Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 г. N 16АП-2890/15

г. Ессентуки

19 августа 2015 г.

Дело N А61-4675/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.06.2015 по делу N А61-4675/14 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича (ОГРНИП 305151531300040, ИНН 150105715770) к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" (ОГРН 1101513003460, ИНН 1513003739) о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и обязании освободить арендуемое помещение (судья Арчинова В.И.), при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича: Канукова Т.А. - представителя по доверенности от 17.02.2015; от общества с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Акоефф Владимир Аккоевич обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трест ресторанов и кафе" о взыскании 1846621 руб. арендных платежей за период с 01.01.2014 по 01.11.2014 по договору аренды, расторжении договора аренды N 2 от 31.10.2011 и обязании освободить арендуемое помещение.

В ходе судебного разбирательства, истец уточнил исковые требования, заявив отказ от иска в части требования о взыскании арендных платежей в размере 1 846 621 руб. за указанный период. в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные исковые требования, приняты судом к рассмотрению.

Решением суда от 04.06.2015 в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды от 31.10.2011 N 2 и обязании освободить арендуемое помещение отказано. В остальной части производство по делу прекращено. С Акоеффа Владимира Аккоевича в доход бюджета взыскано 4 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, поскольку новый собственник не пришел к соглашению с арендатором об изменении условий договора в части арендной платы договор может быть расторгнут. Ответчиком длительное время в нарушение п. 2.2 договора не вносилась оплата за арендуемые помещения, в связи с чем договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут судом.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Газдановым В.Т. (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1007,9 квадратных метров (Литер АА1), расположенных по адресу: РСО - Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина, 55/33.

Срок действия договора аренды до 31.10.2021 года, а с учетом дополнительного соглашения от 13.12.2011 N 1 договор аренды является бессрочным.

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.10.2011.

Впоследствии арендодатель продал арендуемое помещение истцу, что подтверждается договором купли-продажи от 12.01.2013, зарегистрированному в Управлении Росреестра по РСО - Алания, и свидетельством о праве собственности истца от 14.02.2013.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом разногласий и недостижения соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды, истец обратился с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды цена сделки состоит из твердой суммы платежей, вносимых периодически (ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца) и составляет 9 руб. 92 коп. за 1 кв.м.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата будет устанавливаться ежегодно по соглашению сторон. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за месяц.

Арендодатель письмом (л.д. 24), полученным ответчиком 31.08.2013 предложил арендатору изменить договор аренды, увеличив арендную плату по договору до 300 руб. за кВ. м., указав, что в противном случае договор будет расторгнут.

Ответчик письмом, полученным истцом 04.09.2013, заявил о своем несогласии на изменение договора на предложенных истцом условиях, по его мнению верхний предел изменения арендной платы не может быть более 150 руб. за 1 кв.м. Так же в письме указано, что о смене собственника он не знал и просил предоставить документальное подтверждение права собственности и указать реквизиты для уплаты арендных платежей новому собственнику.

Письмом от 20.11.2014 N 5 арендодатель повторно предложил арендатору изменить договор аренды, увеличив арендную плату, и просил за период до 01.11.2014 уплатить 1 846 621 руб. арендных платежей до 20.12.2014. К претензии приложен проект договора с измененными условиями и реквизиты, на которые необходимо осуществить платеж.

На второе обращение арендодателя был дан ответ, что арендатор не согласен на изменение суммы аренды, считает, что из расчета 9 руб. 92 коп. за 1 кв. м. за арендатором числится задолженность в размере 129 924 руб., которую ответчик обязуется погасить в срок, указанный в претензии, то есть до 20.12. 2014.

В материалах дела имеется платежное поручение от 16.12.2014 N 7, подтверждающее уплату задолженности из расчета 9 руб. 92 коп. за 1 кв. м.

Истец, ссылаясь на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Как правильно указал суд первой инстанции, смена арендодателя (собственника) не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать возможность продажи имущества в период исполнения сделки.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При недостижении сторонами соглашения о приведении условий договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами или о его расторжении договор может быть расторгнут судом, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию другой стороны при наличии одновременно следующих оснований: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таких оснований не имеется.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Задолженность по арендной плате, установленной действующим договором, у ответчика отсутствует, что подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом.

Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заявлении об отказе от взыскания суммы арендных платежей от 01.06.2015 истец указал так же, что им в период рассмотрения настоящего иска, в адрес ответчика с учетом пункта 1.4. дополнительного соглашения N 1 к договору аренды направлена претензия от 30.04.2015 о прекращении договора, в которой истец просит считать договор аренды прекратившимся с 01.08.2015 и просит ответчика освободить переданные в аренду помещения до 01.08.2015.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 15.05.2015 судом назначена почерковедческая экспертиза.

Доказательств, опровергающих подлинность подписи Дзгоева Я.А., в материалах дела не имеется. Результаты экспертизы сторонами не оспорены.

Поскольку в п. 1.4 дополнительного соглашения к договору аренды указано, что договор аренды является бессрочным, любая из сторон в соответствии с правилами п.2 ст. 610 ГК РФ, вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что и было сделано истцом.

Трехмесячный срок, как указано в претензии, истекает 01.08.2015.

Ссылка истца на истечение трехмесячного срока на момент рассмотрения дела в связи с направлением претензии от 20.11.2014, сделанная в заявлении от 01.06.2015, несостоятельна, поскольку в действующем гражданском законодательстве наряду с понятием "прекращение договора" существует понятие "расторжение договора". Данные понятия не идентичны и различаются по своему правовому содержанию.

В претензии от 20.11.2014 истец требовал расторжения договора именно в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора, которое возможно только в судебном порядке. А в претензии от 30.04.2015 истец уведомил ответчика о прекращении договора в одностороннем внесудебном порядке в силу закона, учитывая бессрочный характер договора.

Таким образом, до указанной даты основания для освобождения помещения ответчиком отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску отнесена на истца.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 04.06.2015 по делу N А61-4675/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Акоеффа Владимира Аккоевича в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов