Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 10АП-7663/15 (ключевые темы: ипотека - предмет залога - разрешенное использование - земли сельскохозяйственного назначения - категории земель)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 10АП-7663/15

г. Москва

13 августа 2015 г.

Дело N А41-18855/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от истца ЗАО "Исодима-финанс" (ИНН: 7714622828, ОГРН: 1057748784477) - Поправко И.В. - представитель по доверенности от 05 сентября 2014 года,

от ответчика ООО "Новосходненское М" (ИНН: 5044047598, ОГРН: 1055008706587) - Беседин А.В. - представитель по доверенности от 01 сентября 2014 года,

от третьего лица ООО "Фирма Прома" (ИНН: 7720149582, ОГРН: 1027739050371) - Данилов Д.О. - представитель по доверенности от 01 сентября 2014 года,

представители третьих лиц: Данилов-Данильяна А.В., Лепешева И.П., ООО "ОГРИ", ООО "НОВЭКС" в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Исодима-финанс" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года по делу N А41-18855/14, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Закрытого акционерного общества "Исодима-финанс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Новосходненское М" об обращении взыскания на предмет залога - земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 641 230 000,00 рублей, с участием третьих лиц: Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Прома", Данилов-Данильяна А.В., Лепешева И.П., Общества с ограниченной ответственностью "ОГРИ", Общества с ограниченной ответственностью "НОВЭКС",

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Исодима-финанс" (далее по тексту - ЗАО "Исодима-финанс", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новосходненское М" (далее по тексту - ООО "Новосходненское М") об обращении взыскания на земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 641 230 000,00 рублей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие закрытое акционерное общество "Фирма Прома", Данилов - Данильян А.В., Лепешев И.П., общество с ограниченной ответственностью "ОГРИ", общество с ограниченной ответственностью "НОВЭКС".

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года исковые требования ЗАО "Исодима-финанс" удовлетворены.

Суд обратил взыскание на земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 587 831 000, 00 рублей (л.д.117-122 т. 6).

Не согласившись с данным судебным актом в части установления начальной продажной цены спорного земельного участка, ЗАО "Исодима-финанс" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 2-8 т. 7).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции изменить в части установления начальной продажной цены спорного земельного участка, установив начальную продажную цену в размере 641 230 000,00 рублей (80% от рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете N 4-45/12 об оценке рыночной стоимости от 23 марта 2012 года, выполненном ЗАО "2К Аудит-деловые консультации/Морисон Интернешнил").

Представители ответчика ООО "Новосходненское М" и третьего лица ЗАО "Фирма Прома" возражали против доводов апелляционной жалобы заявителя, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом пояснили, что суд первой инстанции принял решение без учета 80% от рыночной стоимости земельного участка, указанной в заключении судебной экспертизы N 12/14-З от 12 января 2015 года, подготовленной ООО Деловые Консультации - Регионы.

Представители третьих лиц Данилов-Данильяна А.В., Лепешева И.П., ООО "ОГРИ", ООО "НОВЭКС" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 01 апреля 2009 года между ОАО "Всероссийский банк развития регионов" и ООО "НОВЭКС" был заключен кредитный договор N 120-К-09, в соответствии с которым банк предоставил ООО "НОВЭКС" кредит в размере 429 000 000,00 руб. сроком пользования с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2011 года с уплатой 18% годовых по фактической задолженности.

Кроме того, между ОАО "Всероссийский банк развития регионов" и ООО "ОГРИ" 01 апреля 2009 года был заключен кредитный договор N 121-К-09, в соответствии с которым банк предоставил ООО "ОГРИ" кредит в размере 586 810 000,00 руб. сроком пользования с 01 апреля 2009 года по 01 апреля 2011 года с уплатой 18% годовых по фактической задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств ООО "НОВЭКС" и ООО "ОГРИ" по названным Кредитным договорам, ответчиком передан в залог в соответствии с договорами залога недвижимости (ипотеке) N 14-К120-09 от 17 апреля 2009 года и N13-К121-09 от 29 июня 2009 года земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 (далее - Земельный участок).

Договоры о залоге зарегистрированы в установленном законом порядке 07 мая 2009 года и 18 августа 2009 года.

ОАО "Всероссийский банк развития регионов" 18 августа 2009 года уступило ОАО "Дальневосточный банк" на основании договора цессии N 08183177-ДКиИ-09 все принадлежащие права требования к ООО "НОВЭКС" по кредитному договору N 120-К-09 от 01 апреля 2009 года, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 14-K120-09 от 17 апреля 2009 года.

01 апреля 2011 года ОАО "Дальневосточный банк" на основании договора цессии N VР/1-11 уступило ЗАО "Исодима-финанс" все принадлежащие права требования к ООО "НОВЭКС" по кредитному договору N 120-К-09 от 01 апреля 2009 года, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 14-K120-09 от 17 апреля 2009 года.

28 декабря 2010 года ОАО "Всероссийский банк развития регионов" уступило ЗАО "Исодима-финанс" на основании договора цессии N 12284174-ДКиИ-10 все принадлежащие права требования к ООО "ОГРИ" по кредитному договору N 121-К-09 от 01 апреля 2009 года, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе, возникшие из договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 13-K121-09 от 29 июня 2009 года.

Смена залогодержателя на ЗАО "Исодима-финанс" в отношении земельного участка подтверждается Выпиской из ЕГРП от 25 февраля 2014 года.

В связи с неисполнением ООО "НОВЭКС" и ООО "ОГРИ" обязательств по кредитным договорам N 120-К-09, N 121-К-09 от 01 апреля 2009 года, ЗАО "Исодима-финанс" в 2011 обратилось в суд с исками о взыскании задолженности с солидарных должников (основных должников и поручителей); при этом обращение взыскания на спорный земельный участок в судебном порядке не производилось.

Решениями Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 07 февраля 2012 года по делам N 2-617/2012 и N2-286/2012 солидарно с ООО "ОГРИ", ООО "Новосходненское М", ЗАО "Фирма Прома", Данилова-Данильяна А.В., Лепешова И.П. в пользу ЗАО "Исодима-финанс" взыскана задолженность по кредитным договорам в общей сумме 1 380 998 580, 37 рублей.

Поскольку названные решения не были исполнены ответчиком исполнительные листы, выданные Дорогомиловским районным судом г. Москвы по делам N 2-617/2012 и N2-286/2012, были предъявлены истцом для принудительного исполнения в Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП России по городу Москве, 30 марта 2012 года были возбуждены исполнительные производства N11800/12/11/77/15 и N11796/12/11/77/15.

Вместе с тем до настоящего времени требования судебных актов не были исполнены ни основными должниками, ни поручителями, в том числе ООО "Новосходненское М".

При указанных обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обращении взыскания на предмет залога - земельный участок.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 307, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. В соответствии с частью 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу части 1 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно части 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Частью 4 статьи 342 ГК РФ установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом, и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Таким образом, законодательством о залоге не предусмотрено такое основание для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество последующему залогодержателю, как обращение взыскания на заложенное имущество предыдущего залогодержателя.

Статья 342 ГК РФ устанавливает порядок удовлетворения требований последующих залогодержателей из заложенного имущества, но при этом указывает на то, что если последующий залогодержатель первым заявил об обращении взыскания на имущество, предыдущий залогодержатель вправе обратиться с соответствующим требованием, даже если срок исполнения обязательств по ним еще не наступил.

Иных последствий, кроме установленных частью 4 статьи 342 ГК РФ, закон не предусматривает.

Кроме того, последующий договор об ипотеке не является ничтожным, а является оспоримым, и его недействительность должна быть доказана предыдущим залогодержателем.

В данном случае, договоры залога недвижимости (ипотеке) N 14-К120-09 от 17 апреля 2009 года и N 13-К121-09 от 29 июня 2009 года недействительными в установленном законом порядке не признаны, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. Пунктом 9 названного закона предусмотрено, что продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное Письмо ВАС) при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма ВАС начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании его оценки, согласованной сторонами в договоре ипотеки. И только в том случае, если одной из сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре ипотеки, суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами.

