Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 г. N 18АП-8939/15

г. Челябинск

19 августа 2015 г.

Дело N А76-32518/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.06.2015 по делу N А76-32518/2014 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Усольцева О.С. (доверенность от 30.01.2015 N 120).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 26.08.2013 N 8096, выраженного в сообщении от 05.11.2014 N 33/244/2014-398, и обязании осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка от 26.08.2013 N 8096, заключенного между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Орион" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0306003:38, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, проезд Сиреневый, в районе здания N 15.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орион" (далее - ООО "Орион", третье лицо).

Решением от 29.06.2015 (резолютивная часть объявлена 22.06.2015) арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных Администрацией требований.

С принятым решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Податель жалобы указывает на необоснованность вывода суда о том, что в пункте 4.1.1 договора аренды право арендодателя отказаться от договора связано исключительно с обращением с иском в суд к другой стороне договора о признании договора прекратившимся. Указанный пункт договора, по мнению Администрации, содержит условие о предоставлении арендодателю права немотивированно в одностороннем порядке отказаться от договора. Податель жалобы считает, что постановление от 21.06.2012 N 8150-П "Об утверждении проекта планировки территории 137 микрорайона, в границах улицы Калмыкова, проезд Сиреневый, улицы Коробова, граница сада "Строитель-3" является решением о предоставлении земельного участка под капитальное строительство, дающим право арендодателю отказаться от исполнения договора. Кроме того, заявитель отмечает, что в оспариваемом отказе в государственной регистрации были указаны основания, отличные от тех, которые указал суд в обжалуемом решении.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя и третьего лица.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в письменных пояснениях, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 12.08.2013 N 10683-П (т. 1, л. д. 149) между Администрацией (арендодатель) и ООО "Орион" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 26.08.2013 N 8096 (т. 1, л. д. 8-10), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), общей площадью 107,45 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0306003:38 согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, проезд Сиреневый, в районе здания N 15, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью. Цель использования участка: для использования в целях, не связанных со строительством, - размещение торгового павильона.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор заключен сроком до 12.08.2018.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в бесспорном и одностороннем порядке в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении земельного участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендодателем арендатору за 30 дней до расторжения договора. Арендатор в течение 30 дней с момента официального уведомления оплачивает долги по арендной плате и освобождает участок.

Также в пункте 6.3 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.09.2013, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 10, оборот).

Уведомлением от 27.06.2014 N ОДП 54/4405 Администрация сообщила ООО "Орион" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 26.08.2013N 8096 (т. 1, л. д. 12, 13). В обоснование данного отказа от исполнения договора Администрация указала, что постановлением Администрации от 21.06.2012 N 8150-П "Об утверждении проекта планировки территории 137 микрорайона, в границах улицы Калмыкова, проезд Сиреневый, улицы Коробова, граница сада "Строитель-3" утверждено положение о размещении объектов капитального строительства на данной территории. Соответственно, на основании пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку принято решение о предоставлении земельного участка по проезду Сиреневому, в районе здания N 15, находящегося на территории 137 микрорайона, в границах улицы Калмыкова, проезд Сиреневый, улицы Коробова, граница сада "Строитель-3", под капитальное строительство. Договор считается прекратившим действие по истечении 30 дней с момента уведомления.

В подтверждение получения ООО "Орион" указанного уведомления в материалы дела представлено почтовое уведомление о вручении (т. 1, л. д. 14).

Также в материалы дела представлено названное постановление Администрации от 21.06.2012 N 8150-П "Об утверждении проекта планировки территории 137 микрорайона, в границах улицы Калмыкова, проезд Сиреневый, улицы Коробова, граница сада "Строитель-3", которым утвержден проект планировки указанной территории, в том числе, положение о размещении объектов капитального строительства на данной территории (т. 1, л. д. 16-25).

Яковцева О.О., действующая в интересах муниципального образования "Город Магнитогорск" на основании доверенности от 16.04.2014 N ОДП 54/2339, обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0306003:38, общей площадью 107,45 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, проезд Сиреневый, в районе здания N 15 (т. 1, л. д. 119, 120).

