Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2015 г. N 17АП-9234/15

г. Пермь

18 августа 2015 г.

Дело N А60-3028/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Васильевой Е. В.

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарями Шабалиной А.В., после перерыва - Горбуновой Л.Д.

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" - Аликин В.А., паспорт, доверенность от 20.01.2015; Шуголей В.Т., паспорт, доверенность от 20.02.2015 (после перерыва не явились),

ответчика индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (предъявлен паспорт) и ее представителя - Окуловой Н.А., паспорт, доверенность от 20.02.2015;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 мая 2015 года по делу N А60-3028/2015,

принятое судьей Ефимовым Д.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730)

к индивидуальному предпринимателю Ваниевой Таисии Михайловне (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений, услуг эксперта, переплаты по аренде, штрафа за расторжение договора и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 755 850,45 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730)

о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 548 624,91 руб.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Джон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ваниевой Таисии Михайловне (далее - предприниматель) о взыскании излишне уплаченных за аренду 114 500 руб., стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб., убытков в сумме 422 430,24 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6730,97 руб. с их начислением по день вынесения решения суда, стоимости услуг эксперта в сумме 30 000 руб., а также штрафа за расторжение договора в сумме 130 000 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции увеличения и дополнения иска - л.д.173 том 1). Таким образом, общая сумма исковых требований составила 1 755 850,45 руб. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. Государственная пошлина оплачена истцом полностью - в сумме 30559 руб. (л.д.10,177 том 1).

Определением от 16.03.2015 судом принято встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с общества задолженности по договору аренды за март-декабрь 2014 г. в сумме 335 000 руб., штрафных санкций в размере 177 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 20366,04 руб. (л.д.115-125 том 1).

Впоследствии судом принято увеличение (л.д.13 том 2), а затем уменьшение размера и уточнение ответчиком встречных исковых требований. Согласно последнему заявлению от 22.05.2015 предприниматель просил взыскать с общества задолженность по договору аренды за март-декабрь 2014 г. в сумме 880 000 руб., штрафные санкции в размере 94 603,35 руб. (77500 руб. по п.8.6 договора + 17103,35 руб. по п.8.4 договора), пени в сумме 515 010 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 59 011,56 руб. (л.д.59 том 2). Таким образом, общая сумма встречных исковых требований составила 1 548 624,91 руб. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб. Государственная пошлина оплачена ответчиком в сумме 13661 руб. (л.д.126 том 1) - исходя из первоначально заявленной суммы встречных требований. При увеличении размера данных требований госпошлина в федеральный бюджет ответчиком не доплачена, заявлено ходатайство об отсрочке ее уплаты (л.д.1 том 2).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 в удовлетворении исковых требований общества отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 471 124,91 руб. (880 000 руб. основного долга, 515 010 руб. пени, 59 011,56 руб. процентов и 17103,35 руб. штрафных санкций). Во взыскании с истца штрафа в сумме 77 500 руб. ответчику отказано, и в этой части решение суда сторонами не обжаловано. Кроме того, решением суда с общества в пользу предпринимателя взыскано 13661 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины и 56997,33 руб. - по оплате услуг представителя. В доход федерального бюджета с истца взыскана госпошлина в сумме 13400 руб.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы истец указывает, что суд необоснованно принял во внимание размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением в простой письменной форме - 155 000 руб., поскольку основной договор заключен сторонами в нотариальной форме, кроме того, прошел государственную регистрацию. Кроме того, обязанность по внесению арендной платы возникла у истца не с марта 2014 г., а с 10.04.2014 (после завершения ремонта и совершения иных действий, без которых пользование помещения было невозможным); акт приема-передачи помещения от 14.02.2014 подписан не обществом (которое зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 25.02.2014), а Морозовым И.М. (будущим руководителем общества), с которым у предпринимателя имелись самостоятельные отношения по иному договору аренды. По мнению истца, суд необоснованно не принял во внимание письменное согласие предпринимателя на производство неотделимых улучшений и отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также услуг эксперта по оценке их стоимости. Требование об уплате штрафа за расторжение договора в размере 130 000 руб. истец основывает на пункте 8.2 договора.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение в оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон на доводах, изложенных в апелляционной жалобе (отзыве), настаивали.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ИП Ваниевой Т.М. (арендодатель) и ООО "Джон" (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 90 площадью 130,1 кв. м. Указанный договор удостоверен нотариусом 03.03.2014 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 11.03.2014.

В соответствии с договором объект аренды (нежилое помещение) зарегистрировано за арендодателем на праве собственности (пункт 1.2); будет использоваться арендатором для организации магазина, кафе или иных предприятий торговли и общественного питания (пункт 1.3); передача объекта осуществляется с составлением акта приема-передачи. Объект передается арендатору в состоянии, пригодном для эксплуатации, подключенным к электрическим сетям, а также тепло-, водоснабжению, канализации по постоянной схеме (пункт 1.4).

Согласно пункту 7.1 договора он заключен на срок с 3 марта 2014 года до 3 марта 2019 года.

Пунктом 6.1 договора арендная плата установлена в размере 65000 руб. в месяц. Внесение арендной платы производится ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (пункт 6.2 договора).

10.03.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 03.03.2014, которым изменен пункт 6.1 договора. Согласно пункту 6.1 в редакции дополнительного соглашения, размер арендной платы составляет 155 000 руб. в месяц (л.д.19 том 2).

Удовлетворяя встречный иск в части взыскания с общества основного долга в сумме 880 000 руб., суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением, и соответствующего расчета предпринимателя, изложенного в заявлении об увеличении размера исковых требований от 27.04.2015 (л.д.14 том 2): 155 000 руб./мес. х 10 мес. (начислено) - 680 000 руб. (уплачено) = 870 000 руб. Кроме того, суд ошибочно взыскал 10 000 руб. долга, который каким-либо расчетом предпринимателя не обоснован, а ошибочно указан в резолютивной части заявления от 22.05.2015 (л.д.59 том 2).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об установлении арендной платы в размере 155 000 руб. необоснованными.

В соответствии со ст.309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.650 Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 ст.609).

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 ст.651).

В соответствии с пунктом 1 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно пункту 2 данной статьи нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с пунктом 1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 ст.164 ГК РФ).

Поскольку рассматриваемый договор аренды недвижимого имущества заключен сторонами сроком на 5 лет, он подлежал государственной регистрации, что исполнено сторонами: договор аренды от 03.03.2014 зарегистрирован в установленном порядке 11.03.2014.

Следовательно, в силу пункта 2 ст.164 Кодекса любое дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее изменение его условий, также подлежало государственной регистрации.

Так как дополнительное соглашение от 10.03.2014, которым предусмотрено изменение размера арендной платы, сторонами не зарегистрировано, правовые последствия такой сделки не наступили (п.1 ст.164) - размер арендной платы не считается измененным.

Кроме того, пунктом 1 ст.452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку рассматриваемый договор аренды удостоверен нотариусом 03.03.2014, его изменение (в том числе в части размера арендной платы) также подлежало нотариальному удостоверению.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 ст.163 Кодекса).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2014 об изменении арендной платы арендодатель в силу ст.65 АПК РФ должен доказать, что арендатор принял имущество без каких-либо замечаний и фактически приступил к исполнению соглашения о размере арендной платы.

Суд первой инстанции не установил размер арендной платы, из которого стороны исходили при исполнении договора.

Между тем из материалов дела (акта приема-передачи денежных средств от 12.11.2014, выписки с расчетного счета предпринимателя, расписок о получении денежных средств (л.д.91,133,137-139 том 1) и принятого судом первой инстанции уточненного расчета арендодателя - л.д.14 том 2) следует, что за апрель-май 2014 г. арендатор уплатил по 50 000 руб., за июль - 145 000 руб., август - 155 000 руб., сентябрь - 65 000 руб., октябрь-ноябрь - по 65 000 руб.

