Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 06АП-3025/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 ноября 2015 г. N Ф03-4821/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

12 августа 2015 г.

А04-869/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Харьковской Е.Г.

судей Вертопраховой Е.В., Песковой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамонтовой Н.А.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Матюханова Андрея Васильевича: Красюк И.А. представитель по доверенности от 21.08.2014;

от индивидуального предпринимателя Байбак Алексея Сергеевича: Красюк И.А. представитель по доверенности от 21.08.2014;

от администрации города Благовещенска: представитель не явился;

от комитета по управлению имуществом города Благовещенска: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Матюханова Андрея Васильевича и индивидуального предпринимателя Байбак Алексея Сергеевича

на решение от 20.04.2015 по делу N А04-869/2015

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Басос М. А.

по заявлению индивидуального предпринимателя Матюханова Андрея Васильевича, индивидуального предпринимателя Байбак Алексея Сергеевича

к администрации города Благовещенска

третье лицо: комитет по управлению имуществом города Благовещенска

об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Матюханов Андрей Васильевич (ОГРН 304280133800240, ИНН 280100518900), Байбак Алексей Сергеевич (ОГРН 304280133800251, ИНН 280100826661, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (далее - администрация) от 31.12.2014 N 8259/16 об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 в части изменения срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки. В качестве способа восстановления нарушенного права просили обязать администрацию в установленный законом срок принять решение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241.

Заявители уточнили требования, просили признать незаконным решение администрации от 31.12.2014 N 8259/16, в качестве способа восстановления нарушенного права просили обязать администрацию внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 в части продления его срока действия до 25.02.2017.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ судом уточнения приняты.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.04.2015 по делу N А04-869/2015 в удовлетворении заявленных предпринимателями требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматели обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции от 20.04.2015 по делу N А04-869/2015 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматели ссылаются на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель предпринимателей доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Администрация, комитет по управлению имуществом города Благовещенска в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ. С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителя участвующих в деле лиц, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Апелляционный суд, рассматривая требование предпринимателей об оспаривании решения администрации исходит из норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих правоотношения в сфере аренды земли, поддерживает вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы жалобы исходя из следующего.

Согласно статьям 28, 29, 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьей 32 ЗК РФ был урегулирован порядок принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка для строительства. Администрация как орган местного самоуправления, осуществляющий публичные полномочия, была уполномочена на принятие решений по предоставлению спорного земельного участка в аренду для строительства объектов, в том числе и на принятие решения по продлению срока, на который предоставлен земельный участок.

В силу положений статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

По смыслу приведенной нормы, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Как следует из материалов дела, 18.08.2011 между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и гражданином Гайдуком Сергеем Александровичем заключен договор N 241 аренды земельного участка в квартале 278 города Благовещенска с кадастровым номером 28:01:010278:39 площадью 372 кв.м. на основании постановления администрации города Благовещенска от 11.08.2011 N 3525 о предоставлении земельного участка для строительства объектов в сфере транспорта (отмененного постановлением администрации города Благовещенска от 13.07.2012 N 3249, впоследствии постановление от 13.07.2012 N 3249 было отменено постановлением от 08.07.2013 N 3545) и постановления от 03.06.2011 N 2428 о предварительном согласовании места размещения объектов транспорта на земельном участке в квартале 278. Категории земель: земли населенных пунктов, для строительства объектов транспорта. Срок аренды составил 3 года - с 11.08.2011 по 10.08.2014. Договор прошел государственную регистрацию 12.09.2011.

На основании постановления администрации города Благовещенска от 08.07.2013 N 3545 соглашением от 17.07.2013 в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 были внесены изменения в части площади используемого для строительства объектов транспорта земельного участка, равной 317 кв.м.

Постановлением администрации города Благовещенска от 01.11.2013 N 5690 в постановление от 03.06.2011 N 2428 о предварительном согласовании места размещения объектов транспорта на земельном участке были внесены изменения, изменен вид разрешенного использования земельного участка - для размещения автостоянок (любого типа).

Постановлением администрации города Благовещенска от 22.01.2014 N 247 в постановление от 11.08.2011 N 3525 о предоставлении земельного участка для строительства объектов также были внесены изменения, согласно которым изменено назначение земельного участка, предоставленного в аренду: для строительства автостоянок (любого типа).

На основании постановления администрации от 22.01.2014 N 247 соглашением от 25.02.2014 в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 были внесены изменения, в частности касающиеся назначения предоставленного в аренду земельного участка, определено, что участок предоставлен для строительства автостоянок (любого типа) в границах, указанных в кадастровой выписке участка.

Соглашения от 17.07.2013, от 25.02.2014 к договору аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

Администрацией 28.03.2014 Гайдуку С.А. выдано разрешение на строительство на арендованном земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 надземной автостоянки закрытого типа.

На основании договора купли-продажи от 29.05.2014 Байбак А.С. и Матюханов А.В. приобрели в общую долевую собственность у Гайдука С.А. объект незавершенного строительства, площадью застройки 155,7 кв.м., степенью готовности 99%, расположенный в квартале 278 города Благовещенска, находящийся на земельном участке площадью 317 кв.м, кадастровый номер 28:01:010278:39, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства автостоянок (любого типа). В соответствии с условиями данного договора продавец передал также обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241, включая уплату арендных и иных платежей, на продавца возложена обязанность по уведомлению комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска об уступке прав и переводе обязанностей по указанному договору аренды (состоявшаяся уступка прав и перевод обязанностей по договору аренды зарегистрирована 23.07.2014 и сторонами не оспаривается).

Права общей долевой собственности на объект, поименованный в договоре купли-продажи от 29.05.2014, зарегистрированы за Байбак А.С. и Матюхановым А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 04.06.2014, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права 28 АА 924223, 28 АА 924224.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае предусмотренном договором или законом. Срок действия указанного договора на момент обращения предпринимателей истек.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора аренды от 18.08.2011 N 241 арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. И в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору, по истечении срока его действия, арендатор имеет преимущественное право на прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора (пункт 3.3.2 договора аренды).

Доказательств того, что предыдущий арендатор Гайдук С.А. обращался с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, материалы дела не содержат.

12.12.2014 Байбак А.С. и Матюханов А.В. обратились в администрацию города Благовещенска, после истечения срока аренды участка 10.08.2014, с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 N 241 в части изменения срока аренды земельного участка.

Рассмотрев заявление, в письме от 31.12.2014 за N 8259/16 администрация сообщила предпринимателям об отказе в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:010278:39 используется не в соответствии с его разрешенным использованием. Полагая указанное решение администрации незаконным, создающим препятствия для строительства объекта, предприниматели обратились в арбитражный суд, который обосновано отказал в удовлетворении требований.

Апелляционный суд установил по материалам дела, что права общей долевой собственности на объект, поименованный в договоре купли-продажи от 29.05.2014, зарегистрированы предпринимателями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 04.06.2014. Обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его назначением "для строительства автостоянки" возникло у предпринимателей с момента приобретения объекта незавершенного строительства. Действия по завершению строительства автостоянки, по подготовке и осуществлению данных строительных работ, учитывая, что был приобретен объект со степенью готовности 99%, предприниматели предприняли только 19.12.2014, обратившись в администрацию о внесении изменения в разрешение на строительство. Препятствий к своевременным действиям по использованию участка не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В проектной документации на объект "Автостоянка в квартале 278 г.Благовещенска", изготовленной по заказу Гайдук С.А. предприятием по проектированию и обследованию зданий и сооружений "Амурремпроект", объект - одноэтажная неотапливаемая автостоянка. Апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело документов, отметил, что земельный участок использовался предпринимателями под размещение объекта иного назначения. В ходе осмотров земельного участка с составлением актов и фотосъемки, проведенных специалистами администрации 29.12.2014, 15.01.2015, 12.02.2015, 18.03.2015, установлено, что на участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 расположено здание более одного этажа, на объекте объявление "Гостиница закрыта до 26.12.2014" (фототаблица); на фасаде здания размещены вывески с названием гостиницы и контактным телефоном (л.д.112-114); осуществляется свободный доступ в здание гостиницы, где представлен прайс-лист на аренду номеров и иные услуги. Распечатки с сети Интернет подтверждают факт того, что по адресу объекта, расположенного на спорном земельном участке, предлагаются услуги гостиницы. Обстоятельства свидетельствуют о том, что участок используется не по разрешенному использованию. Довод представителя предпринимателей об отношении информации о гостинице к зданию на смежном земельном участке и продолжению работ по строительству крытой автостоянки на спорном участке не подтверждается материалами дела.

Отклоняется довод жалобы о соответствии незавершенного объекта капитального строительства разрешению на строительство и проектной строительной документации, поскольку в рассматриваемом споре вопрос о ненадлежащем использовании арендуемого земельного участка.

На основании изложенного, апелляционный суд, оценив действия арендатора по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора в период действия договора аренды, считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что цель аренды земельного участка - для строительства автостоянки, достигнута не была, на земельном участке функционирует объект, который не соответствует разрешенному использованию земли, соответственно у администрации имелись основания для отказа в продлении договора аренды.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция не установила оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 20.04.2015 по делу N А04-869/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Г. Харьковская

Судьи

Е.В. Вертопрахова Т.Д. Пескова