В соответствии с пунктами 2.4 договоров ипотеки N 14-К120-09, N 13-К121-09 залоговая стоимость земельного участка, определенная сторонами, составила 903 700 000,00 рублей.

Согласно отчету "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющего собой земельный участок общей площадью 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково" от 23 марта 2012 года N Н-45/12, подготовленному ЗАО "2К Аудит - Деловые консультации/Морисон Интернешнл" на основании договора N 02/1203113, рыночная стоимость земельного участка, заложенного по договору ипотеки, без учета обременений в виде залога составляет 641 230 000,00 руб., обременения оцениваемого участка, выраженные в денежном эквиваленте, составляют 1 380 974 580,36 руб.

Предъявляя настоящие исковые требования ЗАО "Исодима-финанс" указало на то, что указанная в отчете стоимость земельного участка в размере 641 230 000,00 руб. может быть принята как начальная продажная цена при реализации заложенного участка с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 27 ноября 2014 года по настоящему делу была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Деловые Консультации-Регионы" (ИНН 5027071706; юридический адрес: 115093, г. Москва, 3-й Павловский пер., д. 14) Свиридовой Анастасии Александровне.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково по состоянию на ноябрь 2014 года.

В соответствии с заключением N 12/14-3, эксперт в соответствии со статьей 55 АПК РФ, статьями 16, 17 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" пришел к выводу о том, что по состоянию на 27 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:63 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково, округленно составляет: 1 587 831 000,00 руб. НДС не облагается.

К материалам дела судом первой инстанции приобщены пояснения к заключению эксперта N 12/14-3 от 18 декабря 2014 года и возражения на рецензию, подготовленную на заключение эксперта N 12/14-3 от 18 декабря 2014 года.

В последствие на основании ходатайства истца определением Арбитражного суда Московской области от 06 марта 2015 года по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр ИНДЕКС" (юридический адрес: 107023, г. Москва, Мажоров пер., д. 14 стр.15) Прокудиной Дарье Александровне, с целью получения ответа на вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи д. Голиково по состоянию на ноябрь 2014 г.

В представленном в материалы дела заключении экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070610:0063 по состоянию на ноябрь 2014 года составила 716 200 100,00 руб.

Ответчиком в материалы дела представлена рецензия N 15/04-005/КУ/77 от 29 апреля 2015 года, выполненная НП "Сообщество оценочных компаний "СМАО", которая содержит выводы о несоблюдении принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости при идентификации объекта недвижимости в заключении эксперта ООО "Экспертный центр ИНДЕКС", а также при определении рыночной стоимости объекта.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт выдачи кредитов по договорам N 120-К-09, N 121-К-09 от 01 апреля 2009 года подтверждается представленными по делу доказательствами и не отрицается сторонами; доказательства исполнения заемщиками обязательств по кредитным договорам в материалах дела отсутствуют; договоры ипотеки N 14-К120-09, N 13-К121-09, зарегистрированы в ЕГРП, в установленном законом порядке недействительными не признаны.

В порядке статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, не представили доказательства несоответствия заключения N 12/14-3, выполненного экспертом ООО "Деловые Консультации-Регионы" Свиридовой А.А., требованиям законодательства (в том числе требованиям федерального закона об оценочной деятельности).

Учитывая изложенное, а также, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и объяснения лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что начальную продажную стоимость земельного участка следует установить в соответствии с экспертным заключением N 12/14-З от 12 января 2015 года, составленным ООО "Деловые Консутации-Регионы" (л.д.40-89 т.5).

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

Перечисленные заявителем апелляционной жалобы замечания к заключению эксперта Свиридовой А.А. были исследованы судом первой инстанции и допрошен эксперт в ходе судебного разбирательства.

