Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 г. N 11АП-10324/15

город Самара

20 августа 2015 г.

Дело N А55-2133/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 августа 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2015 по делу N А55-2133/2015 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,

к индивидуальному предпринимателю Микичяну Гамлету Жораевичу (ОГРНИП 305632032500049), г. Тольятти, Самарская область,

о расторжении договора аренды земельного участка,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - Левин С.Ю., представитель по доверенности от 13.01.2014 N 70/1,

от ответчика - Базалийский М.В., представитель по доверенности от 20.10.2014,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Микичяну Гамлету Жораевичу о расторжении договор аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013; об обязании ответчика вернуть мэрии городского округа Тольятти земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101158:3828, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее жилого дома, имеющего адрес: ул. 40 Лет Победы, д.6, площадью 1002 кв.м по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу предоставить мэрии городского округа Тольятти право за свой счет осуществить демонтаж автостоянки с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение и неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии существенного нарушения условия договора в связи с отсутствием задолженности. Мэрия указывает в жалобе, что правовыми основания обращения с иском являются ст.ст.450, 451, 619 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

В соответствии с постановлениями мэрии городского округа Тольятти N 2058-п/1 от 24.06.2013 г., N 2619-п/1 от 20.08.2013 г. между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ИП Микичян Г.Ж. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 г., согласно которому истец предоставил в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101158:3828, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее жилого дома, имеющего адрес: ул. 40 Лет Победы, д.6, площадью 1002 кв.м, для целей не связанных со строительством, для размещения открытого места оказания услуг -круглосуточной автостоянки.

Срок действия данного договора установлен сторонами 3 года с момента государственной регистрации, дата регистрации договора 03.09.2013.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что подпунктом "д" пункта 6.3 договора аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 г. основанием досрочного расторжения договора является формирование земельного участка с целью предоставления под строительство в соответствии с порядком, предусмотренным ст.ст. 30-31 Земельного кодекса РФ.

В связи с тем, что Мэрией городского округа Тольятти ведутся работы по формированию земельного участка для строительства детского сада в 21 квартале Автозаводского района, юго-западнее жилого дома по ул. Южному шоссе, 19, планируемого в рамках программы "Дети г.о. Тольятти до 2020 г.", утвержденной Решением Думы г.о. Тольятти N 1236 от 19.06.2013 г., в границах которого расположен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101158:3828, ответчику направлено уведомление N гр-6426/5.2 от 13.12.2013 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 г., также письмо N гр-1179/5.2 от 11.03.2014 г. и соглашение о расторжении договора аренды для подписания.

Не подписание ответчиком соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 г явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть 2 ст.452 ГК РФ предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, письмом от 13.12.2013 N гр-6426/52 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 в связи с предстоящим формированием земельного участка для строительства детского сада в 21 квартале Автозаводского района.

В связи с этим Мэрия письмом от 11.03.2014 N Гр-1179/5.2 в адрес ответчика направила соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013.

Судом установлено, что ответчик задолженности по состоянию на 02.06.2015. по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N 2755 от 23.08.2013 не имеет, что подтверждается письмом Мэрии г.о. Тольятти от 03.06.2015 N 3903/52, а также чеками - ордерами от 14.03.2014., 30.04.2014, 22.07.2014, от 22.08.2014, от 24.10.2014, от 24.11.2014, от 23.01.2014, от 14.02.2014, от 24.11.2014, от 01.06.2015.

Таким образом, из данных документов и действий сторон усматривается, что Мэрия г.о.Тольятти (арендодатель) выразила волю на досрочное расторжение договора аренды земельного участка на основании под. "г" п.6.3 договора аренды в связи изъятием земельного участка для государственных нужд, а не в связи с задолженностью по арендной плате.

Между тем в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлено доказательств принятия Мэрией городского округа Тольятти решения о застройке спорного земельного участка как это предусмотрено условиями подп."д" пункта 6.3 договора аренды.

Решение Думы г.о.Тольятти N 1236 от 19.06.2013 г. не может быть принято судом в качестве относимого доказательства того, что Мэрией городского округа Тольятти или иным органом государственной власти принято решение о застройке именно данного земельного участка. В представленном письме Мэрии от 13.12.2015 г. говорится о формировании земельного участка под застройку для строительства в 2014 г. детского сада в 21 квартале Автозаводского района, однако решение органов государственной власти о застройке спорного участка, сформированного в установленном законом порядке и поставленного на кадастровый учет, суду не представлено. Данный факт также подтвердил представитель истца в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, апелляционным судом не представляется возможным установить входит ли арендуемый ответчиком земельный участок в границы, участка, планируемого к застройке.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По общему правилу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом "д" п.6.3 договора аренды предусмотрено, что формирование земельного участка с целью предоставления под строительство осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренным ст.ст.30-31 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1. без предварительного согласования мест размещения объектов; 2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Как следует из норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства возможно только после проведения работ по его формированию и осуществления его государственного кадастрового учета.

Таким образом, решение о застройке участка может быть принято органом государственной власти только при его наличии, то есть после того, как участок будет сформирован. Решение о застройке должно содержать точные сведения о земельном участке, на котором планируется застройка, следовательно, в таком решении должны быть отражены сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок.

Вместе с этим такого решения об организации формирования земельного участка истцом в материалы дела не представлено, следовательно отсутствуют доказательства принятия органом государственной власти решения о застройке спорного земельного участка.

Кроме этого, в силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Статьей 283 Гражданского кодекса порядок выкупа земельного участка у собственника распространен на случаи прекращения иных вещных прав на земельные участки, а именно права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Земельным кодексом предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника статья 55 этого Кодекса отсылает к гражданскому законодательству. Правительство Российской Федерации наделено полномочиями определять порядок возмещения собственникам земельных участков и землепользователям убытков, причиненных изъятием земельных участков (статья 57).

Таким образом, указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.

Как следует из материалов дела, ответчик не является собственником спорного земельного участка, а использует его на праве аренды.

Однако из системного толкования норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.

Правила Гражданского кодекса предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с прекращением права на землю прекращается право собственности землевладельца на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом участке. Согласно пункту 2 статьи 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.

Данные нормы подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.

При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.

На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подпункта 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено уведомление ответчика о предполагаемом изъятии спорного земельного участка не менее чем за год, постановление администрации городского округа Тольятти об изъятии земельного участка, а также доказательств регистрации постановления администрации городского округа Тольятти об изъятии земельного участка в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 июня 2015 года по делу N А55-2133/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев