Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 г. N 08АП-7926/15

город Омск

20 августа 2015 г.

Дело N А46-2565/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Золотовой Л.А.

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7926/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет"

на решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2015 по делу N А46-2565/2015 (судья Воронов Т.А.),

принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет" (ИНН 5503043881, ОГРН 1025500760449)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет" -Горбунова Любовь Петровна (удостоверение, по доверенности от 27.04.2015 сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Елена Геннадьевна (удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/671 от 22.01.2015 сроком действия 1 год);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет" (далее - ООО "Торговая фирма "Паритет", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества N 40029/3 от 12.10.2011, содержащегося в письме Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 02.02.2015 N исх-ДИО/1610.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2015 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Мотивируя судебный акт, суд первой инстанции указал, что поскольку истцом нарушены условия договора по своевременному внесению арендной платы, то Департамент, реализуя предоставленное ему пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, а также пунктами 5.2, 5.2.2 договора право, правомерно отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Общество ссылается на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушение, выразившиеся в неудовлетворении ходатайства истца об объединении дел А46-2565/2015 и А46-16504/2014.

Также истец, ссылаясь на положения на пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указал, что действия Департамента по прекращению арендных отношений в одностороннем порядке, предпринятые в условиях начавшейся процедуры выкупа арендованного имущества, свидетельствуют о наличии у ответчика цели воспрепятствовать реализации арендатором, предоставленного ему положениями Федерального закона N 159-ФЗ, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

Письменный отзыв в материалы дела не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет" поддержала доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.

12.10.2011 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Паритет" (арендатор) заключен договор N 40029/3 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д. 2/18 (нежилые помещения 9П номера на поэтажном плане подвала 1-29, 31, 32, литера А), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, целевое назначение: общественное питание с реализацией пива и алкогольной продукции - 604,3 кв.м., складские помещения - 267,6 кв.м. Общая площадь сдаваемых помещений: 871,9 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 срок действия договора установлен с 14.10.2011 по 01.07.2015.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора одной из обязанностей арендатора является своевременная и полная выплата арендной платы.

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю (УФК по Омской области) до 15 числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 156 942 рубля 00 копеек без учета НДС (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи от 14.10.2011 объект аренды передан ООО "Торговая фирма "Паритет".

Таким образом, договор N 40029/3 аренды нежилого помещения от 12.10.2011 является заключенным, арендодатель обязательство по передаче объекта аренды исполнил надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

02.02.2015 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ООО "Торговая фирма "Паритет" уведомление об отказе от договора аренды (N Исх-ДИО/1610), в котором сообщил арендатору об отказе от договора аренды от 12.10.2011 N 40029/3 с 15.03.2015 на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2.2 договора в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, предусмотренных пунктами 2.2.3, 3.2 договора.

Считая односторонний отказ Департамента от договора N 40029/3 аренды нежилого помещения от 12.10.2011, выраженный в форме уведомления N Исх-ДИО/1610 от 02.02.2015, незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

22.06.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.

В качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта Общество ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в неудовлетворении ходатайства истца об объединении дел А46-2565/2015 и А46-16504/2014.

Как следует из материалов рассматриваемого спора, указанное ходатайство было разрешено судом первой инстанции в определении суда от 22.06.2015.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что предметом апелляционного обжалования, как это следует из резолютивной части апелляционной жалобы, является именно решение суда первой инстанции, а не определение об отказе в объединении вышеназванных дел в одно производство.

Принимая во внимание, что обжалуемое решение суда первой инстанции и определение об отказе в объединение дел в одно производство являются самостоятельными процессуальными документам, в отношении которых нормами арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрен различный порядок их обжалования (обжалование определения об отказе в объединении дел в одно производство может быть обжаловано в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ) суд апелляционной инстанции в силу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ лишен процессуальной возможности исследовать на предмет их обоснованности доводы подателя жалобы в части связанной с неправомерным отказом в объединении дел.

При указанных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции проверка доводов апелляционной жалобы на предмет их обоснованности производится только в отношении тех обстоятельств и их правовой оценки, которые содержатся в оспариваемом решении.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по существу рассмотренного требования.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества N 40029/3 от 12.10.2011, содержащегося в письме Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 02.02.2015 N исх-ДИО/1610.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что по акту приема-передачи истцом ответчику было передано имущество, указанное в договоре субаренды. Таким образом, после принятия имущества у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Ответчик в свою очередь, в нарушение статей 309, 310, 614 ГК РФ, условий договора за ноябрь 2014, частично за декабрь 2014 года, за январь 2015 не исполнил, в связи, с чем у него образовалась задолженность по арендной плате перед истцом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, стороны в пунктах 5.2, 5.2.2 договора N 40029/3 от 12.10.2011 предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды, в том числе в случае, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц, предусмотренную договором.

В случае одностороннего отказа от договора в порядке, предусмотренном пунктом 5.2, договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня уведомления арендодателем арендатора (пункт 5.3).

Представленные Департаментом сведения о платежах по договору N 40029/3 от 12.10.2011 (в форме одностороннего акта сверки по состоянию на 23.04.2015) указывают, что ООО "Торговая фирма "Паритет" в период с октября 2014 года по февраль 2015 года произвело следующие платежи: 16.10.2014 - 68 000 рублей 00 копеек, 167 654 рубля 00 копеек; 08.12.2014 - 49 975 рублей 92 копейки. Кроме того, 16.03.2015 и 27.03.2015, то есть уже после уведомления Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска об отказе от договора аренды ООО "Торговая фирма "Паритет" перечислило в счет арендной платы 50 000 рублей 00 копеек и 168 000 рублей 00 копеек соответственно.

Как правомерно указано судом первой инстанции, поскольку платежи в марте 2015 года совершены уже после уведомления арендодателем об отказе от договора аренды, то они не учитываются при вынесении суждения о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора в феврале 2015 года.

Достоверность представленных ответчиком сведений о платежах по договору аренды истцом не оспаривается.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, установив, что задолженность арендатора превысила величину арендной платы в месяц, предусмотренную договором, правомерно пришел к выводу о наличии у Департамента оснований в силу пункта 5.2 договора заявить отказ от договора аренды в одностороннем порядке.

Указывая на незаконность отказа Департамента от договора аренды, апеллянт в жалобе ссылается на положения пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, полагая, что действия Департамента по прекращению арендных отношений в одностороннем порядке, предпринятые в условиях начавшейся процедуры выкупа арендованного имущества, свидетельствуют о наличии у ответчика цели воспрепятствовать реализации арендатором, предоставленного ему положениями Федерального закона N 159-ФЗ, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, ознакомившись с данными доводами истца в указанной части, считает необходимым отметить, что отношения сторон в рамках вышеуказанных положений законодательства были предметом спора по делу А46-16504/2014, в рамках которого рассматривался преддоговорный спор между ООО "Торговая фирма "Паритет" и Департаментом по установлению рыночной стоимости приобретаемого Обществом в собственность имущества.

По результатам рассмотрения указанного дела судом первой инстанции 21.07.2015 вынесено решение о понуждении Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу договор купли-продажи с ООО "Торговая фирма "Паритет" нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 20 161 016 рублей 95 копеек".

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, о том, что позиция суда первой инстанции, изложенная в решении по делу А46-16504/2014, не противоречит выводам суда, изложенных в обжалуемом решении, а напротив констатирует факт того, что отказ Департамента от договора аренды, совершенный уже после подачи Обществом заявления о выкупе арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не может воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение спорного имущества в собственность.

При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от договора N 40029/3 аренды нежилого помещения от 12.10.2011, выраженный в форме уведомления N Исх-ДИО/1610 от 02.02.2015 является незаконным, нарушающим права и интересы Общества, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Паритет" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2015 по делу N А46-2565/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов О.А. Сидоренко