В частности по вопросу иного вида разрешенного использования и категории земель у объектов-аналогов, а также по вопросу различий в их площади, экспертом Свиридовой А.А. были даны пояснения о том, что среди основных факторов, наиболее существенное влияние на стоимость земельного участка для жилищного строительства оказывает фактор его местоположения, поэтому именное местоположение и являлось основным критерием сопоставимости при подборе объектов-аналогов.

В этой связи предпочтение отдавалось участка, находящимся в непосредственной близости к оцениваемому участку, в 15-16 км. от МКАД по Ленинградскому или Новосходненскому шоссе. Таким образом, подобранные аналоги сопоставимы с объектом оценки по основному ценообразующему параметру - местоположению, а также сопоставимы с объектом оценки по второму значимому ценообразующему фактору: наличию инженерных коммуникаций или возможности их подведения.

Отличие аналогов от объекта оценки в категории земель и виде разрешенного использования вызвано отсутствие предложений продажи земель сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой локации, что, в свою очередь, обусловлено высокой степенью освоенности и застройки данной территории.

Для достижения полной сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта была применена корректировка на категорию и вид разрешенного использования, что позволило достигнуть сопоставимости объектов аналогов и объекта оценки.

Отличие подобранных объектов-аналогов и оцениваемого объекта в площади также объясняется отсутствием предложений продажи столь крупных земельных наделов (609 532 кв.м.) в рассматриваемой локации.

Указанное различие также было устранено посредством применения корректировки на площадь земельного участка, что предусмотрено Федеральными стандартами оценки.

Таким образом, расчет рыночной стоимости объекта построен на ценах объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам.

Доводы ООО "Исодима-финанс" по примененной корректировке в 17,5% на площадь объекта оценки, экспертом Свиридовой А.А. даны также пояснения, а именно, корректировка на площадь действительно учитывает снижение стоимости единицы площади при увеличении общей площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади полезнее).

При этом экспертом в заключении приведен анализ рынка крупных земельных участков по данному вопросу.

Кроме того, по результатам анализа парных продаж (сопоставления цен на крупные и мелкие участки) экспертом была выявлена следующая зависимость: чем ниже ликвидность земельного участка, тем сильнее на его цену влияет фактор площади. С другой стороны, чем выше ликвидность земельного участка, то есть привлекательнее его местоположение, тем менее существенное влияние оказывает фактор площади на цену участка. Цены предложения крупных земельных наделов в 10-15 км. от МКАД на развитых территориях отличаются на 10-25% от цены мелких участков, а иногда не отличаются вовсе. Это связано с востребованностью участков для строительства жилых поселков поблизости от Москвы.

В связи с этим, эксперт обоснованно применил корректировку на площадь 17,5%, а довод ООО "Исодима-финанс" о необходимости применения корректировки в 39%, даже с учетом различия участков по их площади, несостоятелен.

При оценке заключения эксперта Прокудиной Д.А. учтены выводы СРО Некоммерческое партнерство "Сообщество оценочных компаний СМАО", членов которой является эксперт ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" Прокудина Д.А., относительно ее экспертного заключения о стоимости земельного участка.

Рецензенты пришли к выводу о нарушении Прокудиной Д.А. в ее заключении одновременно принципов существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, закрепленных в пункте 4 Федерального стандарта оценки N 3.

Так, в заключении Прокудиной Д.А. нарушен принцип однозначности, а именно, таблица об объектах-аналогах содержит неточности:

- экспертом указано местоположение объекта аналога N 1- на расстоянии 12 км. от МКАД, однако в публикации объявления говорится о расстоянии в 18 км. от МКАД. Корректировка по данному элементу отсутствует (стр. 7 Рецензии);

- в заключении указано, что все подобранные аналоги имеют одинаковые категорию и вид разрешенного использования земли, как и оцениваемый объект, а именно: категория земли-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства. В то же время как в объявлениях о продаже аналогов N 1 и N 2 указана информация, что категория земли - сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования - сельхоз производство, в объявлениях о продаже аналога N 3 указано только назначение земли - земли сельскохозяйственного назначения (стр. 7 Рецензии);

- при этом введенная корректировка в 38% рассчитана некорректно, поскольку расчет корректировки основан экспертом на данных о кадастровой стоимости, однако не приведена информация об объектах, которые берутся экспертом в качестве аналогов для парных продаж и согласно кадастровым номерам она расположены в разных кадастровых кварталах (стр. 8 Рецензии);

- имеются расхождения в информации о наличии у объектов коммуникаций, так, согласно объявлению объектов аналогов N 1, N 2 у земельных участков коммуникации отсутствуют, а у объекта-аналога N 3 все коммуникации проходят по границе участка. В то время как в Таблице II.10 эксперт указывает у всех объектов аналогом схожее с оцениваемым объектом состояние коммуникаций - наличие электричества по границе участка. Корректировка по данному элементу отсутствует. В обоснование вносимых поправок к расчетам эксперт указывает, что "... участок рассматривается ка условно свободный от застроек и без учета стоимости подвода коммуникаций". Стоит отметить, что наличие или отсутствие коммуникаций, в том числе оплаченных, является ценообразующим фактором, существенно влияющим на стоимость объекта. Отказ от учета данного фактора может повлечь к искажению итогового результата оценки..." (стр. 8 Рецензии).

Несоответствие заключения принципу существенности - для определения рыночной стоимости использовано недостаточно информации, в частности, анализ рынка недвижимости, к которому относится объект экспертизы, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов в заключении не приводится (стр. 5,6 Рецензии).

В заключении были выявлены многочисленные нарушения принципа проверяемости (стр. 8 Рецензии), например:

- все объекты аналоги представлены к продаже в марте 2015 года, в то время как определение рыночной стоимости земельного участка необходимо по состоянию на ноябрь 2014 года, что является нарушением в части п. 19 ФСО N 1 - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (стр. 8 Рецензии);

- эксперт вводит корректировку на изменение цены исходя из средней величины стоимости сотки земельных участков в марте 2015 года и ноябре 2014 года. Такое основание для расчета поправки не корректно, поскольку средняя стоимость сотки земли по Московской области в целом, не отражает цены по направлению Ленинградского шоссе (стр. 8 Рецензии);

- анализ ценообразующих факторов по данному направлению, в виду отсутствия анализа рынка в заключении также не приведен (стр. 9 Рецензии);

- эксперт, осуществляя пересчет рыночной стоимости объекта оценки из уровня цен марта 2015 года в уровень цен ноября 2014 года, сопоставлял цены на земельные участки в долларовом выражении, что также является некорректным, поскольку в данный временной период валютный курс существенно колебался, а объекты к продаже представлены в рублях РФ, а также в заключении не отражено, имеется ли прямая зависимость стоимости земельных участков от изменения валютного курса" (стр. 9 Рецензии).

нарушения принципа обоснованности указаны в разделе 3 рецензии СРО Некоммерческое партнерство "Сообществом оценочных компаний "СМАО" (стр. 9,10 Рецензии).

Документальные доказательства, которые бы исключали обоснованность вышеуказанных замечаний и свидетельствами об отсутствии соответствующих нарушений, допущенных экспертом Прокудиной Д.А. при подготовке экспертного заключения, в материалы дела не представлены.

Между тем, при установлении судом первой инстанции начальной продажной стоимости земельного участка в размере 1 587 831 000,00 рублей не учтено, что в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, 80% от стоимости земельного участка в размере 1 587 831 000,00 рублей, указанной в экспертном заключении N 12/14-З от 12 января 2015 года, составляет сумма в размере 1 270 264 800,00 рублей.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежи изменению в части установления начальной продажной цены земельного участка.

.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года по делу N А41-18855/14 изменить в части установления начальной продажной цены земельного участка.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.

Обратить взыскание на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 609 532 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, вблизи дер. Голиково, кадастровый (или условный) номер 50:09:0070610:0063 путем проведения публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 270 264 800,00 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов М.В. Игнахина