта, характерные для нежилых помещений.

Так, согласно данным, приведенным в табл. 2.27 стр. 50 Заключения, стоимость квадратного метра помещения площадью 120 кв.м., расположенного в Свердловском районе г. Иркутска на ул. Багратиона, составляет 42.917, 00 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, использование (продажа или аренда) квартиры в качестве помещения под офис являются допустимыми.

Кроме того, информация об указанном объекте располагалась в Бюллетене о продаже данного объекта в разделе "Коммерческая недвижимость", что также подтверждает вышеприведенный вывод об изначальной ориентации данного помещения для осуществления профессиональной деятельности.

Таким образом, поскольку экспертом отнесение квартиры (п.1.2 таблицы 2.27 стр. 50 Заключения) к объектам с потенциальным назначением под офис (нежилые помещения) обоснованно, при проведении экспертизы не нарушен принцип однозначности.

Экспертом не нарушен принцип однозначности, поскольку при использовании информации по всем объектам-аналогам (стр. 75 Заключения), приведенной в Бюллетене Регионального Центра информационных ресурсов и технологий, экспертом не допущено искажения указанной информации.

Так, эксперт в рамках экспертизы по настоящему делу при определении значений арендных ставок по объектам-аналогам (стр. 75 Заключения) ссылается на сведения, представленные в Бюллетене Регионального Центра информационных ресурсов и технологий.

В свою очередь, вышеуказанный Бюллетень представлен на страницах 115-116 t Заключения, согласно которому по объектам-аналогам (стр. 75 Заключения) представлены следующие арендные ставки: для объекта-аналога N 2 - 350 тыс.руб./кв.м., для объекта-аналога N 3 - 300 тыс.руб./кв.м.

Учитывая отсутствие доказательств, что экспертом представленная информация искажена, снижение расчетной арендной ставки по Помещению не допущено, следовательно, экспертом не нарушен принцип однозначности.

Довод апеллянта о том, что двойной учет коммунальных расходов при расчете операционного дохода объекта исследования существенно занижает величину рыночной стоимости рассматриваемого помещения магазина и нарушает принцип однозначности, является необоснованным.

Согласно сведениям, приведенным на стр. 62, 76, 78, 80 и 82 Заключения, эксперт указывает на допустимую погрешность в размере 5 % при уровне вероятности в 95 %.

Данные доводы приводились Романовой B.C. в суде первой инстанции в связи с чем экспертом представлены ответы на возражения истца, согласно которым допущенная в тексте Заключения опечатка влияет на величину рыночной стоимости Помещения в пределах 5 % (согласно перерасчету, с учетом исправленной опечатки, итоговые показатели отличаются от показателей, приведенных в Заключении, менее чем на 1 %).

Таким образом, при проведении экспертизы по настоящему делу эксперт, первоначально учитывая коммунальные расходы как расходы, которые должен нести арендатор, не вышел за пределы статистической погрешности 5 %, из чего следует, что нарушения принципа однозначности не допущено.

Подлежит отклонению и довод апеллянта относительно нарушения экспертом принципа обоснованности, поскольку при расчетах потенциальной рыночно обоснованной арендной ставки с использованием метода сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов использовались предложения о сдаче в аренду нежилых помещений по ставкам аренды с учетом НДС.

Согласно п.п.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются, помимо прочего, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализации предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. Следовательно, реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС.

Согласно ответам эксперта на возражения (стр. 20) при рассмотрении фактической ситуации проведения оценки коммерческой недвижимости частыми являются ситуации, когда аналоги предлагаются юридическими лицами, имеющими различные режимы налогообложения, а также физическими лицами. Цены (арендные ставки) объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам на общем режиме налогообложения, могут быть представлены в оферте с учетом или без учета НДС.

Однако, как следует из анализа эксперта представленных предложений в СМИ (по аренде), ставка аренды, указанная в объявлении, является конечной, то есть уже содержит в себе все потенциально возможные будущие затраты собственника от сдачи в аренду объекта недвижимости, включая комиссионные, регистрационные и другие расходы, а также налоговые платежи.

Следовательно, экспертом при расчетах (стр. 75, 77, 79 Заключения) в качестве объектов-аналогов использовались предложения о сдаче в аренду нежилых помещений по ставкам аренды с учетом НДС. Принцип обоснованности экспертом не нарушен.

Так, эксперт при расчетах ставки капитализации, а также ставки компенсации за инвестиционный менеджмент пришел к следующим выводам:

- ставка капитализации по состоянию на 30.04.2013 составляет 14,05 % (табл. 2.54 стр. 88 Заключения);

- ставка капитализации по состоянию на 31.07.2013 составляет 14,28 % (табл. 2.54 стр. 88 Заключения);

- компенсация за инвестиционный менеджмент составляет 3 % (стр. 86 Заключения);

- величина компенсации за инвестиционный менеджмент от ставки капитализации по состоянию на 30.04.2013 составит: 3 / 14,05 = 0,214 х 100 = 21,4 %;

- величина компенсации за инвестиционный менеджмент от ставки капитализации по состоянию на 31.07.2013 составит: 3 / 14,28 = 0,21 х 100 = 21 %;

Согласно данным, приведенным в табл. 2.55 на стр. 89 Заключения, чистый операционный доход от сдачи в аренду Помещения составил:

- по состоянию на 30.04.2013 -1.706.702 руб./год (стр. 89, табл. 2.55 Заключения);

- по состоянию на 31.07.2013 -1.663.251 руб./год (стр. 90, табл. 2.56 Заключения).

Исходя из указанного, затраты на инвестиционный менеджмент от годового чистого операционного дохода в денежном выражении составят по состоянию на 30.04.2013 - 365.234 руб./год (1.706.702 х 0,214), по состоянию на 31.07.2013 - 349.283 руб./год (1.663.251x0,21).

Таким образом, доводы Романовой B.C. о том, что около 20 % чистого операционного дохода ООО "Сосновый бор" будет тратить на управление исследуемым объектом (более 2 млн. рублей в год), являются несостоятельными, а потому судом не принимаются.

Доводы Романовой B.C. о неверном применении рыночной цены, а также об отсутствии обоснований применения скидки на торг и НДС противоречат выводам эксперта. Относительно применения скидки на торг в размере 15 %, а также НДС в размере 18 % пояснения даны в ответах эксперта на возражения истца.

Таким образом, Романова B.C. не представила доказательств нарушения экспертом требований нормативных правовых актов в области экспертизы, в связи с чем заключение эксперта соответствует требованиям законодательства РФ и является допустимым доказательством, подтверждающим действительную стоимость доли истца по настоящему делу.

Распределение судебных расходов произведено судом правильно в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 мая 2015 года по делу N А19-5468/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Л.В. Оширова

Судьи

О.В. Монакова К.Н. Даровских