Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2015 г. N 17АП-8626/15

г. Пермь

17 августа 2015 г.

Дело N А60-5345/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Макарова Т.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца - представитель не явился,

от ответчика - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Инвест Строй",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 мая 2015 года

по делу N А60-5345/2015,

принятое судьей Трухиным В.С.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Строй" (ИНН 6672217340, ОГРН 1069672067420)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Инвест Строй" (ответчик) о взыскании долга по договору аренды в размере 1 397 142 руб. 68 коп., неустойки в размере 96 945 руб. 04 коп.

Решением суда от 19.05.2015 (резолютивная часть от 18.05.2015) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 774 425 руб. 07 коп. долга, 53 354 руб. 88 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение суда от 19.05.2015 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в части взыскания неустойки за период с 11.11.2014 по 19.01.2015. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что соглашение о неустойке сторонами не подписывалось, несоблюдение письменной формы влечет недействительность такого соглашения.

Истец возражений на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что 12.12.2007 между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Строй Гранд Исеть" (арендатор) был заключен договор аренды N 6-904, по которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0554 площадью 3 851 кв.м, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Машинная (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового района "Екатеринбурский"), для строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного здания административно-торгового назначения с подземной автостоянкой.

Договор аренды заключен на срок с 18.09.2006 по 17.09.2011, зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись: N 66-66-01/458/2008-430 от 18.08.2008).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2007.

01.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ответчика на объекты недвижимости (нежилые помещения площадью 802,0 кв.м.), расположенные на указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи от 25.02.2009.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с апреля 2009 года по декабрь 2014 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

С учетом вышеизложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что с момента приобретения объекта недвижимости, а именно с 01.04.2009 к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904.

Согласно п. 2.2.4. договора аренды, плата вносится не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Решение суда в части взыскания долга по арендной плате не обжаловано, и судом апелляционной инстанции не проверяется.

Пунктом 3.1 договора установлена неустойка арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению арендной платы за каждый день просрочки.

Установление судом первой инстанции факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в срок, установленный договором, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки.

Принимая во внимание истечение срока исковой давности по платежам пени, начисленным до марта 2012 года, о чем было заявлено ответчиком (ст. ст. 195, 196, п. 1 ст. 199, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав неустойку в размере 53 354 руб. 88 коп..

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованном взыскании неустойки ввиду отсутствия подписанного сторонами соглашения о неустойке, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Как указано выше, толкование названных норм права приведено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, перемена лиц в обязательстве в данном случае произошла в силу закона и покупатель объекта недвижимости (ответчик) стал стороной договора аренды земельного участка от 12.12.2007 N 6-904, несмотря на то, что непосредственно с последним указанный договор не оформлен, к нему перешли права и обязанности арендатора, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 19.05.2015 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-5345/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.В. Макаров В.В. Семенов