При этом до 15.12.2014 (направления претензии о расторжении договора - л.д.140 том 1) арендодатель не предъявлял арендатору каких-либо претензий по неисполнению условий договора в части внесения арендной платы.

Более того, сам арендодатель, исходя из акта от 12.11.2014, за разные месяцы производил различные начисления (л.д.91 том 1); в первой редакции встречного искового заявления указывалось на обязанность арендатора по внесению арендной платы в размере 65 000 руб. (л.д.123 том 1).

При таких обстоятельствах (в отсутствие оснований для вывода, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы сторонами фактически исполнялось, а также его государственной регистрации) размер обязательств арендатора по внесению арендной платы следует устанавливать на основании первой, зарегистрированной, редакции договора аренды от 03.03.2014, то есть исходя из 65 000 руб. в месяц.

В силу пункта 2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (в рассматриваемом случае - до его регистрации).

За период с 03.03.2014 по 31.12.2014 сумма начисленной по договору арендной платы составит 645 806,45 руб. (65 000 руб. х 9 + 65 000 руб. х 29/31).

Довод общества о наступлении обязанности по внесению арендной платы лишь 10.04.2014, поскольку до этого помещение не могло использоваться по назначению, отклонен по следующим основаниям.

Действительно, согласно пункту 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 ст.612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

По настоящему делу истец не оспаривает факт передачи ему ответчиком имущества (более того, им признается факт использования нежилого помещения в своей предпринимательской деятельности начиная с 10.04.2014). То обстоятельство, что на начало срока действия договора (03.03.2014) имущество не полностью удовлетворяло требованиям договора, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. В порядке, установленном пунктом 1 ст.612 ГК РФ, арендатор за соразмерным уменьшением арендной платы не обращался. Иное им не доказано. Также не доказано уведомление арендодателя об удержании расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества.

Доказательств того, что до 10.04.2014 ответчику за рассматриваемый объект аренды уплачивалась арендная плата иным субъектом (Морозовым И.М.), истцом не представлено. При этом Морозов И.М., по данным Единого государственного реестра юридических лиц, является единственным участником ООО "Джон" и принял объект аренды по акту приема-передачи 14.02.2014 (л.д.163 том 1).

Из уже упомянутых в постановлении документов и пояснений сторон апелляционный суд установил, что фактически по договору аренды за 2014 г. арендатором уплачено 680 000 руб., из них уплата за апрель-май в сумме 100 000 руб. (03.04.2014 и 26.05.2014 по 50 000 руб.) подтверждена выпиской с расчетного счета (л.д.133 том 1), за сентябрь-октябрь в сумме 130 000 руб. - распиской от 22.10.2014, за ноябрь в сумме 65 000 руб. - распиской от 05.11.2014 (л.д.137-138 том 1). Кроме того, распиской от 12.11.2014 подтверждается принятие денежных средств за аренду в сумме 20 000 руб. (л.д.139 том 12). Итого - 315 000 руб.

В материалы дела истцом представлен также акт приема-передачи денежных средств от 12.11.2014, согласно которому арендодатель Ваниева Т.М. приняла в счет оплаты по договору аренды 145 000 руб. за июль и 155 000 руб. за август (итого - 300 000 руб.). Иные указанные в акте платежи подтверждены уже упомянутыми расписками и повторно подтверждаются актом.

Таким образом, общая сумма внесенных арендатором по договору платежей составит 615 000 руб., соответственно, сумма долга - 30806,45 руб. (645 806,45 руб. - 615 000 руб.).

На основании изложенного исковые требования общества о взыскании с предпринимателя излишне уплаченных за аренду денежных средств в сумме 114 500 руб. и соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6730,97 руб. с их начислением по день вынесения решения суда удовлетворению не подлежат.

Если даже в отдельные периоды у арендатора и возникала переплата по договору, то в силу существовавших на тот момент арендных отношений это не влекло за собой право арендатора на взыскание процентов по ст.395 ГК РФ. Статьей 315 ГК РФ предусмотрено права должника на досрочное исполнение обязательства (например, по внесению арендной платы), чем истец в настоящем случае и воспользовался.

Между тем статьей 395 ГК РФ установлено право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В рассматриваемом случае неосновательного обогащения на стороне арендодателя не возникало, следовательно, оснований для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395, пункта 2 ст.1107 ГК РФ не имелось.

В указанной части отказ обществу в удовлетворении иска является правильным.

Суд апелляционной инстанции согласен также с решением суда в части отказа истцу во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб. и расходов в сумме 30 000 руб. на их оценку.

Согласно п. 5.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить улучшения объекта. При этом неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя. Расходы, понесенные арендатором на такие улучшения, подлежат возмещению арендодателем в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя. Расходы на неотделимые улучшения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

В соответствии со ст. 623 Кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, а стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Более того, пунктом 5.2 рассматриваемого договора согласование таких условий предусмотрено в форме подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору.

Письмо арендодателя без номера и даты (л.д.55 том 2) таковым не является, иных доказательств согласования объема и стоимости ремонтных работ истцом не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал обществу во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб. и, соответственно, расходов на их оценку в сумме 30 000 руб.

Ссылаясь на невыполнение арендодателем своей обязанности по передаче объекта аренды в состоянии, пригодном для эксплуатации, в установленный договором срок (в течение 5 дней с момента подписания договора - пункт 2.1), общество просило также взыскать с предпринимателя убытки в сумме в сумме 422 430,24 руб. Размер убытков определен исходя из среднесуточной выручки по данным журнала кассира-операциониста ООО "Джон" (13626,78 руб.) и количества дней просрочки предоставления объекта в аренду (31 день - с 11.03.2014 до 10.04.2014).

В силу п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064).

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, в предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинно-следственная связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из перечисленных элементов исключает возможность привлечения лица к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Истцом по настоящему делу не доказано, что неполучение им выручки в сумме 422 430,24 руб. явилось прямым следствием неполучения от ответчика в предусмотренный договором срок объекта аренды - нежилых помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Кроме того, неполученными доходами (упущенной выгодой) применительно к ст.15 ГК РФ следует считать не выручку от реализации товаров (работ, услуг), а "чистый" доход общества, то есть доходы за вычетом расходов.

Поскольку истцом не доказан ни размер понесенных убытков, ни причинно-следственная связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками, в удовлетворении этой части иска также отказано правомерно.

На основании пункта 8.2 договора аренды общество просит взыскать с предпринимателя штраф за досрочное расторжение договора в размере 130 000 руб. (двух месячных арендных плат), произведенное на основании претензии от 15.12.2014 (л.д.140 том 1).

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как предусмотрено пунктом 8.2 договора аренды от 03.03.2014, "за досрочное расторжение договора установлен штраф в размере 2-х (двух) месячных арендных плат".

В соответствии с пунктом 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Поскольку условие пункта 8.2 договора так, как он сформулировано сторонами (без указания, кем и при каких условиях производится расторжение), противоречит императивным нормам Кодекса, в том числе установленному ст.619 праву арендодателя на досрочное расторжение договора, договор аренды от 03.03.2014 в части пункта 8.2 (безусловного штрафа за расторжение договора) является ничтожным.

На основании изложенного решение суда в части отказа обществу в удовлетворении исковых требований является правильным, а доводы апелляционной жалобы необоснованными.

Вместе с тем жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда отмене в части, касающейся встречных требований ответчика.

В первую очередь, как уже указано в постановлении, необоснованным является взыскание с общества в пользу предпринимателя основной задолженности по договору аренды в сумме 880 000 руб. (из них долг в сумме 10 000 руб. не подтверждается даже расчетами предпринимателя). С учетом установленных апелляционным судом начислений и уплат по договору аренды и, таким образом, основного долга общества (30806,45 руб.), требования предпринимателя по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в части взыскания 30806,45 руб. В остальной сумме удовлетворение судом первой инстанции встречных требований предпринимателя не соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене.

Кроме того, суд неправомерно взыскал с общества одновременно пени и проценты по ст.395 ГК РФ за неперечисление арендной платы за один и тот же период (с 06.03.2014 по 27.04.2015).

Как уже указано в постановлении, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст.330 Кодекса).

Согласно пункту 8.3 договора за просрочку внесения арендной платы арендатор несет ответственность в виде обязанности уплатить пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки их уплаты подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" судам разъяснено, что законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, одновременное применение двух мер ответственности возможно в случаях, когда: 1) иное соотношение неустойки и процентов прямо установлено законом или договором либо; 2) кредитор представляет доказательства того, что понесенные им убытки превышают размер неустойки и процентов, вместе взятых.

Как следует из расчета предпринимателя (л.д.20-22 том 2), проценты по статье 395 ГК РФ и предусмотренная договором неустойка рассчитаны им за один и тот же период на одну и ту же сумму долга.

Доказательств наличия оснований, указанных в абзаце втором пункта 6 указанного выше совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, для одновременного применения двух мер ответственности, материалы дела не содержат.

Из договора аренды от 03.03.2014 не следует право арендодателя на взыскание с ответчика процентов одновременно с начисленной неустойкой.

Поскольку ответчиком по встречному иску было заявлено требование о взыскании пени, предусмотренной договором, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречного иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

С учетом установленных апелляционным судом размера обязательств арендатора по внесению арендной платы (исходя из 65 000 руб. в месяц, всего за период с 03.03.2014 по 31.12.2014 - 645 806,45 руб.) и фактически произведенных уплат, размер пени, подлежащей взысканию с арендатора в пользу арендодателя, составит 45200 руб.:

Срок платежа, дата платежа	Начислено, руб.	Оплачено, руб.	Недоимка, руб.	Дней	%
					начислено
06.03.2014	60806,45	0	-60 806,45	0	0,00
03.04.2014		50000	-10 806,45	28	3 405,16
06.04.2014	65000	0	-75 806,45	3	64,84
06.05.2014	65000	0	-140 806,45	30	4 548,39
26.05.2014		50000	-90 806,45	20	5 632,26
06.06.2014	65000		-155 806,45	11	1 997,74
06.07.2014	65000	145000	-75 806,45	30	9 348,39
06.08.2014	65000	155000	14 193,55	31	4 700,00
06.09.2014	65000		-50 806,45	0	0,00
06.10.2014	65000		-115 806,45	30	3 048,39
22.10.2014		130000	14 193,55	16	3 705,81
05.11.2014		65000	79 193,55	0	0,00
06.11.2014	65000		14 193,55	0	0,00
12.11.2014		20000	34 193,55	0	0,00
06.12.2014	65000		-30 806,45	0	0,00
27.04.2015			-30 806,45	142	8 749,03
	645806,45	615000			45 200,00

Вместе с тем апелляционный суд считает обоснованным довод жалобы о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Материалами дела подтверждается, что общество заявило в суде первой инстанции о несоразмерности договорной неустойки (пени в размере 0,2% в день от суммы задолженности) последствиям нарушения обязательства и просило снизить пени до 0,1 % в день от суммы задолженности (л.д.10-12 том 2).

Рассмотрев ходатайство ответчика и доводы жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что процент неустойки по договору от аренды (0,2% в день или 73% годовых) является чрезмерным; с учетом установленной Банком России ставки рефинансирования, действовавшей в период просрочки (8,25% годовых), взыскиваемая с ответчика неустойка в сумме 45200 руб. явна несоразмерна последствиям нарушения обязательства, значительно (более чем в 4 раза) превышает сумму возможных убытков, вызванных несвоевременной оплатой аренды. Исходя из действовавшей в период просрочки ставки рефинансирования Банка России и соответствующих процентных ставок по кредитам, пени в сумме 22600 руб., рассчитанные по ставке 0,1% в день (или 36,5% годовых), позволяют не только компенсировать убытки арендодателя, вызванные просрочкой исполнения обязательства, но и оказать на арендатора карательное воздействие за несвоевременное исполнение условий договора.

В части излишнего взыскания с общества пени решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и подлежит отмене.

Необоснованным также является взыскание с арендатора штрафа в сумме 17103,35 руб. за просрочку исполнения обязанности по оплате поставленных коммунальных услуг.

В соответствии пунктом 8.4 договора аренды за просрочку исполнения арендатором обязанности по оплате поставленных на объект коммунальных услуг устанавливается штраф в размере 100 % от неуплаченной суммы.

На основании указанного условия договора арендодателем заявлен ко взысканию штраф за несвоевременную оплату коммунальных услуг в сумме 17103,35 руб., предъявленных ТСЖ "Уютный дом" квитанциями за ноябрь-декабрь 2014 г. (л.д.14, 17-18 том 2).

В силу пункта 3.9 договора от 03.03.2014 арендатор обязан нести расходы на поставленные на объект коммунальные услуги согласно квитанциям, выставленным исполнителем коммунальных услуг.

Однако срок оплаты арендатором коммунальных услуг договором не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 2 ст.314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Согласно пункту 2 ст.330 Кодекса кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Из квитанций ТСЖ "Уютный дом" видно, что они выставлены не в адрес ООО "Джон", а на имя Ваниевой Т.М. Доказательств вручения данных квитанций обществу предприниматель не представила.

Общество оплатило услуги в сумме 17103,35 руб. после ознакомления с квитанциями ТСЖ "Уютный дом" в рамках настоящего дела (квитанция об оплате от 28.04.2015 - л.д.52 том 2).

Поскольку неисполнение обязательства по оплате коммунальных услуг обусловлено непринятием арендодателем мер по извещению арендатора о размере данного обязательства, арендатор не может нести ответственность за просрочку оплаты.

В части взыскания с общества штрафа решение суда первой инстанции также не соответствует обстоятельствам дела и подлежит отмене.

На основании изложенного решение суда следует отменить в части, в удовлетворении исковых требований общества отказать, встречный иск предпринимателя удовлетворить частично, взыскать с общества в пользу предпринимателя основной долг в сумме 30 806,45 руб., пени в сумме 22600 руб. (итого - 53406,45 руб. из 1 548 624,91 руб. заявленных).

Поскольку в удовлетворении исковых требований обществу отказано, на основании ст.110 АПК РФ все судебные расходы по первоначальному иску остаются на нем самом.

Расходы ответчика по встречному иску подлежат отнесению на истца пропорционально размеру удовлетворенных встречных требований, но без учета снижения неустойки (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"), то есть в сумме 982,38 руб.

При этом госпошлину в сумме 14825 руб. с ответчика следует взыскать в доход федерального бюджета, поскольку при увеличении размера встречных требований недостающая сумма государственной пошлины доплачена не была (подпункт 3 пункта 1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Установленные судом первой инстанции расходы ответчика на оплату услуг представителя подлежат отнесению на истца пропорционально размеру удовлетворенных требований исходя из общего размера заявленных по делу требований - 3 304 475,36 руб. (1 755 850,45 + 1 548 624,91), то есть в сумме 32851,03 руб. Доводы апелляционной жалобы о чрезмерности указанных расходов отклонены, как не доказанные.

Судебные расходы общества на оплату госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований также исходя из общего размера заявленных по делу требований, то есть в сумме 1357,45 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 мая 2015 года по делу N А60-3028/2015 отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"1. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" отказать.

2. Встречный иск индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны удовлетворить частично.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730) в пользу индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500) 53406 руб. 45 коп., в том числе основной долг в сумме 30 806,45 руб., пени в сумме 22600 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 32851,03 руб., по уплате государственной пошлины в сумме 982,38 руб.

4. В удовлетворении остальной части встречных требований отказать.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14825 руб.".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1357,45 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.В. Васильева

Судьи

И.В. Борзенкова Г.Н. Гулякова