Регистрирующий орган сообщением от 05.11.2014 N 33/244/2014-398 уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (т. 1, л. д. 11).

В обоснование данного отказа регистрирующий орган указал, что согласно пункту 6.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. Для проведения государственной регистрации расторжения договора аренды необходимо предоставить решение суда либо подписанное сторонами соглашение о расторжении договора. Также в представленных почтовых отправлениях выявлено разночтение в датах принятия и вручения уведомления от 27.06.2014 N ОДП 54/4405 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка. Согласно представленной почтовой карточке дата вручения уведомления адресату 08.07.2014, тогда как дата приема почтового отправления - 01.09.2014. Кроме того, не подтверждены полномочия лица, получившего уведомление об одностороннем отказе от имени ООО "Орион".

Полагая, что оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации не соответствует требованиям закона, а также нарушают права заявителя, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условие пункта 4.1.1 договора не дает право арендодателю на безусловный (немотивированный) отказ от договора. Суд сделал вывод, что расторжение договора, в том числе, на основании пункта 4.1.1 договора, возможно только по решению суда в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации или на основании соглашения сторон. Кроме того, суд отметил, что само по себе постановление Администрации от 21.06.2012 N 8150-П не является решением о предоставлении земельного участка под капитальное строительство. Одновременно суд учел, что названное постановление уже было вынесено на момент заключения договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 13 названного Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

Согласно пункту 2 статьи 16 названного Закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на которые сослался регистрирующий орган в оспариваемом отказе, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0306003:38, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 26.08.2013N 8096.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено как в нормах законодательства, так и в самом договоре.

В настоящем случае согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в бесспорном и одностороннем порядке в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении земельного участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендодателем арендатору за 30 дней до расторжения договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения условия пункта 4.1.1 договора аренды не следует, что для арендатора предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в безусловном порядке. Данное право обусловлено принятием в установленном порядке решения о предоставлении земельного участка под капитальное строительство.

В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В настоящем на государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0306003:38, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 26.08.2013 N 8096, соответствующее заявление ООО "Орион" представлено не было.

Не представлено и решение суда о признании договора аренды прекратившимся.

Также заявителем не доказано наличие условия, указанного в пункте 4.1.1 договора аренды, при котором Администрация как арендодатель приобретает право на односторонний отказ от договора аренды.

Так, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что постановление Администрации от 21.06.2012 N 8150-П "Об утверждении проекта планировки территории 137 микрорайона, в границах улицы Калмыкова, проезд Сиреневый, улицы Коробова, граница сада "Строитель-3" не является решением о предоставлении земельного участка под капитальное строительство.

Данным постановлением утвержден проект планировки указанной в нем территории, в том числе, положение о размещении объектов капитального строительства на данной территории, однако не произведено предоставление земельного участка под капитальное строительство в соответствии с порядком, установленным нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Одновременно арбитражный суд первой инстанции обоснованно учел, что названное постановление уже было вынесено на момент заключения договора аренды, соответственно, не могло в последующем стать вновь возникшим основанием для отказа арендодателя от договора.

Администрация в апелляционной жалобе отмечает, что в оспариваемом отказе в государственной регистрации были указаны основания, отличные от тех, которые указал суд в обжалуемом решении.

Действительно, является необоснованной ссылка регистрирующего органа в оспариваемом отказе в государственной регистрации на пункт 6.3 договора аренды при том, что заявитель в уведомлении от 27.06.2014 N ОДП 54/4405 ссылается на пункт 4.1.1 договора и указывает на односторонний отказ от договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не на расторжение договора в порядке пункта 2 данной статьи.

Однако, с учетом указанного выше основания для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0306003:38, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 26.08.2013 N 8096, у регистрирующего органа отсутствовали, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Ввиду изложенного доводы апелляционной инстанции не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.06.2015 по делу N А76-32518/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова